ЖКХ в новостройке: когда и кому платить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЖКХ в новостройке: когда и кому платить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.
Что делать с недостатками в общем имуществе
Когда новостройка только сдалась, жильцы могут найти в ней недостатки — например, плохое качество отделки в квартире или появилась трещина в подъезде. Если с квартирами процесс понятен — собственник обращается к застройщику с претензией, а тот исправляет, то с общим имуществом есть нюансы.
Например, с той же трещиной в подъезде. Она может относиться к текущему ремонту и появиться из-за нормального износа — значит, это должна устранять управляющая компания. Или этот недостаток проявился из-за некачественной стройки — тогда это проблема строителей.
Хорошо, когда управляющая компания сама обратится к застройщику с претензией, и они разберутся, кто должен устранять трещину. Если же нет, то начнется затягивание сроков — УК, лояльная к застройщику, просто не направит ему претензию.
В законе нет какого-то конкретного пояснения, кто может требовать устранения недостатков в общем имуществе. Поэтому жильцам не обязательно ждать реакции от УК — с претензией выйти к застройщику может и председатель совета дома. Или любой собственник, которого уполномочило общее собрание жильцов. Если результата не будет, то нужно жаловаться — в прокуратуру вашего района в целом на ситуацию, в Госжилинспекцию на УК. Если и так результата не будет, то идти в суд.
Управляющая компания минимум на первый год
После ввода дома в эксплуатацию у жильцов есть 20 дней, чтобы найти другую УК, если управляющая компания от застройщика их не устраивает. Чтобы заключить с ней договор, за должны проголосовать не менее 50% собственников. Для этого нужно провести общее собрание. После того, как новая УК будет выбрана и одобрена, старая доработает свой срок и «уйдет» из вашего дома. Если же жильцы не успевают выбрать УК за 20 дней, ее будет искать администрация на конкурсной основе.
При этом застройщик, скорее всего, будет уговаривать жильцов оставить УК, выбранную им. В этом случае имеет смысл внимательно изучить все условия и тарифы, почитать о компании отзывы – может быть, это действительно хороший вариант.
Чаще всего случается так, что жильцы не успевают сами выбрать УК и заключить договор, поэтому первый год работает назначенная со стороны – застройщиком или муниципалитетом.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Управляющая компания минимум на первый год
Когда вы подписываете передаточный акт, домом занимается УК застройщика. Она временная, не больше трех месяцев. Поэтому за домом нужно закрепить основную. Есть два способа это сделать.
Общее собрание жильцов. Встречу обычно назначает застройщик, но вы можете познакомиться с соседями и организоваться самостоятельно. Чтобы решить, какая УК будет управлять домом, нужно согласие минимум 50% собственников.
Если не хотите продлить отношения с УК застройщика, найдите другую УК и заключите договор с ней — тогда первая УК доработает оговоренный с застройщиком срок, а потом начнет действовать ваша.
Определиться с выбором и заключить договор с основной УК нужно максимум за 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если не успеете, то поиском УК будет заниматься администрация через конкурс.
Открытый конкурс. Если с момента ввода дома в эксплуатацию прошло 20 дней, а жильцы так и не решили, с какой УК заключить основной договор, орган местного самоуправления, например, администрация района, объявит конкурс на право управлять вашим домом.
Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке
Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:
- УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.
Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.
Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.
Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
- Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.
Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.
- При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС, имеющего право голосовать.
В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество голосов каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
- Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.
Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.
Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для голосования неприсутствовавшим участникам.
- Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут голосовать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.
Как провести общее собрание собственников в новостройке
Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:
- Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.
Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:
- Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.
- Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.
- Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
- Провести ОСС в очной или очно-заочной форме (ст. 44.1 ЖК РФ).
- Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
- Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
- Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.
Подготовить и провести успешное общее собрание собственников помещений в новостройке можно с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.
Как управлять многоквартирными домами-новостройками / Деятельность УК РосКвартал®
Изменения в российском Жилищном кодексе от 18.07.2011 года внесли существенные корректировки в управление новостройками. Ранее действовала ст.139 ЖК РФ (которая ныне утратила свою силу) и позволяла застройщику самостоятельно и единолично выбирать способ и организацию управления новостройкой, будь то УК, ТСЖ или ЖСК.
Новые поправки больше не позволяют создавать ТСЖ при новостройках. Новыми МКД теперь может управлять только УК, которая избрана посредством открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.
