Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
В какой суд подать иск
В спорах с застройщиками истцы имеют право подавать документы не по месту нахождения строительной организации, а по месту своего жительства или пребывания. Разумеется, в том случае, если спор возникает по вопросам участия в долевом строительстве или в сфере закона о защите прав потребителей. Если вы затеваете тяжбу на общеправовых основаниях, то иск подаете по месту нахождения ответчика. К общеправовым можно отнести иск о признании заключенного договора недействительным.
И еще один случай — когда споры возникают о правах на недвижимое имущество. Такие споры относят к случаям исключительной подсудности, поэтому проводятся по месту нахождения имущества.
Иногда коварные девелоперы в договорах прописывают конкретный суд, в котором должны рассматриваться споры. Например, указывают третейский. Вы должны знать, что в соответствии с законом о защите прав потребителей, вы имеете право выбора подсудности, то есть суда, в котором будет рассматриваться дело. Поэтому, подавая иск, одновременно ходатайствуйте о признании недействительным пункта о рассмотрении споров в назначенных судах. Иначе суд будет иметь основания отклонить иск как направленный в ненадлежащую инстанцию.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Иск на неустойку на застройщика
Несвоевременная сдача объекта – повод подать исковое заявление. От уплаты госпошлины истец освобожден, застройщик обязан компенсировать убытки, понесенные вами в процессе просрочки сдачи жилья. К ним относятся платежи за аренду квартиры, которую был вынужден снимать истец. Ответчик обязан вернуть пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, возместить моральный вред, причиненный истцу. Если вы были вынуждены жить с проблемными соседями, переживать о несвоевременной сдаче жилья, искать квартиру для найма – самостоятельно оцените моральный вред, причиненный вам. С 2012 года появилась возможность взыскать штраф в размере 50% в пользу истца. Кроме того, выплачивается неустойка. К иску прикладывается подробный расчет суммы, которая подлежит уплате.
Если застройщик не выходит на связь
Более распространенным вариантом является случай, когда девелопер после истечения предусмотренных в договоре долевого участия сроков, не предпринимает никаких действий в отношении дольщика и не направляет каких-либо уведомлений.
Надлежащим исполнением строительной фирмой обязательств перед дольщиком является подписание в официальном порядке акта приема-передачи жилого помещения, на основании которого покупатель получает право собственности на свою жилплощадь.
Нужно учитывать, что передача квартиры до сдави объекта, к примеру, для «проведения ремонта», являющегося фактически чистовой отделкой жилья, не считается передачей жилого помещения согласно ФЗ-214. Передача помещения в установленном порядке может быть совершена только после сдачи новостройки.
Если строительная компания молчит и не предлагает подписать передаточный акт, значит произошло нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию. Неустойка начинает начисляться на следующий день после наступления срока, указанного в ДДУ.
Перед обращением в суд необходимо соблюсти претензионный порядок урегулирования спора. Для чего нужно самостоятельно обратиться к застройщику. Важно помнить, что любое обращение должно быть официальным и подтверждаться письменными доказательствами.
Как увеличить свои шансы и выиграть дело
Судебная практика 2020-го года и предыдущих лет знает немало споров между строительными компаниям и дольщиками по поводу просрочек, взысканий неустоек и штрафов и прочих претензий. Суды с застройщиками или их представителями далеко не всегда выигрываются потребителями (покупателями квартир). Неоднократно именно девелоперы побеждали и по решениям судий не платили неустойки. Добиться справедливости порой бывает очень сложно, особенно в последние годы, когда застройщики нанимают лучших адвокатов.
К сведению! Третьего апреля две тысяч двадцатого года вступило в силу изданное Правительством постановление. Его смысл заключается в том, что по первое января две тысячи двадцать первого года работающие по договорам долевого строительства застройщики имеют полное право не удовлетворять предъявляемые к ним требования по поводу неустоек и штрафов, возмещения убытков. Правительство решило, что они освобождаются от таких обязанностей. Это означает, что строительные компании не платят ни штрафы, ни неустойки, ни компенсации. Но отсрочка их взыскания в связи с непростой ситуацией с коронавирусом может продлиться и действовать в течение 2021-го года.
Чтобы не стать заложником ситуации, отстоять свои требования, взыскать неустойку по юридическим правилам в полном размере и добиться того, чтобы суд обязал застройщика ответить по всей строгости закона, все дольщики должны знать свои права и действовать, ссылаясь на законодательство. Прежде чем подать исковое заявление, изучите тщательно и внимательно статьи законов и кодексов, имеющие отношение к делу. Это поможет привести веские доводы в суде, чтобы добиваться взыскания неустоек или выполнения других требований.
