Письмо Минфина России от 26.02.2021 № 03-05-05-03/13425

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Письмо Минфина России от 26.02.2021 № 03-05-05-03/13425». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

• соглашение о разрыве сотрудничества.
• постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
• факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
• арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
• акт возврата имущества владельцу.
• чек, подтверждающий выплату пошлины.
• прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность арендовать недвижимое нежилое имущество двумя способами:

• на точный срок;
• на неопределённое время.

В последнем случае договор длится до тех пор, пока стороны желают продолжать взаимодействие. При этом та же статья предусматривает право как арендатора, так и арендодателя отказаться от аренды. Для этого заинтересованная сторона должна своевременно уведомить другую о том, что договор расторгается. Сроки для такого уведомления установлены следующие:

• в общем случае – за 3 месяца до желаемой даты прекращения;
• если сдаётся в аренду федеральное имущество, то срок предупреждения для органов государственной власти – 1 месяц (ч. 5 ст. 15 ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»).

Нужно ли регистрировать договор аренды жилого помещения между физическими лицами

Договор аренды жилого помещения между физическими лицами: регистрация — это необходимо? Далеко не каждый договор нужно регистрировать. В Росреестре нужно регистрировать договора на длительную аренду. Согласно п. 2 ст. 651 ГКРФ, регистрировать нужно только те договора, которые заключены на срок более года. Распечатать договор аренды квартиры между физическими лицами вы можете здесь.

• заявление на регистрацию. Его может подать любая сторона;
• оригинал и копия документа, которые подтверждают оплату госпошлины;
• подлинники договора не менее, чем в 2 экземплярах. Если нужно зарегистрировать договор, то понадобиться целых 4 экземпляра договора (По одному останутся у каждой стороны и 2 экземпляра нужны для регистрации);
• обоим сторонам нужно представить паспорт;
• если в сделке участвуют юридические лица, то им нужно предъявлять учредительные документы;
• экспликация (Это справочный материал, который является пояснением к архитектурному проекту здания.) и поэтажный план жилого помещения. Все эти документы можно получить в БТИ;
• кроме того, нужен документ, который подтверждает право собственности арендодателя;
• правоустанавливающие документы, которые указаны в свидетельстве.

Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления

Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

1. одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
2. Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки. Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
3. Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.

Оформление расторжения/прекращения договора

Стороны составляют особое соглашение о расторжении договора, в котором предусматривается решение финансовых вопросов: выплаты неустойки арендодателем или возврата авансовых платежей и акт приема-передачи жилого помещения собственнику или арендатору (если это договор субаренды).

Эти два документа являются основанием для регистрации расторжения договора или прекращения его по согласию сторон в территориальном управлении Росреестра. Она так же обязательна, как и регистрация самих договоров, если срок их действия составляет более 11 месяцев. Договор считается расторгнутым со дня регистрации в ЕГРП.

Пакет документов для регистрации:

• правоустанавливающие документы собственника нежилого помещения;
• соглашение о расторжении договора аренды/субаренды в количестве, равном числу сторон (подлинники и нотариальные копии);
• передаточный акт, подтверждающий возврат недвижимости арендодателю (подлинник и нотариальная копия);
• документы, которые подтверждают своевременное уведомление арендатора/субарендатора о расторжении договора – почтовые квитанции, выписки из почтовых реестров (подлинники и копии);
• копия зарегистрированного договора аренды или субаренды;
• при необходимости – доверенность на право расторжения договора, если его подписывал представитель стороны;
• государственная пошлина в этом случае не уплачивается.

Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:

• договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта;
• акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
• квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

Соглашение о расторжении

Если правоотношения, вытекающие из правоотношений, желают прекратить обе стороны, они должны оформить свое волеизъявление в письменном виде.

Регистрация соглашения о расторжении договора аренды происходит в том же порядке, что и регистрация самого акта.

Для этого необходимо обратиться в управление регистрирующей организации по соответствующему субъекту РФ и представить пакет документов, подтверждающих существование сделки, а также соглашение о расторжении. Данное действие происходит в срок, не превышающий пяти суток.

Соглашение для расторжения договора должно включать в себя:

1. Название акта.
2. Дату его совершения.
3. Указание на договор, который нужно прекратить.
4. Субъектный состав.
5. Подписи сторон (если это ЮЛ, то также и их печати, заверенные и выданные уполномоченными государственными органами).

Регистрация долгосрочного договора аренды. Важные положения договора!

