Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

До 2019 года имуществом в целях взимания налога считались разные активы, в том числе движимые. Теперь же облагается платежами лишь недвижимое имущество. Юридические лица платят с него налог на имущество организаций, а индивидуальные предприниматели – налог на имущество физических лиц. Оба этих платежа относятся к региональным, что означает множество нюансов налогообложения в каждом конкретном субъекте РФ.

Итак, кадастровая стоимость является обязательным условием, при котором по объекту начисляется налог на имущество в 2023 году. Она не является константой, то есть может меняться в зависимости от различных факторов. Для определения этой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости.

Какие именно объекты должны быть оценены по кадастровой стоимости в целях налогообложения, указано в статье 378.2 НК РФ. К ним относятся:

• административно-деловые и торговые центры;
• помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
• некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
• жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.

Это общий список типов объектов. В каждом регионе по решению властей проводится оценка их кадастровой стоимости. В текущем году подавляющая часть российсикх регионов оценивает недвижимость по кадастровой стоимости. Такая оценка может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости. Как пример – администрация субъекта РФ решает провести оценку в отношении всех многоквартирных домов.

После определения кадастровой стоимости издаётся закон о том, что налогообложение объектов должно проводиться на её основе.

Налог на имущество при УСН: платить или нет

Согласно общим правилам налогообложения имущества, базой для расчёта налога выступают только объекты недвижимости, которые организация:

• приобрела в собственность или построила;
• получила в хозяйственное ведение;
• получила по концессионному соглашению.

В каких случаях ИП платит налог на имущество в 2022 году?

Все основные нюансы по уплате налога на имущество для организаций и ИП, которые применяют Упрощенную систему налогообложения, достаточно подробно рассмотрены в НК РФ (статья 378.2).

Случаи, когда упрощенцы обязаны исчислить налог по кадастровой стоимости, перечислены в письме ФНС от 06.04.2021 БС-4-21/4581:

1. Объекты включены в региональный перечень
2. Ннедвижимость указана в абзаце втором п.10 ст.378.2 НК РФ
3. Объекты поименованы в пп 4 п 1 ст.378.2 НК РФ при наличии соответствующего регионального закона (жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства).

В числе имущества, с которого подлежит уплате налог, следующие объекты:

• торговые объекты и объекты общественного питания;
• объекты бытового обслуживания;
• нежилые помещения;
• жилые помещения и жилые дома (те, которые не учитываются на балансе основных средств);
• административно-деловые, а также торговые центры.

Сроки уплаты и налоговые ставки

Для упрощенцев, как и для организаций с прочими системами налогообложения, существуют определенные сроки для уплаты авансовых платежей, которые наступают по завершении 1, 2 и 3-го кварталов отчетного года. Конкретные даты выплат утверждаются на региональном уровне, причем в некоторых регионах авансовые платежи платить не нужно. По окончании налогового периода, то есть года, организация должна представить заполненную декларацию, произвести окончательное начисление налога на имущество, а затем и уплатить его.

Платят ли налог на имущество при УСН индивидуальные предприниматели — это отдельная тема. Так как ИП по своей сути физические лица, то для них в части налогов на имущество действуют нижеозначенные условия:

• Расчет налогового платежа осуществляется налоговым органом на основе данных из Госкадастра и картографии об имеющихся у физлица объектах недвижимости. Самим предпринимателям рассчитывать налоговый платеж не нужно.
• Налоговая служба высылает ИП уведомление с суммой для уплаты.
• Авансовые платежи ИП платить не надо.
• Совершить платеж индивидуальным предпринимателям предписано в срок до 1 декабря года, следующего за отчетным.

Налоговым законодательством предусмотрена максимальная ставка по налогу на имущество в размере 2%. На региональном уровне органы власти могут регулировать ее, не превышая утвержденного значения.

