С 2022 года вводятся единые сроки кадастровой оценки недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С 2022 года вводятся единые сроки кадастровой оценки недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 1 января 2020 года у государства существовала возможность определять кадастровую оценку по одному из двух действующих законов: либо по 135-ФЗ (от 29.07.1998), либо по 237-ФЗ от 03.07.2016.
Этот переходный период определения кадастровой стоимости длился три года (2017, 2018, 2019).
По закону 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка должна проводиться с учетом методических рекомендаций, в установленные сроки и по правилам. Все это прописано в законодательстве.
Что такое кадастровая стоимость и кадастровая оценка (определение по закону)
Если говорить о понятиях кадастровая стоимость и кадастровая оценка, то наиболее уточненные определения содержатся в ст. 3 закона 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке».
Кадастровая стоимость – это цена недвижимого имущества, подсчитанная в соответствии с установленными законом инструкциями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая оценка – это процесс определения государством кадастровой стоимости, которая состоит из этапов:
- Разработка и утверждение решения об осуществлении оценки;
- Непосредственное вычисление стоимости участков, домов, квартир и пр.;
- Свод данных в отчетную документацию;
- Оформление исходных данных в виде конечного результата.
Отличия кадастровой стоимости от рыночной
Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти проводят оценку по утвержденной методике.
Рыночная стоимость квартиры, дома — это цена, о которой договорились обе стороны сделки, продавец и покупатель. На эту цену влияют разные факторы: площадь недвижимости, этаж, год постройки, наличие и состояние инженерных коммуникаций, планировка и проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура. Полный перечень включает больше критериев и зависит от конкретного объекта.
Стоимость по кадастру устанавливают в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату.
Рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая фиксируется на определённый законом срок.
Как оспорить кадастровую стоимость по ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке»
С 01.01.2017 до 01.01.2020 был установлен переходный период, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществлялся переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам.
В этот период государственная оценка могла быть произведена двумя способами:
в соответствии с ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» — старый порядок, действующий до 01.01.2020.
в соответствии с ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке» — новый порядок, действующий с 01.01.2017.
С 01.01.2020 государственная оценка может проводиться только по новому порядку.
Пересмотр и оспаривание результатов кадастровой оценки, определенной в соответствии с ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке», производится в соответствии со ст.22 данного закона.
Данная статья поможет получить ответы на основные вопросы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по новому порядку. Стоит отметить, что оспаривание в 2020 году может происходить как по новым правилам, так еще и по старым.
Куда необходимо обратиться для изменения кадастровой стоимости (как можно оспорить, способы оспаривания)
Изменение кадастровой стоимости можно произвести следующими способами:
обратится в ГБУ в случае, если необходимо произвести исправление технических или методологических ошибок
обратится в комиссию по оспариванию в случае, если необходимо установить в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости
обратиться с исковым заявлением в суд в случае, если необходимо установить в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости
Согласно действующему законодательству для оспаривания через суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Стоит также отметить, что по новому закону комиссия по оспариванию и суд больше не рассматривают заявления по оспариванию в связи с техническими ошибками. Для исправления таких ошибок необходимо обратиться в ГБУ.
Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, может быть оспорено в суде.
В чем разница между кадастровой и рыночной стоимости
Разница между рыночной и кадастровой стоимостью может быть колоссальной, поскольку на это влияют следующие факторы:
- Кадастровая стоимсоть регулируется государством, а рыночная количеством спроса и предложений на рынке недвижимости;
- Кадастровая цена устанавливается в результате массовой оценкой специалистами госорганизации, а рыночная определяется продавцом недвижимости, риэлтором;
- КС не всегда объективна, поскольку сразу оценивается большое количество объектов без их осмотра, при расчете РС учитывается большое количество факторов, поэтому она более соответствует действительности;
- зачастую рыночная цена на 30-35% выше кадастровой, поскольку Государственный кадастр оценивает лишь приблизительно, либо все абсолютно наоборот. В каждом случае индивидуально.
