Почему банк не одобрил ипотеку: главные причины отказа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему банк не одобрил ипотеку: главные причины отказа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Часто случается так, что человек не соответствует требованиям именно этого конкретного банка (гражданство, возраст, трудовой стаж, наличие регистрации). В этом случае стоит поискать программу с менее жесткими условиями. О них можно узнать на сайте самой организации. При этом проверять данный список рекомендуется перед подачей заявки, так как нередко его составляющие меняются.

Часто случается так, что человек не соответствует требованиям именно этого конкретного банка (гражданство, возраст, трудовой стаж, наличие регистрации). В этом случае стоит поискать программу с менее жесткими условиями. О них можно узнать на сайте самой организации. При этом проверять данный список рекомендуется перед подачей заявки, так как нередко его составляющие меняются.

«У крупнейших кредитных организаций с государственным участием довольно высокие требования — учитывается только «белая» зарплата, трудовой стаж на последнем месте работы не менее полугода; к тому же эти банки чрезвычайно тщательно проверяют кредитную историю, а наличие ценного залога, надежного поручителя могут игнорировать. Многие банки из второго, третьего десятка национального рейтинга могут предлагать программы ничуть не хуже, а требования у них будут ниже (к примеру, трудовой стаж от 3 и даже менее месяцев)», — рассказывает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.

Кстати, если к покупке планируется квартира в новостройке, пул банков только условно ограничен теми, что аккредитовали проект. В случае, когда все банки, кредитующие покупателей этого ЖК, отказали, заемщик может в частном порядке обратиться в другой банк, где он получил предварительное одобрение ипотеки, с просьбой рассмотреть выбранную им новостройку. Нечасто, но все же иногда это приводит к успеху, считает Алексей Бушуев.

Отказ на этапе одобрения недвижимости

В некоторых случаях банк может отказать в предварительно одобренном кредите уже на этапе проверки недвижимости.

Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, она остается в залоге у банка до момента выплаты кредита. Поэтому банк должен убедиться, что с этой недвижимостью все в порядке. Это позволит защитить и вас, как покупателя.

Для этого банк внимательно проверяет все необходимые документы на недвижимость и более тщательно проверяет документы по участникам сделки. И только после этого принимает решение — готов ли он предоставить вам кредит на покупку именно этой недвижимости.

Если при проверке будут обнаружены какие-то серьезные проблемы или риск потери недвижимости для покупателя будет слишком велик, банк примет отрицательное решение.

Можно ли взять ипотеку без кредитной истории

Для получения ипотеки без кредитной истории не существует каких-либо препятствий. Однако без проверки взять кредит не удастся. Есть определенная категория заемщиков, которые принципиально не обращались в банк или не могли получить заем в силу возраста. Кредиторы настороженно относятся к таким клиентам и, так как не имеют возможности ознакомиться с его КИ, проводят тщательную проверку по другим критериям, например:

• получение информации о финансовой благонадежности и регулярности денежных поступлений, а также отчислений в ПФР и прочие социальные фонды;

• проверка сведений о наличии или отсутствии штрафов в ГИБДД;

• демографический скоринг, который предполагает изучение схожих по социальным параметрам граждан, оформивших ипотеку в банке;

• анализ состояния расчетов с операторами мобильной связи;

• проверка данных о потенциальном клиенте в судебных органах и базе ФССП;

• изучение информации о наличии или отсутствии задолженностей перед ТСЖ.

Долги, просрочки и плохая кредитная история

В 2023 году, как и раньше, будет сложно получить ипотеку заемщикам, которые имеют плохую кредитную историю, просрочки по кредитам и другим обязательствам (например, большие штрафы ГИБДД, долги по алиментам). «Плохая кредитная история — это одна из первых и постоянных причин отказа в ипотечном кредите. Заемщики с отрицательной кредитной историей в первую очередь попадают в эту зону риска», — отметил Сергей Китаев. «Некоторые банки проверяют историю за последние пять и более лет, что снижает шанс на положительное решение о выдаче ипотеки», — пояснил руководитель отдела ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости».

