Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существуют ситуации, когда деньги человеку срочно необходима значительная сумма денег. Он не может ждать несколько дней. В этом случае ломбарды предлагают срочный залог под квартиру. Соглашаясь на такую сделку, заемщик должен понимать, что процент пользования будет выше, чем при обычном займе.
Что необходимо о нем знать?
Приняв решение получить деньги под залог квартиры в ломбарде, заемщик должен понимать, что не вся недвижимость подходит для этих целей. К ней предъявляется ряд требований. Среди них:
- месторасположение. Чем ближе квартира к центру города и развитие вокруг нее инфраструктура, тем она будет дороже стоить;
- особенности дома, в котором она находится, этажность и т.д.
- на залоговой жилплощади не должны быть прописаны несовершеннолетние или инвалиды.
Это не полный список требований, которые коммерческие организации могут предъявлять к недвижимости. Кроме того, каждый займ рассматривается индивидуально и только потом принимается окончательное решение.
Срочный залог квартиры в ломбарде
В данном случае клиенту необходимо иметь на руках документ на право собственности и паспорт гражданина России. Поданную заявку специалист компании рассмотрит в этот же деньги. В помещение будет направлен эксперт для проведения оценки. После его заключения о рыночной стоимости недвижимости, определяется конечная сумма средств.
В отличие от стандартной процедуры залога, срочный договор заключается в течение 1-2 дней.
Пошаговая инструкция: как взять деньги под залог жилья?
- Если после проверки и оценки недвижимости принято положительное решение, то собственник предоставляет документы:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- если залог – дом, то прилагают документы о владении земельным участком;
- технический паспорт;
- справка о составе семьи, в ней указывается, кто прописан в объекте недвижимости;
- свидетельство о браке/разводе, если владелец в браке/разведен;
- копия паспорта супруга(и).
- После того, как оценена стоимость, изучены документы и обговорены условия кредита, оформляется договор.
- Собственник подписывает договор финансового кредита и договор залога имущества. В договоре в обязательном порядке прописывают все условия выдачи кредита: сумму, сроки выплат, порядок погашения долга и другие условия.
Выдача денежных средств происходит сразу после подписания договора. При передаче денег подписывают также акт приема-передачи к договору займа.
На что обратить внимание?
По сути, ломбарды в случае залога недвижимости копируют банк, но не являются таковым. Такие компании не отличаются терпением в случае просрочки платежей, так как запас их прочности меньше чем у банков. Им трудно долго ждать возврата денег по платежу, указанному в договоре.
В случае с ломбардами, опасность заключается в отсутствии проверки финансового состояния и жесткого контроля со стороны. По этим причинам клиенты иногда забывают, что оплата должна поступать на счет организации четко из месяца в месяц. Задержка на месяц, игнорирование возврата и толкают данные финансовые институты на реализацию заложенного имущества.
Конечно, получение кредита в ломбарде в обход банка — довольно рискованное предприятие. Но, несмотря на все сложности, в некоторых ситуациях это оказывается выгодным предприятием. Главное преимущество такого вида кредитования заключается в том, что сделка происходит в течение одного дня. А для ломбарда основным пунктом заявки является объект залога, а не кредитная история, размер зарплаты или возраст заемщика.
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Ломбардный кредит – это возможность получения заемных средств под залог любого имущества, в том числе недвижимых объектов, автомобилей, ценных бумаг.
Длительное время деятельность ломбардов вызывала настороженность. Сложилось мнение, что проценты по займам сотрудники ломбардов устанавливают самостоятельно, и заложенное имущество вернуть невозможно. Такие выводы ошибочны. Ставки по залогам утверждаются Центральным Банком. Сотрудники ломбардов могут ознакомиться с установленными процентными ставками на сайте государственного регулятора.
Статистика показывает, что обращаются граждане в ломбарды весьма неохотно, только когда ситуация безвыходная.
Причиной недоверия являются сложившиеся мифы:
- Отсутствие законодательного регулирования. Это главное заблуждение. Деятельность ломбардов строго контролируется. В Гражданском Кодексе РФ четко прописаны все права залогодателя.
- Заложенное имущество невозможно выкупить. По правилам ломбардов договор составляется на короткий срок, чаще всего на один месяц. В течение этого периода имущество не используется и не подлежит продаже. Дополнительной мерой сохранности является оформление для залогового имущества страхового полиса. Условия договора позволяют продлить срок залога, если уплачены проценты. В тех случаях, когда условия договора нарушены и займ не возвращен, нотариально заверяется документ о взыскании долга.
- Залоговое имущество реализуется, а требования остаются. Гражданским кодексом установлено, что все требования к залогодателю прекращаются после реализации имущества. Это требование действуют и в том случае, когда вырученной суммы не хватает на покрытие долга.
Порядок оформления кредита в залог доли в квартире
Рассматривается залог доли в собственности, т.е. комната, выделенная для проживания, использования, эксплуатации определенным лицом. Жилье в праве общей долевой собственности кредитными организациями почти не рассматривается. В случае невыполнения обязательств заемщиком, продать заложенную часть очень трудно, непонятно и то, какая именно доля является залогом.