Налогообложение ИП на УСН и ООО на УСН (таблица)

Рассмотрим подробнее налогообложение ИП:

ИП на УСН	ООО на УСН
Ставки налога
— 6%, объектом налогообложения являются совокупные доходы предприятия за год. Затраты в расчет не идут. Режим выгоден тем, кто получает стабильные доходы и не несет больших затрат. — 15%, налогооблагаемая база складывается из разницы между доходами и расходами предприятия. Система выгодна тем, кто имеет сравнительно много затрат в процессе своей деятельности и нанимает сотрудников.
Периодичность уплаты налога
Один раз в год	Каждый квартал (авансовые платежи, 25% от общего размера налога)
Сдача отчетности
Декларацию подавать нужно всего один раз по итогам года.
Бухгалтерский учет и документооборот
Если применяется ставка 6%, бухгалтерский учет вообще не требуется. Если выбрана система со ставкой 15%, нужно вести Книгу учета доходов и затрат. И в том, и в другом случае, вести бухгалтерию и налаживать документооборот не представляется сложным занятием.
Минимум возможностей получить претензии от налоговой службы
Список затрат, которые возможно учесть при расчете налога и тем самым уменьшить налоговую базу, является закрытым, а значит другие расходы невозможно внести в список затрат в принципе. Поэтому практически невозможно вызвать недовольство налоговой по поводу неправомерности уменьшения налогооблагаемой базы.
Отсутствие необходимости уплаты НДС
Еще одним поводом к налоговой проверке меньше.
Отсутствие налога на прибыль
А вместе с ним — и необходимости ФНС контролировать учет убытков предприятия
Ограничения на применение УСН
— Не более ста сотрудников, включая совместителей и подрядчиков; — Существует лимит доходов: c 1 января 2017 года это 150 млн. рублей.
	Ограничение перехода на УСН — Сумма доходов за 9 месяцев не может быть выше 112 млн. рублей; — Собственный капитал фирмы должен быть не менее 75% от общего показателя; — Стоимость основных средств не должна превысить 150 млн. рублей.

Формула расчета налога на имущество при УСН

Для ИП. Предприниматели должны выплачивать налог на все объекты, подпадающие под имущественный налог, включая основные средства с балансового и забалансового учета. Как уже было сказано, имущественный налог зависит от кадастровой стоимости (узнать можно на сайте Госреестра).

К объектам нежилого фонда также следует отнести вентиляции, отопление, лифты, инженерные системы. Когда кадастровая стоимость больше 300 млн. рублей, ИП уплачивают имущественный налог по ставке 2%. Объектом налогообложения могут быть:

• торговый центр,
• склад,
• офисные помещения,
• промышленные здания,
• прочая недвижимость, задействованная в производственном процессе предпринимателя.

Для других объектов налога на имущество ставка снижена до 0,5%.

Налог на имущество у ИП на УСН

В силу статьи 346.11 НК РФ, применение индивидуальными предпринимателями УСН предусматривает их освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Существует исключение. Как узнать, надо ли платить налог на имущество по кадастровой стоимости ИП — выяснить, включена ли принадлежащая ему недвижимость в перечень административно-деловых и торговых центров, утвержденный субъектом РФ в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ. Если да, то платить налог придется.

Особенности исчисления и уплаты для ИП регулирует глава 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ, введенная Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ. В статье 400 НК РФ сказано, что плательщиками налога на имущество физических лиц признаются все граждане, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Это в равной степени относится к индивидуальным предпринимателям.

Основные правила, которых ИП должны придерживаться при исчислении суммы к уплате, выглядят так:

1. В силу статьи 405 НК РФ, налоговым периодом признается календарный год.
2. По нормам статьи 408 НК РФ, сумму к уплате исчисляет ИФНС по истечении налогового периода. Такая сумма определяется налоговиками отдельно по каждому объекту налогообложения.
3. Заплатить налог на имущество индивидуальных предпринимателей при УСН необходимо не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, об этом сказано в статье 409 НК РФ.
4. Исчислить сумму и заплатить нужно по месту нахождения собственности. Например, если ИП зарегистрирован в одном регионе, а недвижимость в другом, оплата осуществляется по ее месту нахождения.

Теперь мы знаем, что ИП сами не рассчитывают сумму к уплате и не отчитываются перед ИФНС. Налоговое уведомление ему пришлет сам орган ФНС по месту нахождения объекта недвижимости. Также ИП не осуществляет никаких авансовых платежей. Но у ИП, как и у юрлица, возникают вопросы, связанные с кадастровой стоимостью.