Договором можно урегулировать права и обязанности арендодателя и арендатора. В документе должны быть указаны:

• условия сдачи помещения в аренду;
• сроки сдачи помещения в аренду;
• установка видов деятельности, цель которых аренда помещения;
• определение периода и денежных компенсаций за аренду помещения;
• установка правил при добровольном расторжении договора или при несоблюдении оговоренных правил со стороны арендатора или арендодателя.

Заказать регистрацию долгосрочного договора аренды необходимо по той причине, что если договор официально не оформлен – юридически его нет. Если произойдут конфликтные и противоречивые случаи, такие как: смена собственника здания, при которой он просит арендаторов покинуть помещение, суд может не признать правоту арендатора, ведь договор не был зарегистрирован. Этот договор может потребоваться и в других случаях, в частности при аренде помещений, принадлежащих Росимуществу или Департаменту городского имущества, права аренды которого реализовываются в основном на конкурсной основе. Есть и негативные последствия для арендодателя. Если договор аренды подписан без приложения изображения планировки и/или не зарегистрирован, в этом случае последствия устранения или узаконивания незаконно выполненной перепланировки арендатором ложатся на плечи собственника помещения.

Порядок представления документов

Документы, необходимые для регистрации договора, должны быть переданы в соответствующую инстанцию. Такая обязанность возложена на инициатора. Можно использовать несколько способов.

Самым распространенным является личная передача. В этом случае инициатор обязан самостоятельно явиться в регистрирующий орган. Такой вариант наиболее выгоден для стороны сделки. Он позволяет лично убедиться в том, что документы доставлены по назначению. Также можно будет устранить все возможные ошибки или неточности на месте либо получить подробные разъяснения о порядке их устранения.

Ещё одним способом является обращение в Многофункциональный центр. Он актуален в случаях, когда инициатор не обладает достаточными знаниями или временем для выполнения необходимых действий. В таком случае все сделают специалисты центра. Инициатору будет достаточно только представить документы.

Возможен и удаленный способ передачи. Он применяется, если инициатор находится на большом расстоянии от регистрирующего органа. Для этого необходимо посетить информационный портал Госуслуги и заполнить специальную форму. В таком случае нужно перевести всю документацию в цифровой формат, в целях её последующей пересылки по электронной почте.

Любой из вариантов передачи инициатор определяет самостоятельно, исходя из характера сложившихся обстоятельств и своих возможностей.

О погашении в ЕГРН записи об аренде недвижимого имущества

— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.

— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Регистрация договора аренды недвижимости в Росреестре

Регистрация договора, как правило, занимает не более 10 календарных дней. Уведомления о том, как идет процесс, Росреестр может присылать вам по электронной почте или смс.

Ваша сделка считается зарегистрированной с того момента, когда отметка об этом появляется в ЕГРН.

Государственная регистрация договора автоматически заканчивается тогда, когда заканчивается срок его действия или при досрочном расторжении договора.

Справка

Между договором аренды и договором найма есть одно принципиальное отличие, хотя эти термины часто используют как взаимозаменяемые. Название договора зависит от субъектов (то есть тех, кто сдает жилое помещение). Если с обеих сторон это физические лица, это договор найма. Если собственник или арендатор – юридическое лицо, то это договор аренды. В конечном счете насчет терминологии можно не переживать. Если договор найма вдруг назван договором аренды, то все равно по своей природе он останется договором найма и к нему будут применяться соответствующие правила.

Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников. Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина. Однако, занимаясь сдачей недвижимости самостоятельно, важно ни на каком этапе не потерять бдительности. Если сделка будет оформлена на словах или с несоблюдением законодательных требований, это может обойтись намного дороже, чем услуги риелторов.

Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса. Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.

Отсутствие необходимости регистрации договора найма в Росреестре вроде бы очевидно, однако некоторые практикующие юристы путают договоры найма жилища и аренды нежилых помещений, ошибочно считая, что оба вида контрактов подлежат государственной регистрации. Связано это с тем, что у данных договоров много сходного, например обязательная письменная форма (п. 1 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом в силу общей нормы (п. 2 ст. 609 ГК РФ) договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Исключение составляют контракты об аренде зданий и сооружений, заключенные на срок менее года, а также договоры аренды земли (о порядке заключения договора аренды недвижимости можно прочитать в соответствующей статье).

Аналогичной же нормы, предписывающей обязательную регистрацию договоров найма жилого помещения, законом не предусмотрено. Более того, такой договор не подлежит госрегистрации даже в том случае, когда срок его действия составляет больше года.

