Подводные камни покупки квартиры в Сочи
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни покупки квартиры в Сочи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первоначально клиента привлекает очень низкая цена по отношению к рынку. В некоторых случаях она может доходить до 500 тысяч рублей и более. Этот вариант кажется лучшим. Помимо цены он отличается хорошим интерьером, просторными комнатами и хорошо составленным описанием. В нем подробно указываются все преимущества предложения.
Предложение внести аванс
Клиент звонит риэлтору и ему предлагается внести сумму в качестве задатка или бронирования. Хотя такая практика не распространена, сообщается, что такой привлекательный вариант может быстро уйти. Конечно, такое же предложение получают многие позвонившие. В действительности же, квартира не продается или продается по другой цене, а реальный продавец ничего не знает о том, что происходит.
Важно помнить, что аванс обычно вносится уже перед заключением сделки. Он оформляется предварительным договором купли-продажи и дополняется распиской.
Риэлтор сообщает, что пока клиент ехал, квартиру уже успели продать. И это не удивительно, ведь предложение было очень привлекательным, а вы не внесли задаток. Специалист предлагает посмотреть другие варианты, которые будут стоить гораздо дороже. Все это делается с расчетом на клиентов, которые едут издалека. У них нет возможности назначить встречу на другой день. Поэтому начинаются поездки по объектам, на одну из которых человек соглашается.
Чтобы этого не произошло, важно обращаться к настоящим специалистам и выделить хотя бы несколько дней на поиск варианта на месте. Это позволяет принять решение в спокойной обстановке без давления со стороны продавцов и агентов. При обращении к хорошему специалисту предлагается несколько вариантов на выбор по подходящим параметрам и цене.
Другие важные моменты
У жилых помещений, да и у квартир могут быть неполадки с коммуникациями. Как минимум, проверяйте канализацию. Многие дома до сих пор оснащены септиками, хотя администрация Сочи обязала горожан подключиться к центральной канализации.
Среднестатистическая сочинская квартира обязательно оснащена газовым котлом, что станет еще одной особенностью покупки квартиры в Сочи для жителей других регионов. Если котла нет, владельцу придется купить его самостоятельно. Стоимость 200 000–500 000 рублей.
Из-за горной местности первый этаж дома может по факту быть цоколем. Также нюанс сочинской недвижимости – это то, что черновая отделка включает только остекление и установку входной двери. А стоимость ремонта гораздо больше, чем приезжие из других регионов России могут подумать.
Как проверить квартиру с Авито
Мы уже дважды находили квартиры на Авито Сочи, находясь при этом в Екатеринбурге. Интересно ещё то, что оба раза Продавцы так же были не местные: в первый раз из Москвы, во второй раз из Ростова-на-Дону.
Это не помешало нам заранее проверить юридическую чистоту квартиры дистанционно, и прилететь в Сочи уже только на сделку.
Как проверить квартиру с Авито – делюсь опытом.
После того, как вы нашли подходящее объявление, нужно позвонить и пообщаться с Продавцом: убедиться, что объявление актуально, что человек реальный, что он выходит на связь, адекватно отвечает на вопросы и, вроде как, находится в трезвом уме.
Если всё хорошо, и ничего не настораживает, идём дальше. Будем запрашивать у Продавца документы по квартире в электронном виде.
Рассмотрим самый частый случай – когда продавец – совершеннолетнее физическое лицо, квартира не принадлежит несовершеннолетним, и они в ней не прописаны.
В этом случае для начала достаточно будет запросить у продавца следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
- Документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, определение суда и др.);
- Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРП с приложением плана помещения;
- Копия паспорта собственника квартиры (фото, прописка, семейное положение).
Вы можете перепроверить информацию о том, действительно ли квартира принадлежит продавцу, на официальном сайте Росреестра.
В разделе физические лица есть платная услуга «получение сведений из ЕГРН», по информации сайта, стоит такое удовольствие 300 руб., и занимает 3 рабочих дня.
Если Продавец предоставил сканы всех вышеперечисленных документов, вы внимательно их изучили, проверили, что совпадают фамилия, имя, отчество, паспортные данные, то вполне можно говорить о том, что квартира чистая, и её можно приобретать.
Далее вы можете предложить Продавцу внести аванс, чтобы забронировать квартиру (порядка 10000 руб. в среднем, мы перечисляли на карту банка), и смело назначать дату сделки, когда сможете приехать в Сочи.
Непосредственно к дате сделки обязательно требуйте с Продавца дополнительно следующие документы:
- Технический паспорт;
- Справка о количестве прописанных и зарегистрированных лиц в квартире не старее 30 дней (соответственно, к дате сделки никто не должен быть прописан и зарегистрирован);
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- Свидетельство о заключении/расторжении брака;
- Нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга продавца на отчуждение квартиры (если объект в совместной собственности, а в свидетельстве или выписке указан только один собственник).
