Может ли суд обязать продать квартиру в долевой собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли суд обязать продать квартиру в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Уведомить других собственников о желании продать долю
Продать долю собственности в квартире можно, только уведомив о предстоящей сделке других владельцев. Согласно законодательству у них есть преимущественное право покупки доли, которая выставляется на продажу. То есть сначала предложение купить долю получают те, у кого эта же квартира в долевой собственности. Если они отказываются, можно продать долю в квартире второму собственнику, вернее, покупателю со стороны.
Уведомление должно быть письменным, его следует направлять по месту жительства собственников или по тому адресу, который известен как последнее место проживания. Каждому — отдельное письмо. В тексте указывают личные данные, размер доли, называют сумму и остальные условия предстоящей продажи.
Как только уведомление будет доставлено, обязанность продавца сообщить о предстоящей сделке считается выполненной. Но есть нюанс: если адресат не получит уведомление по независящим от него причинам, его нельзя считать врученным. Такие документы имеет смысл отправлять заказным письмом с уведомлением о получении.
В течение месяца все участники долевой собственности должны отреагировать на полученное уведомление. Принять предложение и воспользоваться преимущественным правом покупки или же отклонить его. Молчание будет оценено как отказ от преимущественного права покупки и знак того, что можно начинать искать покупателя «со стороны».
Если есть необходимость получить разрешение на сделку быстрее, нужно, чтобы все совладельцы подписали официальный отказ от покупки. Это возможно, если с ними есть связь и продавец знает, где они живут.
Что такое принудительная продажа доли в квартире и как ее осуществить?
Принудительная продажа доли в квартире — это один из видов гражданского дела, которое может возникнуть, если один из собственников не желает продать свою долю другому собственнику, или последний не может выкупить данную долю с учетом обстоятельств.
В соответствии с законом о долевом строительстве, какие-либо доли в квартирах признаются имуществом. В случае, если в квартире собственники имеют между собой разногласия о продаже доли, они могут обратиться в суд.
В ходе рассмотрения дела в суде, ответчик может быть либо признан виновным, либо оправданным. В случае признания ответчика виновным, он обязан выплатить деньги за свою долю в имуществе, либо продать ее другому собственнику, который сможет выкупить ее в соответствии с общим правом.
Практические рекомендации в каждом отдельном случае могут быть разными, но в общем случае, если имущество не является незначительным (например, комната), и если имеются основания и интересы, то можно попробовать заставить ответчика продать свою долю в квартире принудительно через суд. Для этого нужно определить размер выкупа, который мог бы интересовать ответчика, а также проанализировать мнение гражданских законов.
Принудительное выделение доли в имуществе может осуществляться в натуре, то есть путем выделения помещения или ее части в качестве оспариваемой доли. Если же выделение в натуре не представляется возможным, имущество может быть продано по заявленной цене на аукционе или на закрытых торгах с учетом интересов заинтересованных сторон.
| Важно знать: |
|---|
| Продажу доли в квартире можно осуществить только при соблюдении всех прав и законов гражданского права. |
| Если имеются основания и интересы, принудительное выделение доли в имуществе может быть осуществлено через суд. |
| Принудительное выделение доли в имуществе может осуществляться в натуре или посредством продажи на аукционе с учетом интересов заинтересованных сторон. |
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Сроки проведения процедуры принудительной продажи доли в квартире через суд
В каждом деле о принудительном продаже доли в квартире через суд сроки могут быть разными и зависят от конкретных обстоятельств и оснований дела. В общем случае, процесс может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет.
Изначально истец должен подать иск в региональный суд. После этого определяется судебное заседание, где обе стороны (истец и ответчик) представляют свои интересы и доказательства. Если суд признает правомерность истцовых требований, то он может вынести решение о принудительной продаже доли в квартире ответчика.
После этого ответчик должен быть заставлен выкупить долю истца в квартире или выключить свою долю. Если это невозможно по каким-то причинам, то квартира продается на аукционе. Сначала выделяются незначительных долей собственникам, а затем продается всё имущество.
В случае принудительной продаже доли в квартире через суд, ответчик имеет право на апелляции и жалобы к верховному суду. Однако, если все сроки и условия были выполены, то продажа имущества будет осуществлена в любом случае, даже если это приведет к неполной выплате долгов на правах долевого участника.
В практике решения долевых споров обычно рассматриваются какие-то отдельные районные дела. В каждом из этих дел могут быть свои правила, сроки и условия принудительного выкупа доли в квартире. Исходя из общих правил гражданских дел, нельзя заставить принудительно продать или выкупить помещение, если это не противоречит закону или интересам граждан.
