Аренда государственной и муниципальной собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда государственной и муниципальной собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией. Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой. Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды. АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Продажа имущества бюджетным учреждением происходит в основном по тем же правилам, что и сдача имущества в аренду. Здесь тоже действуют общие исключения, когда такую продажу можно осуществить без проведения конкурса или аукциона[11], порядок проведения конкурсов или аукционов тоже установлен ФАС[12]. В случае, когда продается имущество, которым учреждение не вправе распоряжаться без согласия собственника (учредителя), требуется проведение оценки рыночной стоимости имущества (ст. 8 Закона об оценке).
Но к ситуации продажи имущества не относятся рассмотренные выше специфические правила-исключения сдачи в аренду имущества государственных и муниципальных бюджетных образовательных учреждений[13].
В соответствии с бюджетным законодательством в случае продажи имущества бюджетным учреждением доход от такой продажи не является доходом бюджета и поступает учреждению в самостоятельное распоряжение, только если речь идет о продаже движимого имущества, а если же было продано недвижимое имущество, то полученные средства должны быть направлены в бюджет (абз. 3 ч. 3 ст. 41 БК РФ).
|
Продажа |
||
|
Движимое имущество |
Недвижимое имущество |
|
|
Средства поступают учреждению в самостоятельное распоряжение |
Средства направляются в бюджет |
Использование земельных участков.
В соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях земельный участок, необходимый для выполнения бюджетным учреждением его уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). В свою очередь согласно гражданскому законодательству лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (ст. 269 ГК РФ).
Гражданское законодательство также устанавливает, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Причем здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные указанным лицом для себя, являются его собственностью(ст. 269 ГК РФ).
Но в случае с бюджетным учреждением следует учитывать, что в соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях собственником любого имущества такого учреждения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование и любое имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления (абз. 1 ч. 9 ст. 9.2 Закона об НКО). Поэтому если предположить, что бюджетное учреждение за счет внебюджетных доходов построит на предоставленном ему земельном участке какое-то здание или сооружение (например, котельную), то собственником указанного здания или сооружения все равно будет учредитель учреждения со всеми вытекающими отсюда последствиями, связанными с пределами самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом[14].
В соответствии с земельным законодательством все земли в РФ разделены на категории (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов и т. д.), а кроме того, у каждого земельного участка имеется конкретный вид разрешенного использования, который должен быть указан в акте о передачи участка в пользование (ст. 7 Земельного кодекса). Виды разрешенного использования земельных участков определяются согласно классификатору, утвержденному Минэкономразвития[5].
Так, вид разрешенного использования земельного участка бюджетного медицинского учреждения – «Здравоохранение» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи), код 3.4. Этот код в свою очередь делится на два подкода: 3.4.1 «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); 3.4.2 «Стационарное медицинское обслуживание» – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медпомощи в стационарах (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре), размещение станций скорой помощи.
Учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка.
Важным «пределом закона», касающимся распоряжения бюджетным учреждением своим земельным участком, является то, что лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться этими земельными участками(ст. 269 ГК РФ). Иными словами, бюджетное учреждение не вправе не только продать, но и сдать в аренду часть своего земельного участка для размещения, например, какой-то стационарной или временной торговой точки. Исключений здесь только два.
Первая ситуация – подписание соглашения об установлении сервитута, то есть соглашения о пользовании земельным участком бюджетного учреждения иным лицом в определенных законом случаях (использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; и т. д.)[16].
Вторая ситуация – передача земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом. Возможность такой передачи по договору безвозмездного пользования, в частности, предусматривается для работников федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, на время установления с этими работниками трудовых отношений (ч. 2 ст. 24 Земельного кодекса).
* * *
Данная статья является заключительной статьей «имущественной» серии. В первой и второй частях мы рассмотрели вопросы, связанные с распоряжением бюджетным учреждением имуществом: право собственности на имущество учреждения, использование имущества учреждением и изъятие у учреждения данного имущества, пределы самостоятельности учреждения в распоряжении имуществом, понятие особо ценного движимого имущества, согласование распоряжения имуществом с его собственником, списание имущества.
[1] Часть 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции).
[2] Пункты 1 – 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[3] При условии осуществления ими установленной деятельности, определенной в ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон об НКО), – охрана окружающей среды и защита животных, благотворительная деятельность, социальная и культурная адаптация и интеграция мигрантов, деятельность в сфере патриотического воспитания граждан РФ и т. д.
[4] Часть 3.1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (далее – Правила аренды).
[5] Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке)
[6] Закон об оценке.
