Отмена договора дарения квартиры после регистрации
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отмена договора дарения квартиры после регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:
- Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
- Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
- Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
- Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
- Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Как происходит отмена дарственной на недвижимость
Правила, по которым оформляется отмена договора дарения, в частности, квартиры, зависят от того, почему такая отмена происходит.
Отмена дарения после смерти одаряемого
Если в тексте договора дарения есть пункт о возможности вернуть дар, если его старый обладатель переживет нового, даритель направляет в уполномоченный орган свидетельство о смерти и копию договора дарения. На основании данных документов права на недвижимость, например на квартиру, вновь регистрируются на имя старого владельца.
Отмена дарения в связи с покушением на дарителя или его убийством
Отмена договора дарения по этому основанию утверждена в статье 578 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней субъект, преподнесший дар, в том числе квартиру, вправе требовать расторжения договора дарения, если получатель:
● покусится на его жизнь или здоровье;
● покусится на члена его семьи.
На практике, чтобы отмена дарения по этому основанию была обоснованной, предстоит предварительно доказать вину гражданина, то есть потребуется приговор, которым он признан виновным.
Чтобы отмена договора дарения состоялась, должно пройти уголовное расследование и быть вынесен обвинительный приговор. Только после этого подается гражданско-правовой иск о прекращении договора дарения. Тогда отмена договора дарения состоится.
Если же просто подать гражданско-правовой иск, даже сопроводив его справкой из травмпункта о побоях, отмена не состоится.
Отмена договора из-за ненадлежащего обращения с объектом дарения
Такая отмена договора производится также только в судебном порядке. Очевидно, чтобы отмена состоялась, следует подтвердить, что:
● действительно присутствует ненадлежащее обращение с предметом дарения, например квартирой, в чем оно выражается;
● объект дарения очень значим для заявителя.
Что такое договор дарения и какие основные правила его заключения?
Наряду с прочими гражданскими сделками, дарение регулируется Гражданским кодексом, в главе 32.
Дарение — это передача чего-либо от одного человека (организации) к другому бесплатно. Под “бесплатно” в данном случае понимается не только оплата деньгами, но и любое другое действие взамен. Дарение понимается как добровольный акт отказа владельца от принадлежащего ему имущества, от имущественных прав или прощение долга в пользу другого человека. Подарить можно уплату долга третьему лицу или, напротив, право требовать долг с третьего лица. Женщина одолжила деньги своей приятельнице, а на новый год, в качестве подарка, простила этот долг. Племянница взяла кредит на машину, а дядя на день рождения подарил погашение кредита. Мужчина взял деньги в займ, его кредитор решил подарить деньги своей дочери и теперь мужчина обязан вернуть деньги ей.
Возможно не только непосредственное дарение, но и обещание сделать дар в будущем. Такие обещания обязательно закрепляются письменно. Мама пообещала подарить сыну машину через год, о чем родственники подписали соглашение.
Не всегда при желании передать дар обязательно составлять договор, дарение один из тех видов договора, который возможен в устной форме, достаточно просто передать дар, исключение составляют перечисленные в статье 574 Гражданского кодекса случаи. Среди прочих, передача в дар недвижимого имущества возможна только в письменном варианте. Муж подарил жене серьги — письменная форма не обязательна, а вот если квартиру — без договора не обойтись.
Правило об отсутствии встречного действия при дарении является основным правилом для этого договора. При несоблюдении требования возникают риски оспаривания договора, о них и других случаях, когда оспаривание договора становится возможным, поговорим ниже.
Основания для отмены дарения квартиры:
Отмена дарения квартиры может быть обоснована различными факторами и правовыми основаниями. Следующие основания могут послужить причиной для отмены дарения квартиры:
- Невозможность исполнения условий договора дарения. Если одна из сторон не смогла выполнить условия, предусмотренные в договоре дарения, это может послужить основанием для отмены дарения.
- Скрывание важной информации. Если лицо, передающее квартиру в дарение, утаил важные факты или сведения о квартире, которые могли повлиять на решение получателя о принятии дара, это может быть основанием для отмены дарения.
- Обман получателя квартиры. Если передача квартиры в дарение произошла в результате обмана получателя, который ввелся в заблуждение или был обманутной стороной, это может быть основанием для отмены дарения.
- Нарушение законодательства. Если дарение квартиры было совершено с нарушением законодательства, например, при нарушении правил оформления договора или без необходимых документов, это может послужить основанием для отмены дарения.
Вышеуказанные основания не исчерпывающий список, и каждый конкретный случай отмены дарения квартиры требует индивидуального рассмотрения. Для отмены дарения необходимо обратиться в суд и предоставить доказательства оснований для отмены.