Как проводится подготовка к проведению кадастровой оценки
Бюджетное учреждение проводит подготовку на постоянной основе в соответствии с Методическими указаниями о кадастровой оценке. В рамках подготовки, в частности, собирается, обрабатывается и учитывается информация об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости (ч. 1, 2, 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке).
ППК «Роскадастр» на основании решения о проведении кадастровой оценки формирует перечень объектов, которые будут оцениваться. Сведения из ЕГРН приводятся в нем по состоянию на 1 января года проведения кадастровой оценки. Перечень представляется в уполномоченный орган субъекта РФ, который направляет его в бюджетное учреждение (ч. 1, 5, 7 ст. 13 Закона о кадастровой оценке).
Сведения об объектах недвижимости, включенных в перечень, Росреестр размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки (ч. 6 ст. 13 Закона о кадастровой оценке).
Понятие кадастровой стоимости
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 3 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — ФЗ 237) кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной оценки. Она устанавливается на основе анализа информации рынка и данных, связанных с экономическими характеристиками эксплуатации объекта.
Для определения КС используются особые методики.
Этот вид стоимости нужен государству для целей, предусмотренных законодательством, в первую очередь для налогообложения.
В настоящее время цена объекта по кадастру является налоговой базой для начисления налога на имущество. Налог, который каждый собственник квартиры, дома или земельного участка уплачивает один раз в год, рассчитывается на основании этой суммы.
Подробнее о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости.
Новые правила кадастровой оценки недвижимости
С 2020 года во всех субъектах Российский Федерации государственная кадастровая оценка будет проводиться по новым правилам. Почему это важно? На основе кадастровой оценки объекта недвижимости – квартиры, дома, земельного участка – рассчитывается налог на имущество физических лиц, который платят все собственники. «Всё о новостройках» узнал, какие новеллы содержит новая редакция закона.
В 2020 году в России вступил в силу закон, который устанавливал новые правила расчета налога на имущество – с учетом кадастровой оценки объекта недвижимости. Ранее для этих целей применялась инвентаризационная стоимость. Соответствующие данные хранились в БТИ. И уже с 2020 года пилотные регионы начали платить налог, рассчитанный по новым правилам. Суммы налогов за конкретные квартиры и дома в большинстве своем выросли. Хотя были и обратные случаи, когда налог стал меньше.
Перечень объектов недвижимости подлежащих кадастровой оценке
Ошибочно считается, что кадастровой оценке подлежат участки земли. Это не так. В соответствии с действующим законодательством объектом оценки для государственного кадастра являются те объекты недвижимости, о которых имеются сведения в государственном кадастре недвижимости на момент проведения процедуры оценивания.
На текущий момент еще не все собственники земельных участков, гаражей, частных домов и квартир прошли процедуру кадастрового учета. Тем не менее, при любой сделке по отчуждению жилого и нежилого имущества, требуется его постановка на кадастровый учет. Во время него и проводится кадастровая оценка, результаты которой заносятся в кадастровый паспорт, выдаваемый собственнику объекта исследования.
Дело в том, что методика «массовой оценки» учитывает среднюю стоимость объектов в каждом кадастровом квартале. Полностью не учитываются качество исследуемых и сравниваемых объектов, их месторасположение, уровень инфраструктуры и другие факторы. Законодатель учитывал такую возможность и необходимость как-то исправить эту ситуацию.
Поэтому в статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если у участка земли определяют рыночную стоимость, к ее значению приравнивается и кадастровая стоимость этого участка. Аналогично поступают и при оценке другой недвижимости.
Выделяют следующие ситуации:
- Сделка по реализации. При определении цены на продаваемую квартиру иногда трудно найти схожие объекты для сопоставления показателей. В этом случае удобно обратиться к кадастровой стоимости.
- Передача в аренду. Согласно правилам предоставления гражданам в аренду муниципального жилья, его арендная плата определяется на основании данных кадастровой оценки.
- Наследство или дарение недвижимости. Во время сделки иногда требуют указывать стоимость объекта.
- Оформление субсидий для начисления имущественного налога. Налоговые перечисления предусматривают определенные льготы. Для их правильного расчета требуется не только площадь, но и кадастровая стоимость недвижимости. От ее величины будет зависеть размер субсидии.