[7] Часть 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
[8] Часть 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
В зависимости от того, идет ли аукцион или конкурс, правила торгов могут незначительно отличаться. Как мы указывали ранее, если мы говорим о проведении конкурса, то открытым остается только список участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона, вся информация об участниках и поданных ими предложениях открыта.
Муниципалитет, которому принадлежит недвижимость, создает специальную комиссию. Его основными функциями являются: работа с конвертами, содержащими предложения конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, изучение конкурентных преимуществ и других характеристик каждой кандидатуры, определение победителя претенденты или участники аукциона.
Сдача в аренду муниципального имущества возможна в пользу не только юридических лиц, но и индивидуальных граждан и предпринимателей. Иными словами, в указанных конкурсах и аукционах могут участвовать субъекты правоотношений любого из этих правовых государств.
Имущество в пользовании: два варианта
Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:
— по факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых — право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;
— заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.
В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других — аукционами. Какой термин более корректен?
Из требований НК РФ следует, что право на вычет (возмещение) сумм налога, которые были удержаны налоговыми агентами, перечисленными в п. 3 ст. 161 НК РФ, из сумм, выплачиваемых продавцу, и перечислены в бюджет, распространяется только на тех из них, которые являются плательщиками НДС, состоящими на учете в налоговых органах и осуществляющими операции, облагаемые налогом.
Указанный налоговый агент предъявляет к вычету суммы налога только в том случае, если им удержана сумма налога из дохода, выплачиваемого продавцу товаров (работ, услуг), и перечислена в бюджет в том налоговом периоде, когда приобретенные товары (выполненные работы, оказанные услуги) оприходованы (отражены в учете) и оплачены. Для подтверждения правомерности осуществления вычета налога при приобретении облагаемых товаров (работ, услуг) должны быть выполнены также условия, установленные п. 1 ст. 172 НК РФ, а именно: суммы налога должны быть выделены отдельной строкой во всех первичных документах, имеется счет-фактура, оформленный в соответствии с требованиями ст. 169 НК РФ.
После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.
Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.
В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.
Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.
Дополнительные особенности и нюансы
1. В 2020 году владельцы малого бизнеса могут воспользоваться льготной или бесплатной арендой. Локальные органы власти вправе устанавливать отдельный порядок таких программ. Срок аренды составляет от 5 лет, причем у предприятия есть право выкупить объект. Со списками подобных объектов вправе ознакомиться все желающие.
2. При аренде вычисляется НДС. Субъектом становится арендатор. Исчисление суммы налога проводится согласно суммированию стоимости аренды по каждому объекту. Счет-фактуру нужно подготовить в 5-дневный срок с момента оплаты. Также следует подать в налоговую декларацию по НДС до 20 числа месяца, который идет за налоговым периодом.
Какие существуют правила проведения торгов
Согласно п. 4 ст. 477 ГК РФ торги проводятся в виде аукциона, конкурса или другом варианте, если это не запрещено законодательством. Это относится в равной степени, как к обычным торгам, так и тем, которые проводятся электронно. Основное отличие между формами заключается в том, что на аукционе состязание между участниками обусловлено только стоимостью. При конкурсной форме учитывается расширенный список условий, куда могут также включать и стоимость.
Победителем аукциона считается участник, который предложил самую высокую стоимость. При проведении конкурса присутствует другое определение победителя. Его выбирает конкурсная комиссия, которая определяется и назначается организатором. При выборе победителя учитываются все предложения участников, и выбирает наиболее лучшие.
При проведении торгов следует учитывать требования и нормативы, изложенные в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Правила проведения утверждены приказом ФАС No 67 от 10 февраля 2010 года.
Фас россии / доклад — особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
Доклад — Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
Введение ст. 17.1 Закона о защите конкуренции было направлено на унификацию порядка предоставления прав на государственное и муниципальное имущество на всей территории РФ, а также преимущественное использование механизма аукционных процедур при распоряжении государственным и муниципальным имуществом.
- Передача федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями хозяйствующим субъектам государственного или муниципального имущества в пользование без проведения торгов в форме аукциона или конкурса является предоставлением преимущества отдельным хозяйствующим субъектам, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
- Проведение торгов при передаче государственного или муниципального имущества направлено на расширение возможности доступа хозяйствующих субъектов к данному ресурсу, является основой эффективного использования такого имущества и развития конкуренции.