В зоне риска остаются категории потенциальных заемщиков, у которых есть другие кредиты (например, автокредит). По данным аналитиков «Этажей», больше половины отказов в ипотеке связаны именно с чрезмерной долговой нагрузкой. «А вот исполнительные листы становятся причиной отказа, если долг превышает 50 тыс. руб., тогда его лучше погасить до подачи заявки» — отметила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова

В 2023 году сложнее всего будет получить ипотеку заемщикам с высокой долговой нагрузкой, согласна главный аналитик Росбанка. С 1 января 2023 года Банк России установил ограничения на выдачу кредитов по уровню долговой нагрузки и по сроку кредита. В первом квартале 2023 года лимит для кредитов с ПДН более 80% — не более четверти объема предоставленных потребительских кредитов для одного банка. «Соответственно, если данный норматив в банке будет исчерпан, заемщик с высоким уровнем ПДН не сможет получить ипотеку в данной кредитной организации», — пояснила Ирина Бабина.

Сотрудники подсанкционных компаний и мобилизованные

Еще одна возможная причина отказа в ипотеке в 2023 году — низкий первоначальный взнос, например 10%. Эксперты рекомендуют делать первый взнос от 20% стоимости будущего жилья. В таком случае не только вырастут шансы получить одобрение банка на ипотеку, но и ежемесячный платеж по кредиту будет более комфортным. В зоне риска также заемщики, которые вносят первоначальный взнос маткапиталом или взяв для этого потребкредит, отметили в ГК «Финам».

Сложно будет получить ипотеку заемщикам без официальной работы. В зону риска также попали военнослужащие, мобилизованные и сотрудники организаций, в отношении которых введены западные санкции, — их данные банки будут рассматривать более внимательно, добавил Сергей Китаев. «Есть некоторая тенденция, свидетельствующая о большем желании банков кредитовать женщин, нежели мужчин, в силу военной обязанности последних», — подтвердила Ирина Носова.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки

Наличие непогашенного кредита усложняет ситуацию. Сотрудники банка будут скрупулезно проверять заемщика, задавая дополнительные вопросы.

Простые и важные рекомендации, чтобы повысить шансы на одобрение ипотечного займа:

1. Заранее собрать все необходимые справки, чтобы подтвердить свой доход (официальный или неофициальный) и платежеспособность.

2. Сообщить банку о займах, которые имеются на данный момент. Если кредит взят для внесения первоначального взноса на ипотеку, также нужно сказать об этом.

3. Проверить собственную кредитную историю, сделав запрос в любом банке. При возможности закрыть имеющуюся задолженность досрочно.

4. Убедиться, что нет иных долговых обязательств (штрафы, алименты и т. п.), если таковые есть – погасить их.

5. Привлечь надежных созаемщиков и поручителей, которые должны представить данные о своем доходе.

6. Посетить сразу 2-5 банков, оставив в каждом стандартную заявку. В каждом учреждении свое правило для принятия решения по кредиту. Поэтому если в одном банке отказали, остается вероятность, что в другом будет принято положительное решение.

Придерживайтесь этих простых рекомендаций и один из банков одобрит вашу заявку на ипотечный кредит.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Как избежать проблем с банком

Чтобы избежать непосильных штрафов и не потерять имущество, старайтесь вовремя исполнять обязательства по кредиту. И если уж так случилось, что просрочки платежей не избежать, сразу обращайтесь в банк и просите помощи. Скрываться от кредитодателя не выход. Такой способ решения проблемы лишь приводит к накоплению долгов. Банки неохотно идут на судебные споры, так как процесс ареста, изъятия и перепродажи квартиры отнимает много времени и средств. Кроме того, стоимость недвижимости, выставленной банком на продажу, на 30–50 % ниже первоначальной — зачастую это невыгодно ни должнику, ни банку. Поэтому, если Вы оказались в сложной финансовой ситуации, лучше не доводить дело до суда. Попытайтесь договориться с банком. Возможно, он предложит альтернативные варианты погашения долга:

• отсрочку или кредитные каникулы — за это время поправить свое финансовое положение;
• продление срока кредита — при этом сократятся ежемесячные выплаты;
• объединение нескольких кредитов в один с более выгодной процентной ставкой;
• реструктуризацию долга.

Если Вы намерены в будущем погасить сумму долга и обоснуете план погашения Вашей задолженности, вероятно, банк пойдет Вам навстречу.

Используйте государственную программу помощи

С апреля 2015 года в России действует постановление правительства, предусматривающее ряд мер для поддержки заёмщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию.

По факту эта программа является реструктуризацией. В рамках нее предусмотрены изменения иностранной валюты кредита на рубли, снижение процентной ставки, списание неустоек, начисленных по текущему договору, и снижение суммы задолженности на сумму до 1 500 000 рублей.

