Договор аренды с правом выкупа недвижимости между физ лицами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа недвижимости между физ лицами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Договор аренды с правом выкупа

Договор аренды с последующим выкупом — это, по сути, микс договора аренды и договора купли-продажи, в котором прописываются и условия передачи прав собственности арендатору, и правила аренды. По условиям договора аренды с выкупом покупатель регулярно платит владельцу жилья фиксированную сумму и в течение этого времени проживает в квартире на правах арендатора.

После того, как вся стоимость жилья выплачена, права собственности переходят к арендатору. Это происходит после подписания специального акта об исполнении сторонами обязательств. Далее новый собственник оформляет документы на себя и регистрирует их в Росреестре. Иногда участники таких сделок договариваются о части суммы, после выплаты которой можно переоформлять собственность.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя. Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:

• нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
• не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
• в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.

Минусы для арендатора:

• регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
• у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
• отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
• если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.

Плюсы для арендодателя:

• можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
• в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
• если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.

Минусы для собственника:

• договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
• если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.

Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом

Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам. Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:

• период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
• при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
• сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
• если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

• регистрация обременения из долгосрочного найма;
• регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

• тот же договор найма;
• документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
• нотариальные согласия супругов;
• выписку из ЕГРН на жилье;
• госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Что такое аренда помещения с последующим правом выкупа

В случае аренды с последующим выкупом, арендатору предоставляется возможность сначала арендовать понравившееся помещение, чтобы протестировать его в использовании. Если арендатор доволен и хочет стать полноправным владельцем, он может выкупить недвижимость по заранее оговоренной цене и условиям.

Преимущества аренды помещения с последующим выкупом очевидны как для арендодателя, так и для арендатора. Арендатору предоставляется возможность пожить в недвижимости перед тем, как принимать окончательное решение о ее покупке. Арендодатель, с другой стороны, получает регулярный доход от аренды помещения и имеет гарантию, что покупка будет совершена по оговоренной цене и условиям в будущем.

Однако, прежде чем подписывать договор аренды помещения с последующим правом выкупа, стороны должны тщательно изучить все условия и положения контракта, включая срок аренды, сумму выкупа, условия выплат и возможные штрафы или ограничения.

В итоге, аренда помещения с последующим правом выкупа предлагает гибкую и удобную возможность для арендаторов испытать недвижимость перед покупкой и для арендодателей получить доход от аренды и обеспечить будущую продажу своей недвижимости.

Использование аренды с правом выкупа недвижимости обладает многими плюсами для арендатора:

• покупка квартиры без использования заемных средств;
• недвижимость используется до окончательного выкупа;
• можно отказаться от сделки в любой момент;
• не требуется собирать множество документов для подписания договора;
• отсутствуют дополнительные затраты, относящиеся к жилью, так как не оформляется страховка и не проводится оценка;
• не нужно вносить первоначальный взнос.

К плюсам для арендодателя относится:

• можно продать имеющийся объект по высокой цене;
• недвижимость принадлежит владельцу до окончательного выкупа;
• разрешается расторгнуть договор в любой момент.

Обычно аренда с правом выкупа недвижимости используется арендодателями, желающими продать свою недвижимость, но они не могут выполнить этот процесс оперативно за счет высокой стоимости объекта или других факторов.

Нюансы сотрудничества

Независимо от того, оформляется ли в Нижнем Новгороде аренда с правом выкупа недвижимости, или в другом городе, учитываются определенные требования законодательства. Регулируется процесс составления договора федеральными нормативными актами, поэтому участниками сделки учитываются особенности:

• выкуп является лишь правом арендатора, а не его обязанностью, поэтому принудить его через суд выполнить данный процесс невозможно;
• после выплаты всей положенной суммы арендодателю, необходима регистрация перехода права на квартиру на арендатора;
• даже обычный найм может переквалифицироваться в аренду с правом выкупа, что предусматривается ст. 624 ГК, поэтому достаточно только составить между двумя сторонами дополнительное соглашение.

Целесообразно пользоваться таким способом аренды только при условии, что между двумя участниками имеются доверительные отношения, а также спрос на объекты недвижимости считается низким.

Как составить договор

Договор аренды с правом выкупа недвижимости сочетает в себе стандартный договор аренды, а также соглашение купли-продажи.