Документы для суда на застройщика
При подаче иска в суд на застройщика необходимо приложить копии документов, которые подтверждают обоснованность заявляемых требований. Примерный перечень таких документов будет следующим:
- договор об участии в долевом строительстве;
- требование истца, направленное ответчику, о предоставлении документов, необходимых для госрегистрации права, и документы, подтверждающие факт направления или вручения такого требования;
- претензия истца, направленная ответчику, об устранении недостатков, выплате неустойки, с документами о вручении;
- ответ ответчика на требование (претензию) истца;
- документы, подтверждающие оплату истцом стоимости объекта;
- документы, фотографии, подтверждающие причинение вреда;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- иные документы, имеющие отношение к делу.
Приведенный перечень является примерным, при этом он касается различных споров с застройщиком.
Помимо указанных документов истец должен приложить общие документы, такие как:
- выписки из ЕГРЮЛ на истца (если истец юрлицо) и ответчика;
- документ об оплате госпошлины;
- доверенность представителя, если иск подписывает и подает представитель истца.
Как выбрать суд, в который подавать иск (определить подсудность)
Иски по большинству споров с застройщиками имеют альтернативную подсудность.
Это означает
Что исковое заявление к застройщику вы можете предъявить не по месту нахождения застройщика, а по своему месту жительства или пребывания, либо по месту заключения или исполнения договора.
К альтернативной подсудности относятся все споры, требования по которым вытекают из закона об участии в долевом строительстве и закона о защите прав потребителей.
Например
Иск о признании недействительным заключенного с застройщиком договора по общеправовым основаниям, нужно предъявлять по месту нахождения ответчика.
Есть исключение
Это случаи споров с застройщиком, относящиеся к исключительной подсудности – это споры о правах на недвижимое имущество.
Такие иски предъявляются по месту нахождения недвижимого имущества.
Решение суда первой инстанции вынесено в Вашу пользу. Что делать дальше?
После оглашения мотивировочной части, суду отводится 10 дней на подготовку решения в окончательной форме. На деле из-за загруженности судов этот процесс затягивается.
Далее в течение 30 дней с даты вынесения решения оно может быть обжаловано. В законную силу решение вступает по истечении 30 дней с даты вынесения решения в окончательной форме. По окончании этой даты на решении можно поставить печать: «Вступило в законную силу» и получить на руки исполнительный лист. Если, конечно, решение никто обжаловать не будет. По нашему опыту застройщики чаще всего обжалуют, для того чтобы затянуть процесс и как можно дольше не платить деньги.
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.
Иск на неустойку на застройщика
Для того чтобы увеличить шансы на удовлетворение исковых требований дольщика при написании иска следует придерживаться следующих советов:
- Внимательно заполнять все реквизиты в исковом требовании: наименование судебной инстанции, ее адрес, полные сведения о сторонах процесса (ФИО, адрес, номер телефона, наименование строительной организации, ее адресные данные).
- В «теле» иска потребуется изложить суть проблемы, фактические действия либо их отсутствие со стороны ответчика, которые нарушили пункты договора, обозначить любые нарушения заключенного соглашения либо действующего законодательства.
- Ниже следует в мельчайших подробностях изложить требования истца о взыскании неустойки, морального ущерба и прочих компенсаций с детализированными расчетами.
- Далее потребуется сделать список приложенной к исковому требованию документации.
- Завершается документ обозначением даты и подписью заявителя.
Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера
Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.
| Закон/Подзаконный акт | Критерии |
| N214 – ФЗ о 2004 года | • устанавливает основные требования к застройщику, его полномочия; • раскрывает, что такое ДДУ; • определяет понятие по переуступке права требования; • устанавливает права, обязанности дольщика, условия его участия в проекте. |
| N218-ФЗ от 2021 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2021 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N127-ФЗ от 2002 года | в параграфе 7 этого нормативно – правового акта указан порядок банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2005 года | закон регулирует вопросы, связанные с государственной регистрацией ДДУ |
| УК РФ | уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан и направленных на строительство дома неправомерно |
| КОАП | Ст. 14.28 привлечение к административной ответственности застройщика, которые не сдал дома в срок |
| N996 Приказ Минстроя РФ «Об утверждении формы проектной декларации» | форма проектной декларации едина, строго унифицирована для каждого из застройщиков |
При нарушении срока передачи дома с застройщика можно получить следующие выплаты:
- Штраф до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону «О защите прав потребителя» за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
- Судебные расходы.
- Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.
- Возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на адвоката.
- Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору.
- Штраф за просрочку выплаты, установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день.
|
ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ
|
КАКОЙ СУД ВЫБРАТЬ
|
РАССЧИТАТЬ НЕУСТОЙКУ |
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ |
Обязательно ли предъявлять претензию застройщику
Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.
Однако, в этом правиле есть определенные исключения:
- В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
- Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.
В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку
Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.
То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:
- цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
- длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
- ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.
Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.
Пример.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.
Количество дней просрочки составляет 25 дней.
Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).
***
Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.