Однако воспользоваться этой программой могут не все – заёмщик и сама квартира должны соответствовать заявленным требованиями. Так, на помощь могут претендовать лица, имеющие минимум двоих детей, ветераны боевых действий или инвалиды, а также работники научных или культурных организаций, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, соцзащиты и занятости населения, физкультуры и спорта, организаций оборонно-промышленного комплекса. Кроме этого, проверяются доходы граждан – после осуществления выплат по кредиту заработок каждого члена семьи не должен превышать двух прожиточных минимумов.

Сама квартира должна является единственным жильём семьи и быть приобретена не менее чем за один год до подачи заявки на участие в программе, а её общая площадь не должна превышать 45 кв. м для однокомнатной квартиры или 65 кв. м для двухкомнатной.

Как банк принимает решение о выдаче ипотеки

Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.

Скоринг или оценка кредитных рисков. Чтобы не требовать от вас сразу весь набор документов и не тратить время на нежелательных клиентов, сначала банки выносят предварительные решения.

В офисе или на сайте банка вы заполняете анкету с основной информацией: паспортные данные, доход, стаж, место работы. Данные анкеты обрабатывает специальная кредитная программа, которая оценивает кредитные риски (проводит скоринг) по десяткам параметров. Скоринговая система анализирует ваши данные (возраст, профессию, доход, стаж, имущество и пр.) и рассчитывает, сможете ли вы платить по кредиту. Программа автоматически отсеивает клиентов, которые не соответствуют требованиям банка или обладают повышенным кредитным риском.

Банку проще отказать, чем выдать рисковый кредит

Программа скоринга принимает решение автоматически, исходя из статистических данных. Она может отказать вам в ипотеке, даже если к вам как заемщику персонально никаких претензий нет.

Допустим, Ирина работает менеджером среднего звена в строительной компании, у нее несколько вовремя погашенных кредитов и достаточная зарплата. Но согласно статистике банка в последний год менеджеры среднего звена строительных компаний стали чаще пропускать платежи. На основании этого система считает Ирину рисковым заемщиком и может ей отказать.

Собеседование с менеджером. Заполнить анкету и подать документы кредитному специалисту — не простая формальность. Он оценивает вас как человека: обращает внимание на внешний вид, речь, манеру держаться. Если его что-то насторожит (например, вы придете неопрятным, в порванной обуви или пьяным), он сделает в анкете отметку «подозрительный» и вас будут проверять тщательнее.

Будьте внимательны и при заполнении заявки онлайн на сайте банка. Программа увидит, если вы будете несколько раз править цифры и решит, что вы пытаетесь ее обмануть.

Проверка Службой безопасности. Служба безопасности проверит подлинность документов и указанных сведений:

• работу и доход: зарегистрирован ли работодатель, указанный в справке, совпадает ли адрес, не проходит ли процедура ликвидации, есть ли у компании долги. Чтобы подтвердить доход, Служба безопасности позвонит в отдел кадров или бухгалтерию, если есть сомнения, сделает запрос в пенсионный фонд;
• кредитную историю в бюро кредитных историй;
• репутацию: наличие судимостей, публикации в прессе и даже соцсети.

После завершения проверки Служба безопасности передаст документы и результаты анализы в кредитный комитет банка, который и примет окончательное решение о выдаче ипотеки.

Что банк потребует от заемщика

Документы:

• паспорт;
• водительское удостоверение;
• военный билет для мужчин;
• справки, подтверждающие доход: 2-НДФЛ, справка по форме банка, справки о ежемесячном получении пенсий или пособий, для предпринимателей – налоговые декларации, для дополнительного дохода — 3-НДФЛ, арендный договор и пр.;
• СНИЛС;
• ИНН;
• Свидетельство о браке;
• Свидетельства о рождении детей;
• Копию трудовой книжки, заверенная работодателем;
• Документы на имущество: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
• Выписки из банка о количестве денег на счетах.

Первоначальный взнос — 20-50% от стоимости квартиры. Чем более, с точки зрения банка, вы надежный заемщик, тем меньше размер первоначального взноса.

Страхование жизни и здоровья обязательное требование по закону.

Подделывать справки о доходах. В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь купить в кредит стиралку, но не обманет банк в случае с ипотекой.

Перед одобрением заявки банк свяжется с работодателем, указанным в справке: проверит вас через отдел кадров, уточнит в бухгалтерии размер дохода. Если справка окажется поддельной, в лучшем случае — вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после которого с вами не захочет связываться ни один банк.