Как получить обратно подаренную квартиру:
Иногда бывает необходимость вернуть обратно подаренную квартиру. Причины отмены дарения могут быть разными, такие как:
- Несогласие сторон по условиям договора;
- Недостаточное использование квартиры получателем;
- Изменение обстоятельств после дарения;
- Неправомерные действия получателя квартиры.
Для того чтобы получить обратно подаренную квартиру, необходимо следовать определенным шагам. Важно учесть, что процесс может быть сложным и требовать юридической поддержки.
- Составление претензии. Первым шагом является написание претензии, в которой необходимо указать причины отмены дарения и требование вернуть квартиру. Претензию рекомендуется направить получателю квартиры по почте с уведомлением о вручении или передать лично с получением подписи о получении.
- Согласование отмены дарения с получателем квартиры. В идеальном случае стороны согласуют отмену дарения взаимным согласием. Это позволит избежать дальнейших судебных разбирательств и упростит процесс возврата квартиры.
- Обращение в суд. Если стороны не достигли согласия по отмене дарения, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора дарения недействительным и возврате квартиры. При подаче иска рекомендуется обратиться к юристу для составления правильных документов и защиты интересов в суде.
- Судебное разбирательство и решение суда. После обращения в суд состоится судебное разбирательство, в ходе которого будет рассмотрена претензия на отмену дарения. Суд примет решение по делу и, в случае удовлетворения иска, может признать договор дарения недействительным и обязать получателя вернуть квартиру.
- Принудительное исполнение решения суда. В случае, если получатель не выполняет решение суда о возврате квартиры, вам придется обратиться к принудительному исполнению решения. Вы можете обратиться в исполнительную службу или прокуратуру для осуществления принудительного взыскания имущества.
Что говорит судебная практика по делам об отмене дарения
Судебная практика по таким делам неоднозначна. Решение суда напрямую зависит от наличия оснований для отмены дарственной, указанных в законе, и полноты представленных доказательств.
Например. Женщина обратилась в суд с требованием отменить договор дарения на квартиру. В качестве основания указала ненадлежащее обращение одаряемого с подарком, которое может повлечь его утрату.
Суд в удовлетворении ее требования отказал. Обосновал решение тем, что истицей не были предоставлены доказательства неимущественной ценности подаренной квартиры. А также она не смогла пояснить суду, в чем заключалось ненадлежащее обращение одаряемого с подаренной вещью.
Рассмотрим примеры из судебной практики, где сторонами сделки, которую хотели отменить, были близкие родственники.
Пример 1. Мать подарила сыну квартиру. Через год после заключения сделки он начал систематически ее избивать. Она обратилась в полицию, была проведена медицинская экспертиза и получено заключение о нанесении тяжкого вреда здоровью.
В отношении сына вынесен обвинительный приговор. На основании полученного судебного акта мать обратилась в суд, чтобы отменить дарственную. Судом ее требование было удовлетворено.
Пример 2. Отец подарил дочери автомобиль. Через некоторое время между ними произошла крупная ссора. Даритель решил отменить сделку и вернуть себе транспортное средство. Но суд ему отказал. Поскольку ссора, какой бы сильной она ни была, не является причиной для отмены дарственной.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Оспаривание сделки третьим лицом
ДополнительноТакже под оспаривание могут попасть сделки, в которых:
- даритель подписал дарственную под влиянием угроз или шантажа;
- даритель не понимал суть договора (например, в силу преклонного возраста);
- одариваемый воспользовался тем, что у дарителя сложилась неблагоприятная ситуация и он вынужден был оформить договор дарения на невыгодных для себя условиях;
- одариваемый вынудил дарителя составить дарственную, воспользовавшись своим служебным положением;
- недвижимость была передана в дар служащим муниципальных или государственных органов по причине их деятельности.
Наследники дарителя вправе инициировать отзыв дарственной на квартиру в следующих случаях:
Другие возможности аннулировать дарственную
Еще одна возможность отменить дарение существует, когда в договоре содержится обещание подарить вещь в будущем. Такой договор может быть уже зарегистрирован, но вещь еще не передана. Например, дарение с условием достижения какого-то возраста или совершения каких-либо действий со стороны одаряемого.
Основанием здесь служит ухудшение материального или физического состояния дарителя к моменту, когда надо передать вещь. Причем это изменение должно быть существенным, то есть в случае передачи подарка уровень жизнь дарителя снизится. Насколько должен снизиться этот уровень жизни, в законе не сказано, практика также по этому поводу однозначных решений пока не имеет.