Во второй части статьи, я, как и обещала, расскажу про то, как ещё наших приятелей в Сочи обманули с арендой квартир.
- Девушка переехала в Сочи из небольшого городка Ростовской области. Устроилась работать парикмахером. Её друг дал контакты своей тёщи, которая сдала девушке студию в Сочи за 18 000 р в месяц. Кроме предоплаты за месяц, с девушки взяли депозит в размере ещё 18 000 р. Никакого договора не заключили. Была устная договорённость, что девушка живёт в квартире, но если в квартиру не проведут отопление, то она съезжает. Приближалась зима, отопление не провели. Девушка нашла другой вариант жилья и уведомила хозяйку, что съезжает. Хозяйка обвинила её в обмане, настаивая на том, что была договорённость жить в квартире всю зиму. О том, что жить в квартире без отопления девушка не собиралась и предупредила хозяйку об этом ещё в самом начале, нервная дама предпочла забыть. Депозит не вернули. Были ссоры, скандалы, но депозит всё равно не вернули. Закон на стороне хозяйки, так как никакого договора не заключалось. Вывод: тёща друга, жена друга, да хоть сам друг, договор нужно заключать!
- Семейная пара из Омска искала на Авито квартиру в Сочи на 2 недели, чтобы приехать летом отдохнуть. Нашли. Перевели хозяину 2 000 р за бронь. Квартира на время исчезла из объявлений, а затем опять появилась. На разумный вопрос по телефону, почему квартира сдаётся на наши сроки, ведь мы её забронировали, откровенно слали на 3 буквы, а затем заблокировали. Из-за 2 000 р в суд обращаться не стали, да и всё это недоказуемо, договора же нет.
- Парень снял квартиру в Сочи. Снял у друзей, которые живут в Челябинске, а сочинскую квартиру сдают в аренду. Никакого договора не было, друзья ведь. Депозита с парня тоже не брали. Класс! Жил, не тужил и несколько месяцев, всё было отлично. Потеплело, море прогрелось, начался сезон. Неожиданно друзья сообщают, что на днях приезжают в Сочи на недельку и парень должен на эту недельку свалить из их квартирки. А потом может вернуться и продолжать жить, не тужить. Аренда квартиры в Сочи на 1 неделю в сезон стоит столько же, сколько за 1 месяц в несезон, в общем, дорого. Не съезжать нельзя, договора, напомню, не было. Парень подумал-подумал, да и съехал из квартиры с концами. Надеюсь, с «друзьями» этими он порвал.
Где и как искать элитное жилье?
Второй момент, на который нужно обязательно обратить внимание — это выбор района. Если вы ищите элитную квартиру, тогда стоит сосредоточиться на зоне олимпийского гостеприимства, включающей в себя некоторые территории Центрального, а также Хостинский и Адлерский районы Сочи.
На первом месте по объемам достойного предложения на протяжении уже двух лет находится Имеретинская долина Адлерского района. Именно здесь во время проведения Олимпийских соревнований принимали иностранные делегации.
Основными инвесторами, реализующими свои проекты на этих территориях остаются шесть крупных компаний, среди которых несколько межрегиональных играков.
Стоит отметить, что комплексная элитная застройка в Сочи ведется пока только в одном районе — Адлерском. На остальных территориях все объекты, подпадающие под категорию элитных, возводились точечно. Здесь недвижимость считается одной из самых дорогих, однако и она уступает по цене квартирам в Центре. Средняя стоимость квадратного метра в Сочи в ноябре 2016 года составила более 250 тысяч рублей. А квартиры элит-класса продают в ценовом диапазоне — от 12 до 58 миллионов рублей.
Лидером по цене за квадратный метр был и остается Центральный район. Такое местонахождение территории в рейтинге вполне ожидаемо. Подобная ситуация наблюдается практически во всех городах России, особенно в региональных столицах.
Еще один популярный у инвесторов район — Хостинский. Он расположен на первой береговой линии, что делает его особенно привлекательным для людей, желающих выгодно вложить свои средства приобретение такой гарантии финансовой независимости, как квартира. Популярно место и у тех, кто намерен перебраться в Сочи на постоянное место жительства. Элитное жилье здесь дешевле, чем в Центре и Адлере, да и доля апартаментов составляет всего 12% от общего предложения на рынке недвижимости.
При выборе элитных объектов для покупки будьте внимательны! Качественное предложение, полностью соответствующее вашим ожиданиям, можно найти только в вышеперечисленных районах. А вот если агентство решит предложить вам элитную квартиру, например, в Лазаревском районе Сочи — это повод насторожиться. Почему? Скорее всего, под видом дорогого жилья вам пытаются продать дешевую квартиру, ведь в Лазаревском до сих пор не построено ни одного элитного жилого комплекса.