- Кредит или ипотека под залог. При обращении в банк в кредитном отделе могут попросить провести новую кадастровую оценку недвижимости. Необходимо это в том случае, если фактические данные в ЕГРН не удовлетворяют потребностям клиента.
Новая методика оценки дает возможность максимально приблизить стоимость недвижимости к рыночной, что позволяет увеличить сумму кредита, которую одобрит банк.
Кадастровая стоимость и налогообложение
Налоговые органы проводят исчисление земельного налога в отношении конкретных участков земли исходя из результатов проведения государственной кадастровой оценки земли. Для этих целей ФНС использует информацию, содержащуюся в ежегодном отчете субъекта РФ об утвержденном результате оценки.
Исчисление налога в отношении конкретного участка земли производится по формуле:
ЗН (Земельный налог) = Кст x Д x Cт x Кв, где
Кст – кадастровая стоимость участка земли;
Д – размер доли в праве на земельный участок;
Ст –ставка налога (различается в зависимости от конкретного региона);
Кв – коэффициент владения земельным участком.
По итогам начисления земельного налога в адрес субъектов налогообложения направляются налоговые уведомления, где содержится подробный расчет суммы налога. В случае несогласия с размером начисленного земельного налога, либо с базовым значением формулы расчета, налогоплательщик имеет право пожать жалобу в налоговый орган в порядке подчиненности либо обратиться в судебные органы.
После выполнения оценки кадастровой стоимости земли населенных пунктов все полученные результаты должны быть внесены в отчёт, для чего отводится 10 рабочих дней. Правильно подготовленный отчёт направляется в исполнительные региональные органы, где в течение 30 дней должно быть принято решение о правильности проведенной оценки, а рассчитанная цена вносится в базу данных. Рассчитанная стоимость вступает в силу лишь с первого числа следующего года и используется для расчёта налога на землю и других имущественных платежей.
Полученные результаты оценки используются для следующих целей:
- Автоматизация учета и налогообложения.
- Утверждение и расчет реальной налогооблагаемой базы отдельных участков.
- Возможность правильного расчета компенсационных выплат при изъятии земель.
- Внесение различного рода поправок в территориальное зонирование.
- Формирование рынка ипотеки и залога земли.
- Выявление оптимальных участков для строительства инфраструктуры и жилых домов.
При наличии каких-либо неточностей в расчете или несогласии собственника с полученной оценкой имеется возможность обращения к независимому оценщику за выполнением повторной процедуры. Также можно написать заявление с возражением на полученные расчеты, которое направляется в органы исполнительной власти, ведущие учет земельных наделов.
Налоги и государственная кадастровая оценка земельных участков и иного недвижимого имущества
Важнейшая сфера использования кадастровых цен ─ налогообложение. Проведение государственной кадастровой оценки земель ─ обязательное условие эффективного налогообложения. В настоящее время земельный налог служит важным источником доходов для органов местного самоуправления. Соответствующим образом организованное налогообложение не только способствует наполнению бюджета, но и стимулирует рациональное использование земельных ресурсов, в т. ч. экономически целесообразную застройку территорий, а также служит базой для определения арендных платежей и обоснования инвестиционных проектов.
К 2018 году по всей России вместо двух сегодняшних отдельных налогов ─ на имущество и земельного — должен быть введен единый налог на недвижимость. Базис для его исчисления ─ кадастровая стоимость недвижимости. Сейчас налог на недвижимое имущество кроме земельных участков (для их налогообложения кадастровая стоимость используется уже сегодня) рассчитывается по т.н. «стоимости БТИ» или инвентаризационной стоимости. (Инвентаризационная стоимость ─ сумма средств, необходимая для возведения аналогичного объекта на текущий момент времени). В 2018-м инвентаризационную стоимость заменит кадастровая. А значит, кадастровая оценка квартиры, кадастровая оценка дома и любого другого объекта недвижимости приобретает государственное значение, поскольку кадастровая оценка будет определять размеры единого налога на недвижимость.
Кадастровая оценка имущества, заказчиком которой выступил Росреестр, завершилась к 1 января 2013 г. Была оценена вся (70 миллионов объектов капитального строительства) недвижимость на территории России.
Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ. С 1 января 2013 года именно органы власти субъектов РФ, а не Росреестр, выступают заказчиком проведения кадастровой оценки, принимают и оплачивают результаты, выбирают оценщиков. Задача Росреестра ─ вести фонд данных кадастровой оценки, формировать перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, создавать комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и обеспечивать их деятельность.
Периодичность государственной кадастровой оценки ─ не реже чем один раз в течение пяти лет. Государственная кадастровая оценка в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург) проводится не чаще, чем один раз в течение двух лет. Органы власти регионов вправе принимать решения о проведении государственной кадастровой оценки по необходимости, не дожидаясь, пока истечет пятилетний срок. В России периодичность проведения кадастровой оценки примерно такая же в Нидерландах и Дании (один раз в четыре года); Финляндии, Франции и Швеции (один раз в пять-шесть лет). Реже (один раз в восемь-двадцать лет) проводится оценка (переоценка) недвижимости в Австрии, Бельгии, Италии, Испании.
Основную ответственность за проведение кадастровой оценки недвижимости несут государственные органы власти. В Австрии, Дании и Германии ─ это налоговые органы. В Бельгии, Франции, Италии, Испании, Швеции ─ специальные органы по управлению земельными ресурсами. Кроме того, могут быть задействованы бюро по оценке, исследовательские институты, муниципалитеты.
Начало кадастровой оценки в РФ
Говоря об истории кадастровой стоимости, необходимо упомянуть, что такое кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость – это величина, используемая для расчета земельного налога и определяемая в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе на основе информации о рыночной стоимости этих объектов.
Началом истории кадастровой стоимости в Российской Федерации можно считать 1998-1999 гг., когда территории сельскохозяйственных земель начали подвергаться кадастровой оценке. Следом начались массовые работы по оценке прочих категорий земель: лесного и водного фондов, поселений, а также особо важных и охраняемых территорий.
Первые налоги на землю в Российской Федерации, рассчитанные на основании кадастровой стоимости, датируются 2006 годом. Налоговым кодексом Российской федерации был определён порядок определения размера земельного налога на основании кадастровой стоимости того или иного земельного участка. Муниципалитеты получили право самостоятельно определять процентную ставку налога для любого из находящегося в их ведомстве земельного участка или целой категории земель. Налоговый кодекс в данном случае ограничивает значение максимальной ставки налога. В связи с тем, что учёт земельных участков долгое время оставался не полным, а для введения единовременного налога необходимо было оценить все категории земель, данный порядок расчёта вводился столь продолжительное время.
Периодическая переоценка недвижимого имущества необходима при определении налоговой базы – кадастровой стоимости объектов. Переоценка нужна из-за изменения конъюнктуры рынка, инфляции и износа объектов налогообложения, так как все эти факторы влияют на стоимость объектов недвижимости.
Норма по проведению государственной кадастровой оценки, в соответствии с которой её должны проводить не реже чем раз в 5 лет, но и не чаще одного раза в 3 года, введена и вступила в силу в 2010 году.
2010 год стал переломным для государственной кадастровой оценки. Полномочия по проведению массовой кадастровой оценки переданы от государственных учреждений (Росземкадастр, Роснедвижимость, Росреестр) профессиональным независимым оценщикам. Это стало возможным благодаря принятию ФЗ-167 от 22.07.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости». Удивительно, что законодательно не было определено, что такое кадастровая стоимость. Независимые оценщики столкнулись не только с непроработанной методикой оценки кадастровой стоимости, но и с совершенно неподготовленной базой исходных данных Росреестра.
«В итоге мы добьёмся только одного результата, а именно, в провале кадастровой оценки недвижимости и эффективной системы налогообложения, направленной на устойчивое развитие территорий, обвинят оценщиков, и профессия будет окончательно дискредитирована», — написал в 2010 году Коростелев С.П., профессор ГУЗ.
Саморегулируемые организации оценщиков стали иметь больший вес в процессе оценки кадастровой стоимости. Теперь оценщики-эксперты стали проводить экспертизы отчётов об определении кадастровой стоимости, подготовленных оценщиками-исполнителями той же организации.