Чтобы заложить долю в квартире, требуется:
- подать заявку в кредитное учреждение;
- договориться о встрече с банковским оценщиком в квартире, чтобы специалист мог определить стоимость выделенной части;
- собрать и предоставить документы на недвижимость и на заемщика;
- дождаться одобрения (обычно 2 дня);
- подписать кредитный договор;
- получить деньги.
Если бумаги на недвижимость в порядке, процесс занимает немного времени. При выделенной доле не потребуется согласие других совладельцев, но необходимо уведомить их о желании заложить имущество через почту заказным письмом.
На каких условиях можно заложить квартиру банку
С одной стороны, получение кредита под залог имеющейся недвижимости – это та же самая ипотека. Но если посмотреть на условия кредитования, то они гораздо хуже. Суммы – меньше, ставки — выше, сроки – короче.
Например, Сбербанк выдает такой кредит минимум под 12% годовых, в то время, как процентная ставка на приобретение новостройки может составлять всего 7.4% годовых, а жилья на вторичном рынке – 8.9%. У ВТБ24 это 11.7% (10.7% на покупку жилья). У Райффайзенбанка разрыв между кредитными ставками меньше, но он все равно есть (10.99% под залог имеющегося жилья, 10.4% — на приобретение квартиры в новостройке и 10.5% — квартиры на вторичном рынке).
Далее, если на покупку недвижимости банки могут выдавать кредиты при наличии 10% первоначального взноса, то здесь – не более 70% от оценочной стоимости. А на практике часто гораздо меньше.
Почему так происходит? «Зачастую же кредит под залог квартиры или дома люди берут только потому, что нужда заставила: болезнь близкого человека, долговые проблемы и т.д. Берут, не имея средств, чтобы расплатиться, — говорит Владимир Лопатин.- Понятно, что риск неплатежей здесь весьма высок. Отсюда и условия кредита».
Конечно, иногда квартиру закладывают, чтобы начать новый бизнес. Но сейчас категория мелких предпринимателей постепенно исчезает или просто становится ненадежной. В любом случае – процент неплатежей или просрочек по кредиту здесь выше, чем при классической ипотеке.
Есть и еще одна причина, не столько экономическая, сколько политическая. Приобретение новостроек субсидируется государством, т.к. строительная отрасль сейчас является одним из драйверов развития экономики. Отсюда – выгодная заемщикам ставка.
Приобретение квартиры на вторичном рынке, конечно, работает на развитие строительной отрасли очень опосредовано (через поддержание спроса на построенное жилье). Но – работает. К тому же это помогает гражданам улучшать жилищные условия.
Государство субсидирует банки не напрямую, а через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое скупает миллиардными пулам ипотечные закладные у банков с премией. Банки, получив финансовые вливания от такой сделки, направляют эти деньги на выдачу новых ипотечных кредитов. Таким образом, банк, обладая одной единицей капитала может прокручивать его многократно, постоянно продавая пулы в АИЖК и получая премию, — рассказывает Ренат Бикбулатов, директор компании «Капитоль кредит».
АИЖК, в свою очередь, выпускает облигационные займы под залог ипотечных облигаций, которые продает крупным инвесторам (пенсионные фонды, страховые компании, частные фонды). Однако, АИЖК покупает не все ипотечные закладные, а только те, по которым заложено приобретаемое жилье.
То есть реализуется схема, когда заемщикам выгодно брать ипотеку, так как ставка допустимая; банкам выгодно, так как они делают прибыль выдавая кредиты и продавая право требования по ним в АИЖК, а государство фактически финансирует новое строительство внебюджетными деньгами (деньгами покупателей облигаций).
Но АИЖК не покупает закладные, по выданным кредитам в залог имеющегося жилья. То есть банк должен рассчитывать только на свои собственные средства. Отсюда – более высокие процентные ставки.
Конечно, кредит под залог имеющегося жилья иногда тоже берут для приобретения квартиры в новостройке. Процентная ставка здесь ниже, чем при ипотеке без первоначального взноса (одно из самых выгодных предложение – 13% годовых от банка «Возрождение» все равно достаточно высокое). Но все-таки такое случается гораздо реже.
Суть сделки по предоставлению займа с залогом
Основными актами, регулирующими процедуру выдачи банками займов, является Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском займе» и статьи Гражданского кодекса РФ.
При оформлении займа под залог доли в квартире без согласия собственников других долей заемщик предоставляет банку свою долю как обеспечение сделки. Таким образом, банк страхует собственный риск невозврата заемщиком кредита.
В кредитном договоре подробно прописываются все условия и сам предмет залога. Заемщик берет на себя обязательства по возврату указанной суммы в конкретный срок (разово или частями), обозначенной в кредитном соглашении с банком. Стороны могут договориться об изменении условия договора, а также о заключении дополнительного соглашения, корректирующего эти условия.