Какой бизнес нельзя вести в многоквартирном доме
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой бизнес нельзя вести в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможные конкуренты и застройщики, в чьих ЖК планируется открыть бизнес, не случайно объединены в один пункт.Есть два типа девелоперов. Первый тип знает особенности управления коммерческими помещениями в новостройках, а второй – просто продает помещения. В случае, когда застройщик просто продает коммерческие помещения, ему неважно, кто купит ту или иную локацию. Поэтому здесь владельцу бизнеса необходимо самостоятельно проверить список уже работающих поблизости точек. И если, к примеру, в небольшом ЖК уже работают три салона красоты, смысла открывать четвертый, скорее всего, нет.
В современных ЖК девелоперы научились делать планировки эффективными и адаптируемыми под различные виды бизнеса, однако часто предприниматели сталкиваются с отсутствие нужной мощности электрических сетей или невозможностью реализовать нормальную вентиляцию или работу системы кондиционирования. Поэтому прежде, чем принять решение о покупке или аренде коммерческого помещения, обязательно надо сделать технический аудит и понять, под какие виды бизнеса можно будет использовать это помещение, советует основатель консалтинговой компании PFM Solutions Евгений Гриханов:
«Учитывая, что площадь обычно небольшая, стоимость такого аудита будет в разы меньше, чем убыток от простоя помещения. И, конечно, если застройщик обещает, что все сделает и обеспечит необходимыми инженерными решениями, обязательно прописывайте в договор не только обязательства, но и детальные технические характеристики. Потом будет поздно что-либо добавлять. Кроме того, без этого пункта при отсутствии чего-либо нужного дополнительные расходы лягут на вас».
Жилые помещения — не только для проживания
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.
Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Как перевести помещение в новый статус
В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.
— Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.
Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения — разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.
Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.
Нежилые помещения: использование в бизнес-целях
Нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, могут использоваться исключительно в коммерческих целях, проживать в них людям запрещено. Обычно в таких помещениях функционируют аптеки, магазины, медучреждения, детсады и другие подобные объекты. Предпринимательская работа в нежилых помещениях имеет свои запреты.
Она ограничена градостроительными, санитарными, противопожарными нормативами. Коммерческая работа не должна становиться причиной загрязнения площади жилой застройки, воздуха, высокого уровня шума. Запрещается функционирование объектов, работа которых может навредить жильцам, их здоровью и жизни.
К примеру, закон запрещает размещение торговых точек, предлагающих взрывоопасные, москательно-химические товары. Не разрешено открывать магазины, продающие автозапчасти, автомобильные масла, синтетические ковровые покрытия и другие подобные материалы.
>
Попадают под запрет также магазины и учреждения, предлагающие ритуальные товары и услуги, заведения, функционирующие после 23 часов, рыбные магазины. Не разрешается работа складов, саун и бань, химчисток и прачечных, общественных туалетов.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Почему принят закон о запрете хостелов в жилых зданиях?
Законопроект был зарегистрирован в сентябре 2015 года и принят в первом чтении в мае 2016-го. В марте 2019 года Госдума приняла законопроект сразу во втором и третьем чтении, однако Совет Федерации отклонил документ, поскольку его введение в действие, как считают сенаторы, нанесет удар по гостиничному бизнесу.
Федералы предлагали отсрочить утверждение закона до июля 2020 года, чтобы у предпринимателей было время адаптироваться к новым требованиям. Но в результате многочисленных обсуждений срок введения закона в действие перенесли на 1 октября 2019 года, и это решение является окончательным.
Главной причиной инициирования закона о запрете на размещение хостелов в жилых домах явились многочисленные жалобы жильцов, которым приходится соседствовать с туристами. Количество проблемных ситуаций увеличивается в летний период, когда резко возрастает спрос на гостиничные услуги.
Проживание в бюджетных номерах-квартирах, где в каждой комнате размещены от четырех до 20 кроватей, выбирают в основном студенты и путешественники с низким доходом.
Жильцы испытывают сильнейший дискомфорт от скопления людей, постоянного шума, бытовых проблем и регулярного нарушения правил общественного проживания (курение возле подъезда, сборы компаний в ночное время, увеселительные мероприятия и т. д.).
Это происходит не во всех заведениях и не регулярно, но количество жалоб свидетельствует о массовом недовольстве граждан.