Как всякую сделку, оспорить договор дарения в суде можно, признав его недействительным. Сюда можно отнести случаи дарения малолетним или недееспособным дарителем, неправильное составление дарственной, совершение сделки под угрозой жизни или обмана и иные общие основания, указанные в законе.
Единственный способ отмены дарения без обращения в суд, предусмотренный законом, — это пережить одаряемого. Отмена регистрации договора дарения после смерти одаряемого происходит только при наличии такого условия в дарственной. Если, составляя ее, даритель не прописал в тексте такую оговорку, отзыв договора дарения после регистрации невозможен даже в суде.
Если такое условие в дарственной имеется, для ее отмены достаточно представить в Росреестр договор с таким условием, свидетельство о смерти одаряемого и заявление.
Правопреемники дарителя могут отменить дарственную только при наличии доказательств того, что одаряемый убил дарителя. Отмена регистрации договора дарения после смерти дарителя происходит у нотариуса, которому нужно предоставить решение суда в отношении одаряемого.
Пример 1. Апелляционным определением Свердловского областного суда от 11.06.2019 по делу № 33-9786/2019 отменено решение суда первой инстанции, предписано произвести регистрацию отказа от дара в виде квартиры и исключить из ЕГРН запись о праве собственности. Петрова И.А. являлась собственником квартиры. Между ним и ответчиком Чалкиным А.Н. заключен договор дарения, произведена регистрация перехода права собственности. После совершения сделки существенно ухудшилось здоровье истца, и он обратился к ответчику за расторжением договора. Стороны подписали соглашение о том, что договор дарения расторгается по обоюдному согласию, и обратились за государственной регистрацией в Росреестр. Регистрация была приостановлена по мотиву невозможности расторжения исполненного договора и сторонам было предложено обратиться в суд с требованием об отмене дарения. Апелляционная инстанция посчитала, что, подписывая соглашение, одаряемая фактически выразила волю на отказ от дара, в квартиру она не вселялась. Следовательно, передача имущества не состоялась.
Пример 2. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2019 № 88-934/2019 по делу № 2-68/2019 оставлено без изменений апелляционное определение об отмене договора дарения. Пьянов В.Н. обратился в суд с иском к Пьянову В.В. об отмене договора дарения, ссылаясь на то, что он являлся собственником квартиры. В пользу ответчика, который является его сыном, был оформлен договор дарения. Через какое-то время после совершения сделки Пьянов В.В. умышленно нанес телесные повреждения своему отцу с целью причинения вреда здоровью, что и послужило основанием для обращения в суд с иском об отмене дарения. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Апелляционная инстанция отменила его по причине того, что факт причинения телесных повреждений подтвержден заключением бюро судебно-медицинской экспертизы и материалами проверки по заявлению Пьянова В.Н. в правоохранительные органы.
Можно ли отменить договор дарения на квартиру
Отозвать договор дарения сложно, для признания его недействительным требуются веские аргументы. Например, в качестве основания для аннулирования сделки могут служить доказанные нарушения, допущенные при регистрации и переоформлении прав собственности. Все основные объективные основания для отмены дарственной перечислены в статье 578 Гражданского Кодекса РФ.
Существуют два типа договоров:
- Когда безвозмездный переход прав происходит сразу же после заключения сделки;
- Когда одним из условий соглашения является пункт, обязывающий дарителя переоформить квартиру на одаряемого и съехать из нее в определенный срок.
Пока договор не вступил в законную силу, владелец квартиры может совершить отмену дарения квартиры и отказаться от сделки в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом вторую сторону соглашения.
У одаряемого, который так и не получил своего подарка есть законное право обратиться с исковым заявлением в суд, чтобы заставить дарителя исполнить свои обязательства по дарственной. Только предоставив достаточные основания для признания законности отказа владелец жилой недвижимости сможет отстоять свои квадратные метры, в противном случае сделку придется завершить до конца.
Документы необходимые для оспаривания дарственной
Прежде чем приступить к процессу расторжения сделки, следует собрать документы для обоих случаев аннуляции договора. Для того чтобы аннулировать дарственную по обоюдному согласию, следует собрать пакет документов, состоящий из:
- отказа от дарственного договора, прошедшего регистрацию и заверенного нотариально;
- документа, подтверждающего собственнические права дарителя на жилую недвижимость;
- дарственной;
- паспортами обоих участников сделки;
- соглашением о расторжении договора;
Если дарственная будет расторгаться в суде, то пакет документов должен состоять из:
- искового заявления на аннуляцию дарственной;
- дарственной;
- свидетельства на жилую недвижимость;
- паспорт.