5 существенных изменений в лицензионные требования для УК.
Однако на практике все обстоит несколько иначе. Как показывает действительность, проведение открытых конкурсов по избранию управляющей компании для новостройки остается скорее исключением, нежели правилом. Застройщики по старой памяти продолжают лоббировать интересы хорошо знакомых им ТСЖ, а власти, как полагается, бездействуют.
Тем не менее, существует 2 полярно противоположные модели выбора управляющей организации:
- конкурс не проводится, если было проведено собрание жильцов МКД
- конкурс проводится в любом случае
Как передать дела при увольнении главного бухгалтера
- Выбрать новую управляющую компанию и оповестить ее о своих намерениях.
- Организовать собрание жильцов, о котором обязательно заранее оповестить всех владельцев помещений, в том числе представителей муниципалитета, если он также является собственником. Этого можно добиться путем рассылки писем с уведомлением в получении или личного оповещения активистами. Собственники должны быть проинформированы о дате, времени и перечне обсуждаемых тем.
- Провести собрание в строгом соответствии с регламентом (выбрать председателя, секретаря, вести протокол) и провести голосование. Если инициатива наберет больше 50% голосов, то УК должна будет предать дела в течение 30 дней.
- Ознакомить с протоколом собрания всех владельцев помещений, копии выдать старой и новой УК.
- Заключить договор с новой компанией. Проследить, что копии договоров предоставлены на подпись всем собственникам.
Что делать, если управляющая компания требует замены?
Не менее тяжелой, кстати, может оказаться смена управляющей компании. Начнём с того, что новую, вместо старой, должны захотеть сами жильцы. Социальная ответственность и бережное отношение к чужому имуществу – к сожалению, кажется, что это не про нас. Что вы чаще видите, когда заходите в подъезд – объявления неравнодушных граждан с призывами о снижении коммунальных тарифов или разрисованные стены, разбитые лампочки, сигаретные окурки? Почему-то у многих жильцов нет понимания, что подъезд и придомовая территория – это тоже части их жилья, поэтому бережного уважения от них иногда не добиться.
Допустим, что какая-никакая инициативная группа в доме собралась. Несколько человек готовы потратить личное время, чтобы уровень обслуживания был выше, а его стоимость – ниже. Но ведь только лишь их желания будет мало, нужна поддержка и всех остальных собственников. Заручиться ей будет ой как непросто. Квартиру в новостройке в последнее время часто покупают в качестве инвестиции. Кто-то, даже если и собирается жить в купленной квартире, не спешит с завершением ремонта. Кто-то, даже если и доделал ремонт, пока не спешит переезжать – мало ли какие бывают обстоятельства. Пока всех найдёшь, оповестишь и уговоришь поставить в нужном месте подпись, год уже пройдет.
Допустим, что учредительное собрание было проведено правильно, создано ОСМД, а инициативная группа на деле доказала свою состоятельность. Тогда наступает вопрос, как выбрать управляющую компанию в новостройке и делегировать ей нужные полномочия.
Следует отметить, что в любом случае подрядчиков (исполнителей и производителей) будет несколько. Ряд естественных монополий обеспечивает дома электрической и тепловой энергией, водой, газом. Зато все остальные услуги могут оказываться частными подрядчиками. С каждым исполнителем и производителем заключается договор.
Это важно!
Дом, недавно сданный в эксплуатацию, находится на гарантии. Поэтому УК, выбранная застройщиком, может преследовать утилитарную цель — устранять «косяки» за счёт жильцов. Инициативная группа из числа реальных владельцев квартир будет тщательнее следить за расходованием средств.
Особенности управляющих компаний
Управляющая компания – это структура, которая берет на себя обязанности по обеспечению благоустройства дома и придомовой территории. Выступать управляющей компанией может юридическое или физическое лицо (частный предприниматель). Как правило, на балансе одной управляющей компании – десятки домов.
Несмотря на схожие обязанности, управляющие компании заметно отличаются от ЖЭКов. Главное отличие заключается в том, что у них есть четкий перечень обязанностей и их стоимость. Другими словами, жильцы всегда знают, за что платят. При этом обязанности управляющей компании в Украине обязательны к исполнению, и если УК не выполняет их или выполняет некачественно, у жильцов дома всегда есть возможность выбрать другую управляющую компанию. То есть, любая УК заинтересована в том, чтобы предоставлять качественные услуги.