Путаницу при разрешении вопроса о необходимости регистрации договора найма жилого помещения в Росреестре вносят положения законодательства о регистрации обременения наймодателя. Об этом и поговорим далее.

Обременение возникает на основании заключенного договора и ограничивает право владения, распоряжения или пользования определенным имуществом. В качестве основных видов обременения выступают залог имущества либо его арест.

При заключении договора найма жилья наймодатель утрачивает право владения и пользования им на период действия контракта. Это связано с тем, что в силу договора пользуется и владеет жилым помещением наниматель. Осуществлять же действия по владению и пользованию жильем одновременно обе стороны не могут, поскольку это будет нарушать права нанимателя.

Порядок регистрации обременения установлен законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Перечень документов для регистрации следующий:

• заявление;
• договор найма жилого помещения;
• документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора (выписка из ЕГРН, договор с отметкой из БТИ);
• паспорт заявителя либо его представителя;
• документ, подтверждающий полномочия (доверенность), если заявление подается представителем;
• документ об уплате государственной пошлины (2000 руб., согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Документы подаются напрямую в Росреестр либо через многофункциональные центры (МФЦ). Они могут быть поданы лично либо направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Срок оказания услуги составляет 7 дней.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

• Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

• При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
• В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
• При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды в росреестре

1. Паспорт для граждан или комплект учредительных и регистрационных документов для организаций (свидетельство о регистрации, ИНН, устав, документ о назначении директора, выписка из налоговой, доверенность, если организацию представляет не директор). Эти документы подаются в заверенных нотариусом копиях с предъявлением оригиналов для ознакомления.
2. Если одну из сторон договорных отношений представляет иное лицо, то предъявляется нотариально оформленная доверенность (оригинал, сдается вместе с документами для проведения госрегистрации).
3. Непосредственно договор аренды в 2 экземплярах.
4. Разрешительный документ органа местного самоуправления или госоргана о предоставлении земли в аренду.
5. Если участок арендуется у частного собственника — документы о собственности на земельный надел.
6. Кадастровый паспорт на участок.
7. Если на участке находятся какие-либо строения — правоустанавливающие документы на них.
8. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

— c момента, указанного в договоре аренды в качестве срока, в течение которого уведомление считается полученным Арендатором. Например, если условие о сроке сформулировано так: «Извещение об отказе считается полученным Арендатором на восьмой календарный день с даты отправки».

Перечень документов для расторжения договора аренды в росреестре

Порядок расторжения складывается из: общих норм гражданского законодательства касаемо расторжения договоров ст. 450-453 Кодекса отдельных норм в отношении именно арендного договора ст. 619 и 620 Кодекса Итак, самый распространенный случай расторжения – по обоюдному согласию сторон. Возможность “мирно договориться” закреплена в законе, а именно в ч. 1 ст. 450 Кодекса. Кроме этого, одна из сторон может обратиться в суд – тогда уже судебный орган будет принимать решение. Кстати, обращаться в суд можно только, если:

Копия соглашения о расторжении договора аренды , заверенная нотариально или всеми участниками договора

Документы, подтверждающие отправление уведомления о расторжении договора аренды (квитанция, выписка из реестра почтовых отправлений и т.п.) (подлинник и копия)

Зарегистрированный договор аренды (копия)

Акт передачи (подтверждает возврат арендованного имущества арендодателю) (подлинник и копия, заверенная нотариально);

Доверенность на право расторжения договора, если он подписан представителем участника договора (копия, заверенная организацией)

Погашение регистрационной записи об аренде в ЕГРН

Юридический центр RegPractic

Комплект документов подаваемых в Росреестр для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН, помощь юриста в регистрации

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРН. Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения «висит» в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится. Проблемы с погашением записи об аренде в ЕГРН могут возникнуть в следующих случаях:

• арендатор перестал платить (потребуется в судебном порядке расторгнуть договор, взыскать задолженность и штрафные санцкии и погасить запись в ЕГРН);
• арендатор исчез и получить от него какие-либо документы (в частности акт о возврате арендованного имущества) невозможно;
• арендатор не хочет платить и освобождать помещение, пытается втянуть вас в переписку, предлагая уменьшить арендную плату или предоставить рассрочку по оплате долга.

Если вы оказались в такой ситуации, позвоните по тел. 8-903-120-51-06, Ежедневно с 9 до 21 ч. Бесплатно проконсультируем о возможных путях решения вашей задачи.

Похожие записи:

• Как оформить завещание чтобы его не оспорили
• Запишитесь на прием в одну из наших клиник!
• Изъятие части частного земельного участка для муниципальных нужд.