Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке через риэлтора за наличные

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке через риэлтора за наличные». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

• Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
• Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры.

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале

• квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
• дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
• дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

• весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Стоит ли продавать квартиру через риелтора

Продавать квартиру можно как с риелтором, так и без него. Но стоит понимать, что помощь в продаже или покупке недвижимости — это профессиональная деятельность риелтора. А значит, он обладает соответствующими профессиональными знаниями и практическим опытом в деле покупки и продажи недвижимости. Риелтор помогает найти покупателей в кратчайшие сроки и выступает посредником между сторонами.

Какие процессы чаще всего берет на себя риелтор при продаже квартиры:

• консультация по цене,

• создание профессиональных продающих фотографий объекта,

• размещение объявления,

• поиск покупателей по разным каналам и базам,

• осмотр и показ квартиры потенциальным покупателям,

• поддержка общения с потенциальными покупателями,

• помощь в сборе документов,

• организация юридической проверки документов,

• помощь в выходе на сделку,

• сопровождение сделки купли-продажи.

Не каждый риелтор — профессионал своего дела, соблюдающий деловую этику. Достаточно много риелторов, которых заботит только личная выгода, а не успешный результат всех сторон сделки. Часть риелторов убеждают будущих клиентов подписать договор, в котором прописывают дополнительные услуги. Их риелтор может даже не обсудить на переговорах с клиентом, но включить потом в договор. Также, если у клиента риелтора после сделки возникнут какие-либо проблемы, то риелтор уже не будет нести никакой ответственности за это. Клиент останется один на один с возникшими трудностями. Поэтому к выбору риелтора следует подходить очень внимательно.

Лучше всего выбирать риелтора с именем, т.е. риелтора, у которого хорошая репутация, много положительных отзывов, известное имя в профессиональной среде. Как правило, у такого риелтора хорошо работает сарафанное радио, поэтому можно поспрашивать среди знакомых и коллег либо почитать о нем в сети Интернет.

Еще лучше работать с риелторскими агентствами, которые присутствуют на рынке много лет, имеют хорошую репутацию и уже зарекомендовали себя как профессионалы своего дела. Как правило, в таких компаниях:

• все процессы отлажены и строго регламентированы,

• дорожат репутацией и не будут подсовывать в договор скрытые услуги и комиссии,

• помимо риелторов, работают юристы, которые помогают с проверкой и оформлением документов,

• сотрудничают со многими застройщиками в городе и стране и с легкостью могут подобрать вам альтернативный вариант покупки новой недвижимости или обмена старой,

• сотрудничают с банками по ипотечным программам, и поэтому также могут оказывать полноценную помощь на этапе оформления ипотеки.

Что надо знать при продаже квартиры через риелтора

Стоит тщательно отбирать риелторов, с которыми вы готовы сотрудничать: найти их компанию в сети Интернет, почитать отзывы, узнать, каким образом они собираются с вами работать и какое сопровождение на каких этапах будут вам оказывать, организуют ли они профессиональную фотосессию объекта.

Есть риелторы, которые работают только по эксклюзивным договорам. Эксклюзивный договор — это договор, по которому право заниматься продажей квартиры будет принадлежать только одному риелтору или агентству. Несмотря на то, что такой договор незаконный, т.к. он ограничивает права собственника самостоятельно распоряжаться своим имуществом, именно его предлагают подписать недобросовестные риелторы в первую очередь. Мы не рекомендуем работать с риелтором по такому договору. И не только потому, что вы не сможете искать покупателей самостоятельно параллельно с риелтором. Но и, как правило, по такому договору вы будете обязаны заплатить риелтору даже в случае, если покупателя на квартиру вы найдете сами. Хотя такое условие в договоре можно оспорить в суде как недействительное. Если услуга по подбору покупателя не выполнена, риелтору не за что платить деньги, кроме, возможно, компенсации за рекламное продвижение, которое нужно еще доказать. Однако все это подразумевает дополнительные материальные и временные расходы на судебное разбирательство.

Поэтому, прежде чем подписать любой договор, внимательно его прочитайте и изучите. Проверьте, нет ли в договоре скрытых и не озвученных на переговорах дополнительных услуг и комиссий.

За свои услуги риелторы берут вознаграждение, которое может быть:

• в твердой сумме, например, 50 тыс. руб.,

• в виде процента от продажи, например, от 2 до 4% от стоимости реализованной услуги,

• смешанный вариант, например, 1% от стоимости квартиры плюс твердая сумма в размере 30 тыс. руб.

Как правило, услуги риелтора оплачивает тот, кто обратился к нему, и после того, как сделка купли-продажи состоится.

И как на любом рынке услуг, на риелторском тоже могут встречаться недобросовестные исполнители. Иногда такие риелторы могут предлагать своим клиентам пойти на противозаконные, так называемые черные и серые схемы в ходе сделки купли-продажи, например, намеренное занижение стоимости в договоре. Даже если риелтор аргументирует тем, что хочет вам помочь, никогда не стоит на это соглашаться. Риелтор не несет никакой ответственности, а отвечать придется вам самим.

Несмотря на вышеперечисленные предостережения, услуги профессионального, грамотного и добросовестного риелтора существенно снимают с продавца квартиры большинство забот и делают выход к сделке и саму сделку купли-продажи быстрее и легче.

Особенности поиска жилья

Стоимость, технические характеристики и условия приобретения жилого помещения во многом зависят от целей, для которых оно необходимо. Чаще всего поиск жилья связан с:

• Вложением финансовых средств. На рынке недвижимости бывают спады и возрастания цены за один квадратный метр жилплощади. На этом можно неплохо заработать, если выбирать квартиры со стабильным ростом цены (в престижном районе, новом микрорайоне).

• Приобретением жилья определенной стоимости. Имеете только 2,5 млн. рублей на покупку собственной квартиры? Лучше обратитесь за содействием к частным риэлторам или агентствам недвижимости. Они располагают внушительной базой данных недвижимых объектов и помогут в короткие сроки подобрать наилучший вариант за указанную сумму денег.

• Покупкой жилой площади определенной планировки и квадратуры. Такой подход дает большую вариативность в плане выбора, поскольку не так органичен финансово. Как правило, покупатель настроен приобрести 2-х или 3-х комнатные апартаменты или, например, однушку с минимальной площадью 40 м.кв.

Подготовка документов для регистрации

Чтобы правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке в 2018 году, нужно подготовить определенную документацию:

• документ, удостоверяющий личность (оригинал и ксерокопию предоставляют обе стороны);

• сертификат, подтверждающий право собственности владельца на жилплощадь;

• подтверждение отсутствия прописанных граждан;

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости;

• справка из БТИ;

• выписка из лицевого счета;

• технический паспорт.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

   Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.

   Внешний вид квартиры по фото
   Это хорошо	Это плохо
   Много фотографий. Есть фото подъезда и дома снаружи. Каждая комната снята с нескольких ракурсов. Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.	Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть. Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор. Фотографий мало или нет совсем. Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.

   Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

   Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

   Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

   Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

   Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

   Подготовка документов для регистрации

   Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

   Документы при покупке квартиры-вторички:

   • паспорта покупателя и продавца;
   • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
   • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
   • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
   • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
   • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
   • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
   • техпаспорт;
   • квитанция на оплату государственной пошлины.
   
   

   Похожие записи:

   • Что положено пенсионерам от соцзащиты в Московской области
   • Инструкция: как заключить соглашение и зарегистрировать частный сервитут
   • Белорусам и россиянам запретят подавать заявки на литовское гражданство