Согласно статье 17.1. ЖК РФ и статье 282 Гражданского кодекса, главным назначением помещений в жилых домах является постоянное проживание граждан. Предоставление же гостиничных услуг должно осуществляться после перевода помещений жилого назначения в нежилые объекты с использованием специальных мер и средств оснащения, к которым относятся:
- дополнительная звукоизоляция;
- средства пожарной защиты;
- охранная сигнализация;
- оборудование для поддержания санитарной гигиены;
- сейфы для хранения ценных вещей постояльцев;
- собственная парковка и придомовая территория.
Если речь идет об отдельной квартире, она не может быть хостелом. Признаком гостиницы является наличие нескольких номеров, соответствующим образом оборудованных.
Таким образом, апартаменты в жилом доме закон признает только при выполнении множества условий, начиная от специфики расположения и заканчивая обеспечением безопасности всех, кто проживает в доме (это касается вверенных и постоянных жильцов).
Перевод квартир, переоснащенных в хостел, в статус коммерческих помещений возможен в том случае, если они расположены на первом этаже либо на более высоких этажах, когда под ними находятся нежилые объекты. Однако и этот вопрос, в свете принятия закона о хостелах, является спорным.
Правовое оформление помещения
Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.
Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.
Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.
Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.
Оформление права собственности на подвальное помещение
Подвалы или цоколи многоквартирных домов не могут перейти в собственность предпринимателю пожизненно. Это право принадлежит исключительно собственникам жилых помещений, к которым прилегает техническое помещение.
Для того, чтобы начать использование подвала в разных целях, необходимо заключить договор аренды с муниципалитетом и получить разрешение большей части жильцов дома, которые имеют в равных долях права на владение этим подвалом.
В случае, когда дом принадлежит кооперативу, процесс оформления аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов, которая возражает, может высказаться против открытия в подвальном помещении той или иной организации. Арендатор должен убедить их в отсутствии возможного дискомфорта и постараться найти компромисс, возможно, поучаствовав в обустройстве прилегающей территории.
Всегда можно разбить цветочные клумбы, высадить зеленые насаждения, сделать дорожки, отремонтировать асфальт и стену возле входа в цоколь. Для кооператива такое участие выгодно тем, что арендатор будет наравне со всеми участвовать во внесении коммунальных платежей.
Назначение коммерческих помещений
Недвижимое имущество, используемое для получения пассивного, постоянного дохода, классифицируется в зависимости от целевого направления. Так, все объекты коммерческой недвижимости разделяют на группы:
- Торговые. Объекты, в которых происходит товарообмен с клиентами. Обычно они расположены в ТЦ, жилых комплексах/домах или являются отдельными постройками.
Помещения для торговли: магазины, ТК, места общественного питания, павильоны и т. п. - Производственные — площади, расположенные в специализированных сооружениях, в которых ведется трудовая деятельность людей, связанная с различными видами производства. К таким зданиям относятся цеха, технические строения, ангары.
- Складские — тип недвижимости, предназначенный для приема, хранения и подготовки к транспортировке любого типа товара.
- Офисные — это нежилые коммерческий помещения, предназначенные для рабочей деятельности сотрудников организации. Чаще всего они находятся в бизнес-центрах, административных зданиях, жилых комплексах. В офисах имеется мебель и техника, а также кухонные зоны и санузлы.
Достоинства и недостатки магазина в квартире
Стоит определить, какими достоинствами обладает такое решение, а что доставит собственнику трудности.
Преимущества торговой точки в переоборудованной квартире:
- меньшие затраты. Магазин не имеет длинного списка требований к отделке и планировке помещения, поэтому дешевле переделать под него квартиру, чем строить отдельное здание;
- потенциальный владелец магазина не должен платить ренту, если он является собственником квартиры на первом этаже и готов обустроить ее в соответствии со всеми нормами;
- продовольственные и другие магазины, находящиеся в жилом дворе по умолчанию имеют огромный спрос и имеют базу стабильных покупателей в лице жильцов двора и близлежащих территорий.
Недостатки:
- перепланировка квартиры в соответствии с законодательными нормами обязательна и потребует финансовых расходов;
- платежи по коммунальным счетам выше для магазина, нежели для жилой квартиры;
- чтобы открыть коммерческую точку в жилом доме требуется документально заверенное согласие всех жильцов этого дома;
- владельцы квартир-магазинов отмечают многочисленные жалобы от соседей на шум и запахи неустановленного происхождения.
Функции нежилого помещения в предпринимательской деятельности
Для решения каких задач современный бизнес использует нежилые помещения? Наиболее распространены следующие объекты:
-
Торговые точки.