Организации на УСН обязаны вести бухгалтерский учет, и им необходимо отражать в нем все операции по налогообложению. Для отражения начисленных сумм налога на имущество в бухгалтерском учете руководствуйтесь общими нормами признания расходов. Так, в ПБУ 10/99 все расходы организации в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности подразделяются на:

• расходы по обычным видам деятельности;
• прочие расходы.

Все расходы, отличные от расходов по обычным видам деятельности, признаются прочими. Исчисленные суммы относятся к расходам по обычным видам деятельности. Об этом предупреждает Минфин в письме № 03-05-05-01/16.

Для осуществления бухгалтерских проводок используется инструкция по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н. В ней сказано, что проводки в бухучете по налогу на имущество отражаются записью по дебету счета 26 «Общехозяйственные расходы» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам». Выглядит проводка так:

• Дебет 26, 44 Кредит 68 — начислено;
• Дебет 68 Кредит 51 — перечислено.

Обязанность платить имущественный сбор организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, была вменена Федеральным законом № 52-ФЗ от 02.04.2014. Он внес поправки в абзац первый п. 2 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ, по которым налог на имущество организаций при УСН введен в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.

При этом кадастровая стоимость определяется по состоянию на 1 января текущего года (если на 1 января таких данных не было, то и сбор платить не нужно). Таким образом, базой налогообложения являются все виды недвижимости, имеющие кадастровую стоимость на начало налогового периода и принадлежащие организации.

Отчетным периодом для компаний, использующих УСН, считаются I, II и III квартал календарного года, а налоговым — весь год.

На правовом уровне предусмотрено самостоятельное установление периода подачи отчетности субъектом РФ через утверждение законодательного акта. Уполномоченные органы имеют право дифференцировать величину ставки для различных групп юридических и физических лиц или недвижимости. Предельный размер ставки, применяемый по кадастровой стоимости, равняется 2%. Если на законодательном уровне регион не определил иной размер, он автоматически приравнивается к эквиваленту, прописанному в НК РФ.

В Крыму решение о величине ставки не подлежит изменению в течение 5 лет с даты ее применения.

Состав объектов налогообложения

Состав объектов налогообложения и порядок исчисления налога на имущество описан в ст. 378.2 НК РФ.

К таким объектам относятся:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы), а также помещения в них (подп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ);
• нежилые помещения, которые в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета предназначены или фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания (подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Фактическим использованием нежилого помещения в этих целях признается использование не менее 20 процентов площади помещения для размещения указанных объектов (п. 5 ст. 378.2 НК РФ);
• объекты недвижимости иностранных организаций, которые не осуществляют деятельности в России через постоянное представительство, либо объекты, не относящиеся к деятельности иностранной компании в РФ через постоянное представительство (подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Как разобраться с кадастровой стоимостью

Организация или ИП на УСН выяснили, что обязаны уплачивать налог с кадастровой стоимости. Как это сделать практически? В первую очередь, на основании ст. 378.2, налоговой базой в субъекте, в котором фирма зарегистрирована в качестве налогоплательщика, должна быть установлена кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества. Выяснить ее легко на сайте Росреестра.

При возникновении разногласий по результатам оценки стоимость объекта можно оспорить в судебном или внесудебном порядке. Во втором случае следует обратиться с заявлением в течение шести месяцев со дня внесения объекта в кадастровый реестр, в специальную комиссию, занимающуюся этим вопросом. Для этого необходимы веские основания: либо неправильно определена площадь объекта, либо стоимость не соответствует рыночной оценке. Также потребуется приложить необходимые документы:

• кадастровый паспорт;
• документы о праве собственности на спорный объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
• документы, на основании которых вы заявляете о необъективности кадастровой оценки;
• заключение эксперта, состоящего в СРО, об оценке рыночной стоимости объекта.

Если после обращения кадастровая стоимость изменилась, то сумму к уплате пересчитывают с начала периода, даже если решение было вынесено в декабре.

Похожие записи:

• Как получить гражданство РФ несовершеннолетнему?
• Уменьшение патента на страховые взносы в 2021 году
• Как учесть поступление материальных запасов