Т.е. цели фактически нет. А если нет, то, вероятно, и продадите квартиру через несколько лет, потому что не знаете, зачем она вам сдалась. Может стоит сберечь свои нервы и доходы, и не покупать с самого начала.
Из этой же темы «сохранить, чтобы деньги не пропали» и т.д. С такой установкой покупатель рискует купить неликвид, который через n лет не нужен будет даже ему самому.
Вообще желание обладать вещами, которыми ты не пользуешься, без расчета доходности инвестиций — это что-то из психологии, подсознательное. На ум приходит Плюшкин из «Мертвых душ».
Если не знаете, как сохранить деньги, то изучайте инвестиции. Нежелание изучать инвестиции самому или обратиться к инвестиционному советнику приводит к печальному результату: потере объекта и убыткам.
Что нужно сделать по приезду
Если всё-таки человек решился переехать в Сочи на ПМЖ, то изначально ему нужно встать на миграционный учёт. Это касается как иностранных подданных, так и граждан России.
В первые 7 дней пребывания резиденту РФ стоит обратиться в региональное представительство УФМС в г. Сочи. В отделении миграционной службы человек обязан написать заявление на принятие его на регистрационный учёт. Стоит помнить, что регистрация подразумевает под собой временную прописку, поэтому стоит заранее позаботиться о жилье.
Если у переехавшего нет своего жилища, ему стоит найти человека, который предоставит ему недвижимость. Многие переезжающие изначально поселяются у друзей или родственников. Если же знакомых в Сочи нет, тогда единственным вариантом остаётся аренда жилья.
Если же на ПМЖ в Сочи переезжает гражданин другой страны, то ему в семидневный срок также стоит обратиться в региональное представительство УФМС с ходатайством о выдаче ему разрешения на временное проживание.
Сохраняем достоинство
Хитрых и нечестных отельеров можно ругать долго, но давайте не будем забывать, что и сами туристы бывают далеко не подарочек. В этой заметке я достаточно критиковал хозяев жилья, так что будет справедливо вспомнить о недостойном поведении самих отдыхающих.
На эту тему хорошо высказалась одна из моих читательниц. Давайте выслушаем ее слова:
Регина Фазылова. Есть такое мнение, что с каким настроением ты едешь отдыхать, то и получишь. Едешь с позитивом и тогда вся Вселенная тебе в ответ с добром, едешь с негативом — то и получишь… Получи и распишись, как говорится. На примере, мы 4 раза были в Абхазии на своей машине, я люблю эту страну, обычаи и вообще все… Все было прекрасно все 4 раза, на мелочи и нюансы мы не обращаем внимания. Столько красоты в этой стране, а впечатления на всю жизнь… А люди едут, не зная куда, не прочитав элементарно в интернете общую информацию, и начинают лить грязь… Вот здания брошенные со следами пуль… Вот разруха.. вот совок. Пятёрочек, Магнитов нет.. а ты когда туда ехал, бл@ть этого не знал??? Так это твои проблемы, а не проблемы Абхазии… Ладно Абхазия, она рядом более менее. Но когда я в автобусе, который нас вез обратно в аэропорт после 14 дней отдыха в Таиланде, услышала с заднего сиденья диалог о том, что Таиланд это редкостное г…о, зачем мы вообще поперлись в эту антисанитарию??? Всё… Как говорится, занавес.
Поэтому призываю всех туристов в любых ситуациях сохранять человеческое лицо и с уважением относиться к людям, к которым мы приехали в гости. Тот факт, что мы заплатили за проживание в отеле или гостевом доме, еще не делает нас персонами, равными небожителям. Вы же понимаете, что только несчастливый и неуверенный в себе человек станет строить из себя вельможу, пред которым все должны преклоняться. Не будем уподобляться таким людям, не будем им потакать, и однажды эти неприятные феномены навсегда останутся в прошлом.
Кому подойдёт Адлерский район
Средоточие всех улучшений, доставшихся в наследство послезимней Олимпиады. Современный и «причёсанный» район. Все олимпийские объекты,удобные транспортные развязки, тротуары и пандусы для пешеходов здесь есть.
Адлерский район является самым южным, и часто здесь наодин-два градуса теплее, чем в центральном Сочи. Даже природа Адлера отличаетсяот других районов: здесь больше пальм, кипарисов, туй и других деревьев икустарников, которые остаются зелёными круглогодично. Благодаря этому здесь всёзелёное и нарядное даже зимой. Кроме того, считается, что чем ближе к Абхазии,тем более чистое море. Неспроста именно в Имеретинской бухте чаще всего видятчерноморских дельфинов.