- Алгоритм принятия решений о передаче имущества
Оформление арендных отношений
Особенности оформления арендных отношений, если дело касается муниципального имущества, регулируются специальным нормативно-правовым актом, действующим на федеральном уровне. Речь идет о ФЗ №135 «О защите конкуренции». Его статья 17.1 говорит о том, что для найма подобного помещения обязательно заключается договор в письменной форме. Однако чтобы получить право на совершение такой сделки, необходимо сначала провести торги. Впрочем, иногда законодатель делает исключение. Это касается имущества, использующегося:
- организациями почтовой связи;
- медицинскими и образовательными учреждениями;
- конторами, оказывающими нотариальные и адвокатские услуги;
- религиозными движениями и политическими партиями.
Данный перечень не является исчерпывающим, все остальные исключения перечислены в уже упомянутой статье 17.1.
Итак, опишем порядок действия предпринимателя, который хочет претендовать на аренду муниципального имущества. Прежде всего, он обращается в учреждение или управляющую организацию, которая является владельцем интересующего его помещения. Чаще всего со списком всех свободных площадей можно ознакомиться на сайте соответствующего органа или структуры, а заявление отправить в электронном виде. Однако если нужные сведения отсутствуют, рекомендуется обратиться с ходатайством лично.
Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.
Как написать заявление?
Спустя 10 дней после проведения торгов, победитель должен написать заявление для окончательного оформления договора аренды. К нему требуется приложить следующие документы:
- Учредительные документы – копии.
- Свидетельство ИНН – копия.
- Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП – копия.
- Все из общегражданского паспорта, содержащие данные – копии.
- Прочие документы в зависимости от региона.
Единой, утвержденной формы заявления нет. Образец предоставляет муниципалитет.
Основные пункты, всегда присутствующие в заявлении:
- На чье имя и от кого пишется заявление, с указанием контактного номера телефона – этот блок располагается в правом верхнем углу.
- Ниже, в центре пишется «Заявление».
- Далее – стандартная формулировка «Прошу предоставить здание (помещение) общей площадью (размер) кв.м., в аренду сроком на (количество) лет, расположенное по адресу (указываем адрес) для (указать цель)».
- Указать приложенные документы и их статус (копия, оригинал). Каждый документ указывается отдельной строкой.
- В конце заявления ставится подпись заявителя, ее расшифровка и дата.
Пример заявления:
Шапка.
«Руководителю Департамента недвижимости
муниципального образования города Самара Н.А.Петровой
от ООО «Красота»
в лице директора Любимовой Анастасии Федоровны,
тел. 223-77-99».
Заявление.
«Прошу предоставить в аренду нежилое помещение общей площадью 50 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, ул. Линейная, д. 166, с целью размещения в нем салона красоты. К заявлению прилагаю документы:
- Копии учредительных документов.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица) или выписка из ЕГРИП (для индивидуального предпринимателя).
- Копия паспорта.
Дата. 15.03.2019г. Подпись. Любимова А.Ф.».
Льготы и НДС — что следует знать
Согласно федеральному закону № 209, статье 18, представители малого и среднего бизнеса могут получить определенные преференции со стороны местных органов власти. Подобные методы поддержки, как правило, предусматривают льготные условия сдачи помещения либо передача его в безвозмездное пользование.
Однако, для выполнения подобных действий, местное самоуправление должно сообщить о своем намерении в СМИ и на официальных порталах, что позволит узнать о подобных мерах поддержки всем желающим.
Льготные условия, на которых может быть заключен договор с малым и средним бизнесом, предусматривают максимальный срок аренды не менее 5 лет. При этом допускается его уменьшение по инициативе контрагента.
При получении недвижимости в аренду, следует особое внимание обратить на налоговое законодательство. Согласно ему, налогоплательщиком будет являться не фактический собственник помещения (муниципалитет), а арендатор, который обязан оплатить НДС.
Счет фактура для оплаты должна быть сформирована за 5 суток, следующих за днем внесения арендной платы. Кроме того, арендатор обязан своевременно подавать налоговую декларацию, иначе его ждут пенни и штрафы.
Договор аренды может быть признан недействительным
05.09.2016
Чтобы сдать в аренду нежилые помещения, принадлежащие государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления, необходимо получить согласие собственника.
В соответствии с гражданским законодательством учреждения не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника. Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным (статья 173.1 ГК РФ).
Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое учреждение заключает договор аренды.
Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Управление Росимущества по Омской области.
Областные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с Министерством имущественных отношений Омской области в порядке, установленном Законом Омской области «Об управлении собственностью Омской области».
Решением Омского городского Совета от 13 июня 2007 года № 20 утвержден порядок управления имуществом, закрепленным за муниципальными учреждениями. Передача в аренду указанного имущества согласовывается с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска.
Заключение договоров аренды в отношении имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным учреждениям, осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, установленных статьей 17.1 Закона «О защите конкуренции».
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.