Способы продажи и налогообложение
На практике существуют следующие варианты продажи квартиры в долевой собственности.
Способы
| № п/п | Вариант | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Продажа квартиры целиком | Все совладельцы продают объект одному продавцу. В такой ситуации не требуется направление уведомлений сособственникам. Сложность варианта в необходимости достижения всеми долевыми владельцами согласия по стоимости объекта и моменту продажи. Если все согласны на проведение сделки, то общая цена квартиры будет больше, чем при продаже по долям. При разумном ценообразовании, продать квартиру целиком значительно проще, чем доли отдельно. |
| 2 | Продаже квартиры по долям | Каждый владелец находит собственного покупателя. Такой вариант имеет ряд сложностей. Например, трудно найти покупателя, стоимость объекта значительно снижается, необходимо получить отказ от выкупа от каждого сособственника. |
Если жилье находится в долевой собственности, то каждый из владельцев является самостоятельным продавцом. Все совладельцы имеют право оформить доверенность на одного продавца или на третье лицо.
В процессе сделки, каждая из сторон заинтересована в уменьшении расходов на оформление. Популярным вариантом является раздел затрат по 50%.
Однако продавец дополнительно оплачивает 13% НДФЛ, если владел объектом менее 5 лет (в случае получения в наследство или в дар – 3 года). Сумма налога может быть весьма значительной. Поэтому совладельцы заинтересованы в ее уменьшении.
Для чего нужен закон?
Как говорилось ранее, полностью запретить совершеннолетнему собственнику продажу доли в квартире невозможно. Но сейчас возможен полный запрет на продажу микродолей.
Справка: микродоля – это часть недвижимости, по площадным и санитарным нормам не подходящая для проживания хотя бы одного человека.
Раньше, когда это было возможно, мошенники или просто дольщики, желающие досадить родственникам, перебирались в другое доступное жильё, а свою часть распродавали по мелким частям ( 1 м. кв. и менее).
По закону сделка проходила, владелец получал свои деньги и съезжал, оставляя других дольщиков с множеством новых «хозяев» – как правило, совершенно посторонними людьми маргинального типа.
Для продажи долей, подходящих по нормам для одного человека, действуют только ограничения на пользу остальным дольщикам.
Как можно обойти преимущественное право покупки и способы помешать мошеннику?
На самом деле дольщики защищены лучше, чем в большинстве своём думают. Злоумышленник будет рассчитывать на неосведомлённость, давить на слабые места, всячески мешать своему потенциальному сопернику. Главное здесь – тщательно изучить свои права и не сдаваться.
Важно: запомните самое главное – без нотариуса любая сделка по продаже долей недействительна. Нотариус в свою очередь ничего не заверит, пока лично не увидит всех участников процесса. Это значит, что у мошенника нет никакой возможности сделать всё законно без вашего ведома.
Он попытается сделать вид, что уведомил вас и 30 дней с этого момента прошли. Вы же в свою очередь легко можете обратиться в суд и там показать, что ничего о сделке не знали и не имели возможности воспользоваться вашим преимущественным правом. Суд, не увидев у продавца долей заверенных документов от нотариуса, встанет на вашу сторону и признает сделку недействительной.
Далее два варианта – продавец откажется от попытки продать долю или согласится на законный акт купли-продажи, в котором вам или другим дольщикам будет дано время выкупить её.
Так как закон полностью на вашей стороне, единственное, что вы можете сделать неправильно – не обратиться в суд, поверив, что сделка такого характера вообще может быть законной. Если вас запугивают, показывают очевидно фальшивые документы, составленные явно без вашего участия, обращайтесь к юристу или сразу подавайте иск в суд.
Противодействие выкупу доли
Собственник имеет право на противодействие принудительному выкупу доли в квартире через суд. Для этого необходимо обращаться в суд с иском, который может быть обусловлен различными основаниями. Например, стоимость выкупа может быть незначительной или споры между сторонами могут быть решены договором.
Перечень действий, которые могут быть предприняты при принудительном выкупе доли в квартире, определяется судебной практикой. В частности, суд может решить о том, что выкуп необходимо проводить по совместной продаже квартиры, и собственнику не выплачивается никакой пакет за выкуп доли.
Судебная подсудность искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире определяется по месту расположения квартиры. В соответствии с законодательством РФ органы документально подтверждают собственность на жилую недвижимость и выписывают сведения об аресте на квартиру, если такой имеется.