Выбор управляющей компании в новостройке в основном ложится на застройщика. Многие застройщики сами создали такие компании и самостоятельно занимаются обслуживанием домов. Однако бывают и ситуации, когда новый дом сдан в эксплуатацию, а девелопер не передал жилье на баланс УК. В таком случае жильцы дома могут создать ОСМД или самостоятельно выбрать управляющую компанию. Для этого проводится общее собрание, на котором за компанию должен проголосовать 51% жильцов. Если голосование проходит успешно, то представитель дома заключает договор с УК на обслуживание.
- Низкая стоимость обслуживания. Большинство УК обслуживают множество домов, поэтому они могут получать скидки от поставщиков услуг. Соответственно, и жильцам домов придется платить меньше.
- В среднем одна квартира из пяти имеет задолженности по оплате коммунальных услуг. У управляющих компаний есть собственные юристы, занимающиеся вопросами должников в суде. Поэтому других жильцов дома эти ситуации не касаются, и они могут не переживать, что из-за нескольких должников от коммуникаций отключат весь дом.
- Круглосуточное обслуживание домов. Представители ОСМД могут брать выходные, отдыхать или медленно реагировать на обращения. А вот у управляющих компаний есть call-центр, который круглосуточно принимает обращения граждан и оперативно реагирует.
- Учитывая высокую конкуренцию, УК заинтересованы в том, чтобы предоставлять качественные услуги, в противном случае жильцы всегда могут заключить договор с другой управляющей компанией в новостройке. Договор с УК заключается всего на 1 год, и по истечении этого срока всегда можно не продлить контракт.
- В УК в основном работают квалифицированные кадры, разбирающиеся в вопросах эффективного управления домом. Они знают, как правильно распределять финансы, на что нужно в первую очередь тратить деньги, как снизить затраты на те или иные услуги.
Что обеспечит жильцам УК от застройщика
Первые новоселы обычно оказываются в ситуации, когда большая часть квартир в жилом комплексе еще не выкуплена у девелопера и организовать собрание ТСЖ в обозримом будущем невозможно. При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать подъезды и подавать электричество. Поэтому на первом этапе в «навязанной» застройщиком УК нет ничего плохого – она позволяет избавиться от лишней головной боли, которой и так хватает при переезде.
Вот основные преимущества, которые дает жителям УК от застройщика, по мнению ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной:
- Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
- Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
- будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
- УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
- У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
- Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК
«Независимая УК может свалить ответственность за недоделки на застройщика. Дело может быть передано в суд. Таким образом, разбирательства могут затянуться», — поясняет Елена Щепкина. – «Аффилированная компания так поступить не сможет: недоделки придется исправлять. А застройщик обязан по договору исправлять недоделки в течение 5 лет гарантированного срока». При этом жители дома не должны забывать – предложенная управляющая компания с ними не на всегда. Как только новостройка будет заселена минимум наполовину, соседи могут организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.
После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.
В состав указанной комиссии будут входить:
- представители местной администрации;
- представители застройщика и подрядной организации;
- специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
- представители профильных служб и организаций газоснабжения;
- органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
- иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.
Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.
Что обеспечит жильцам УК от застройщика
Первые новоселы обычно оказываются в ситуации, когда большая часть квартир в жилом комплексе еще не выкуплена у девелопера и организовать собрание ТСЖ в обозримом будущем невозможно. При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать подъезды и подавать электричество. Поэтому на первом этапе в «навязанной» застройщиком УК нет ничего плохого – она позволяет избавиться от лишней головной боли, которой и так хватает при переезде.
Вот основные преимущества, которые дает жителям УК от застройщика, по мнению ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной:
- Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
- Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
- будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
- УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
- У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
- Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК
«Независимая УК может свалить ответственность за недоделки на застройщика. Дело может быть передано в суд. Таким образом, разбирательства могут затянуться», — поясняет Елена Щепкина. – «Аффилированная компания так поступить не сможет: недоделки придется исправлять. А застройщик обязан по договору исправлять недоделки в течение 5 лет гарантированного срока». При этом жители дома не должны забывать – предложенная управляющая компания с ними не на всегда. Как только новостройка будет заселена минимум наполовину, соседи могут организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.
Основная управляющая компания
Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.
В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК .
Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.
Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.