Налаживание сбыта является ключевой задачей любого бизнеса. Открытие торговой точки способствует увеличению продаж, что, в свою очередь, ведёт к процветанию компании. Но надо помнить, не все магазины работают эффективно – особое внимание следует обратить на месторасположение объекта. -
Пункты приёма заказов, а также выставочные центры.
Данные помещения используются преимущественно в сфере услуг для оформления заказов от клиентов. По сути, это те же торговые точки, только продают они не готовые товары, а услуги по их изготовлению. Например, придя в выставочный центр производителя мебели на заказ, клиент может «пощупать» выставочные образцы и заказать изготовление понравившегося ему изделия. Аналогичным образом работают так называемые магазины дверей, окон, жалюзи, подвесных потолков и т.д. Несмотря на то, что многие из них используют в своём бизнесе торговые площади, реальной продажей товаров по принципу «здесь и сейчас» они не занимаются. В действительности такие точки выполняют функции пунктов по приёму заказов от населения. -
Точки по непосредственному оказанию услуг.
Если помещения из предыдущего пункта используются только для поиска клиентов и оформления заказов, то здесь заказчику на месте оказывают все необходимые услуги. Например, парикмахерские, массажные кабинеты, косметические салоны, автосервис, развлекательные центры, кафе, рестораны, пиццерии, тренажерные залы, сервисные центры и т.д. Такие помещения объединяют в себе две функции: поиск клиентов и оказание им услуг. -
Офис
для ведения предпринимательской деятельности. Фирма без офиса – всё равно, что бомж без коробки от холодильника. Большинство функционирующих компаний имеет определённый штат бухгалтеров, аналитиков, менеджеров, руководителей различного уровня и т.д. Весь персонал надо обеспечить рабочими местами, а также объединить в команду – создать благоприятные условия для полноценной работы. Вот для этого и требуются офисные помещения. -
Производство
открыть можно только в специально оборудованных для этих целей нежилых помещениях. Кстати, у контролирующих органов требования к ним гораздо выше, чем к обычным офисам. Поэтому открытие производства связано с лишними финансовыми расходами, нервотрёпками и бюрократическими проволочками. -
Складские помещения
используются для хранения товаров, сырья, материалов и других продуктов, необходимых для функционирования бизнеса. При возникновении потребности, компании используют такие объекты недвижимости в своей деятельности.
С основными функциями разобрались. Теперь давайте рассмотрим факторы, влияющие на эффективность выполнения нежилыми помещениями своих функций.
Существует большое количество вариантов для развития предпринимательской деятельности в подвальном помещении. У каждого из них есть особенности. Для воплощения бизнес-идеи в жизнь нужно знать требования, которые предъявляются к ее реализации.
Если планируется использовать для работы подвал, потребуется привести его в соответствие с правилами и нормами, установленными государством для осуществления различных видов предпринимательской деятельности.
Мини-производство лучше запускать в нежилых помещениях частных домов. Оказание услуг выгодно в подвалах многоэтажных зданий в спальных или деловых районах города.
В каждом случае к оборудованию и ремонту рабочего пространства предъявляются особые требования. Соблюдение правил, принятых для безопасного и эффективного ведения бизнеса, поможет получать стабильный доход от предпринимательской деятельности, даже если она осуществляется в подвале.
Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция
Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?
Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
- Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
- Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
- Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.
Магазин на первом этаже жилого дома: основные требования в 2019 году
Действующее российское законодательство выдвигает следующие требования к магазинам, находящимся в жилых домах:
- Предприятия торговли могут размешаться исключительно в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам;
- Дом, в котором находится магазин, не должен быть аварийным;
- Деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха и труда людей в жилых зданиях;
- Магазин в жилом доме должен иметь входы, изолированные от жилой части здания;
- Автостоянка для персонала магазина должна располагаться за пределами придомовой территории;
- Магазину запрещается производить погрузку материалов и продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры;
- Загрузка должна выполняться с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей.
Какая коммерческая деятельность в жилых домах запрещена
Какая деятельность коммерческого направления разрешается в жилых домах
На практике в жилых этажных зданиях аптеки, магазины и другие подобные объекты давно находятся по соседству с жилыми квартирами. Причем вести деловую деятельность разрешено не только в нежилых помещениях, но и в собственных квартирах. Сотрудники Росреестра дали пояснения о том, какая коммерческая деятельность возможна в жилых многоэтажках.
Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска — чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.