Иногда соискатели приносят подлинные справки с настоящего места работы, но с преувеличенным доходом.

Борис уже 5 лет работает менеджером и зарабатывает в среднем 60 000 ₽ в месяц. Но он побоялся, что банку его доход покажется небольшим и попросил начальство написать ему в справке 90 000 ₽. Банк усомнился, что простой менеджер столько зарабатывает, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия. В результате Борису отказали без права повторного обращения и теперь он не может получить ипотеку и в других банках. А если бы он не подделывал справку, а обратился к ипотечному брокеру или менеджеру банка, то легко мог бы найти выход: увеличить первоначальный взнос, продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить платеж, найти поручителя или договориться с работодателем о повышении зарплаты.

Подписывать справки самому себе. На такую хитрость часто идут предприниматели, которые работают директорами в собственных компаниях.

Нельзя подписывать справки самому себе или членам семьи

Николай работает директором в собственной компании. Банк не примет справку об доходах, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанная ею справка также не устроит банк. В подобных случаях заверить документ должен посторонний человек: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.

В чем заключается помощь в получении кредита?

Обычно сотрудники таких контор советуют подавать анкеты на заем в другие банки, которые не входят в ТОП-10 учреждений по стране. А за работу свою готовы взять определенный процент, который редко превышает отметку в 3%.

В спектр услуг финансовых помощников по кредитам вошли:

• консультации клиента по всем волнующим его финансовых вопросам;
• проверка кредитной истории человека;
• оценка финансовых возможностей соискателя займа по скоринговым программам банка;
• подбор нескольких выгодных предложений от кредитора;
• расчет общей суммы переплаты, реальной процентной ставки, ежемесячного платежа;
• реальная помощь в сборе всего пакета документов;
• сопровождение заявки на всех этапах согласования;
• после положительного решения брокер помогает провести оценку и выбрать недорогую страховую компанию (если только это не комплексный договор от самого банка);
• доведение выдачи кредита до конца, вплоть до получения денег в кассе (или подписания платежного поручения на безналичную отправку рублей на счет продавца);
• помощь в перерегистрации объекта недвижимости.

В период летних отпусков или новогодних праздников (когда затишье по сделкам) многие региональные организации готовы снизить требования к клиентам, выдать ипотеку, закрыв глаза на некоторые погрешности в заявке. Помощники найдут оптимальный вариант, и при этом сэкономят время клиента.

Недостоверная информация в заявке

Служба безопасности банка может отказать в одобрении ипотеки, если информация в заявке не пройдет проверку. Например, отказать могут из-за разных цифр дохода, указанных в заявке и в справках о доходе с работы.

Недостоверной могут посчитать информацию, которую не получается подтвердить. Например, вы указали контактный телефон вашего места работы, а менеджер несколько раз не смог дозвониться туда, причем в рабочее время. Или вы предоставили справку о доходах с работы, но на ней нет подписи руководителя или ответственного лица, и с ним тоже не получилось связаться.

Если информация о доходе окажется недостоверной, или ее нельзя проверить, в ипотеке откажут.

Как исправить. Убедиться, что менеджеры банка смогут проверить информацию. Предоставить в банк справку 2-НДФЛ, подписанную главным бухгалтером с вашего места работы. Указать в заявке прямой телефон руководителя, а не номер секретаря.

Банки хотят быть уверены, что у вас будет постоянный доход для выплат ипотечных платежей. Поэтому они предпочитают давать ипотеку людям, которые стабильно и долго работают в одной организации — риск увольнения в первые месяцы значительно выше, чем если человек проработал хотя бы полгода.

Минимальный стаж работы в одной организации в требованиях большинства ипотечных программ крупных банков — от 6 месяцев. В небольших кредитных учреждениях требования по сроку могут сократить до 3 месяцев. Причем учитывается общий срок службы в организации — если вы проработали 3 месяца на одной должности, а затем еще полгода на другой, стаж будут учитывать как 9 месяцев.

Если вы только устроились на работу, ипотеку вам, скорее всего, не дадут.

Как исправить. Подождать, пока не наработается необходимый стаж на одном месте. Или попробовать получить ипотеку без подтверждения дохода.

Похожие записи:

• Посты и праздники в 2023 году. Новый стиль
• Какие документы нужно сшивать
• что делать если в трудовой книжке пропущены строки