Для Адлера характерна ровная местность и ухоженные улицы.Здесь, как и в центре Сочи, сезонность ощущается намного меньше, потому чтозимой много отдыхающих с Красной поляны. Помимо этого, впечатляющая спортивнаяинфраструктура Олимпийского парка, научно-технический центр «Сириус», ирегулярно проходящие в Имеретинке спортивные соревнования, международные форумыи политические встречи создают деловую активность.
Привыкание к южному климату
Очень распространён миф о том, что в Сочи сложно инекомфортно жить из-за очень жаркого климата. Часто приходится слышать, что вСочи надо отдыхать, а жить у себя на севере (Урале, Сибири и т.д.). Попрошествии года жизни здесь я с этим полностью не согласна, и вот почему.
Я убедилась в том, что Сочи идеален именно для ПМЖ, а не дляотдыха, именно из-за местного климата.
Лето. За два лета, проведённых здесь практически от и до, мы ни разу не изнывали от жары. Столбик термометра чаще всего держался на отметке 25-28 градусов. Конечно, бывали особо жаркие денёчки, но так, чтобы вот прямо на протяжении месяца подряд держалось пекло – такого не было.
Жаркие денёчки всегда перемежаются облачными и прохладными.Да и, чего греха таить, грозами, ливнями и непогодой, даже в разгар лета.Например, в 2019 году июль выдался самым прохладным из летних месяцев. Шлидожди и грозы, дул холодный ветерок. Для туриста это испорченный пляжный отдых.А для местного – приятная передышка от зноя.
Особняком стоит элитная недвижимость. Это наиболее устоявшийся и сформировавшийся сегмент рынка. Элитное жилье покупают редко, но регулярно. Любое жилье VIP класса – это местоположение и статус. Оно предполагает целый комплекс услуг и предложений: обслуживание по клинингу, бассейны, фитнес-центры, вертолетные площадки.
На территории Сочи есть коттеджные поселки закрытого типа. Там работает серьезная охрана, действуют теннисные корты и спортивные площадки, развитая инфраструктура транспорта и развлечений.
Думаю, недвижимость в Красной Поляне соответствует элитным эталонам. В развитие округа вложены значительные средства. Можно сказать, что благоустройство в поселке завершено на 90%. Дорожные работы закончены на 46 улицах. Прошла укладка второго слоя асфальта. На тротуарах положена плитка, созданы ливневки, которых в поселке не было.
В Сочи покупают квартиры в зависимости от одной из трёх задач: для перепродажи – в качестве инвестиции, для сдачи в аренду либо для себя. Но вопрос ценообразования на сочинскую недвижимость всегда был «чёрной дырой». Даже представители отрасли не знают, что сколько будет стоить завтра. Отчасти это связано с тем, что Сочи – город риелторов и агентств недвижимости. Если в Москве за продажу квартиры риелтор получает около 150 тыс. рублей, то здесь его услуги могут стоить от 1 млн рублей и входить в стоимость покупки.
– Настоящая цена хорошей квартиры в Сочи не такая уж высокая, приблизительно как в Москве. Но дальше начинаются накрутки и различные фейки, – уточняет Татьяна Шестакова.
«Чтобы понять цены в Москве, достаточно открыть сайт вроде ЦИАН или “Авито”. Но объявления на этих сайтах по квартирам в Сочи зачастую оказываются лишь заманухой».
Почему Сочи — такой популярный курорт
Россия считается северной страной. Большая часть ее территории лежит в широтах с очень холодными зимами. Лето же короткое и часто сопровождается дождями. Понятно, что люди скучают по теплу и солнцу, и найти его могут в Сочи и окрестностях.
На сегодняшний момент о Сочи можно сказать следующее:
- это отличный курорт с развитой инфраструктурой;
- по количеству развлечений не уступает популярным курортам в самых развитых странах мира;
- мягкий климат с большим количеством солнечных дней, но без чрезмерной жары и влажности, которые характерны для того же Египта, Таиланда или Индии;
- большой выбор недвижимости различных категорий.
Квартира понравилась и все устраивает? Нажмите кнопку “Забронировать”. Заполните данные вашей банковской карточки (или PayPal). Далее вам будет предложено немного рассказать о себе хозяину – обратите внимание на этот важный пункт. Рекомендую заполнить это поле, так как у новичков пока еще нет отзывов, а хозяину необходимо знать, что вам можно доверять. Напишите пару слов о своих плюсах, например: “Я путешественник, давно хотел провести пару недель в Сочи, особенно в такой квартире с видом на море. Я не курю и вообще аккуратный гость.” Хозяин рассмотрит ваш запрос и вам придет подтверждение (или отказ – такое тоже бывает). Как правило, ответ приходит в течение часа. После подтверждения, не забудьте договориться с хозяином о передаче ключей и уточните, как лучше доехать до квартиры. Бывает, что хозяин предлагает встреть в аэропорту за плату гораздо меньшую, чем такси.