В тексте документа указываются следующие сведения:

• город, дата составления;
• информация о сторонах: ФИО без сокращений или наименование юридического лица, паспортные данные, адрес регистрации, действующие номера телефонов, другие контактные данные;
• подробное описание объекта недвижимости: технические характеристики (площадь, количество комнат и т. д.), адрес нахождения, реквизиты правоустанавливающей документации;
• указание на сумму денежных средств, которую перечислит покупатель (для оценки объекта можно воспользоваться помощью независимого оценщика);
• порядок оформления выплаты: периодичность платежей (каждый год, полгода, месяц), сумма, срок окончательных расчетов;
• дата регистрации перехода права собственности – или по усмотрению сторон, или при последнем денежном переводе от покупателя;
• положения о плате за аренду: размер платы, порядок оплаты услуг ЖКХ, права и обязанности сторон;
• учет инфляции стоимости недвижимости и ее аренды;
• ответственность сторон: необходимо указать, что если продавец откажется в дальнейшем регистрировать права собственности, то ему придется вернуть покупателю всю перечисленную им сумму;
• порядок расторжения договора;
• порядок решения форс-мажорных обстоятельств (например, если продавец или покупатель скончается);
• страховка;
• подписи и реквизиты сторон.

Договор должен содержать максимум информации о проводимой сделке – это убережет участников соглашения от спорных ситуаций, разбирательств и финансовых потерь.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.

Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):

• сумма сделки несколько завышена;
• переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.

К недостаткам для этой стороны относится:

• риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
• арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.

Положительные стороны для нанимателя / арендатора:

• он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
• есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
• у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.

Отрицательные моменты для этой стороны:

• пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
• у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
• если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.

Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.

Образец договора аренды с последующим выкупом

Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:

• сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
• описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
• срок действия договора;
• права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
• если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
• гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
• сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
• обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
• дата подписания.

В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита

Арендатор может стать полноправным владельцем недвижимости только в случае регистрации. Однако это можно сделать только после того, как будут оплачены расходы по аренде недвижимости. Другими словами, вышеупомянутые сборы могут быть оплачены в течение нескольких лет и только арендатором.

В случае ипотеки статус собственника приобретается сразу после продажи, и право собственности на недвижимость регистрируется в ЗАГСе. Как только кредит погашен, вес связки снимается.

Для получения ипотечного кредита часто требуется подтверждение дохода, хорошая кредитная история и поиск конденсатора. — Человек, желающий получить кредит, должен доказать банку, что он платежеспособен. Для ипотечных кредитов на аренду жилья это не требуется.

Некоторые эксперты считают, что в некоторых случаях rent-to-rent менее рискован, чем ипотека — период покупки не такой большой. Если в течение этого периода появится возможность, люди выкупят недвижимость. Банки предлагают более долгосрочные кредиты, поэтому больше шансов, что заемщик не сможет платить.

В любом случае, каждая ситуация индивидуальна, и универсального ответа не существует. Поэтому рекомендуется сравнить риски этих двух методов с помощью эксперта по недвижимости и юриста.

Продавец является собственником имущества до тех пор, пока не будет выплачена вся цена имущества. Это означает, что у него остается право распределять имущество — он может подарить или продать его. В любой момент договор может быть расторгнут продавцом, хотя и с санкциями.

Продавец может отказаться возвращать деньги, полученные в обмен на рыночную цену. Это легкий способ привести к судебному разбирательству.

Следует также помнить, что с согласия продавца на имущество может быть обращено право требования по праву или ипотеке, а в случае банкротства на имущество может быть наложен арест.

Во многих случаях для сделок на рынке лизинга важны доверительные отношения, и нередко в них участвуют давние знакомые, друзья, родственники родителей и т.д. Поэтому, хотя этот вид сделки может представлять интерес для лица, арендующего жилье, получить ипотечный кредит нельзя ни в коем случае. Главное помнить: для сделки всегда нужно привлекать нужного специалиста, а в случае взаимного интереса аренда рыночной квартиры — очень привлекательный способ иметь крышу над головой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на ключевые термины, которые должны быть включены в текст. Если эти условия не упомянуты, договор считается незаключенным. Если в покупной цене нет условий, договор переводится в обычный договор аренды.

ВАЖНО: Юридически это договор аренды, а не договор лизинга. Подробнее о различиях между арендой, лизингом, видами аренды и особенностях заключения мы писали здесь.

Далее в тексте должны быть перечислены следующие условия покупки

• Имя участника. Убедитесь, что имя участника совпадает с именем собственника квартиры, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. Необходимо также указать адрес и паспортные данные.
• Полное описание квартиры с указанием номера участка, площади, поэтажного плана и полного адреса.
• Возможность выкупа квартиры арендатором. Без этого отчета договор не действителен.
• Цена приобретения квартиры и размер арендной платы, подлежащей уплате, а также порядок и условия оплаты. Указание возможности корректировки в течение срока аренды или
• Срок аренды.
• Обязанность собственника передать квартиру арендатору по окончании срока действия договора.
• Обязательства сторон относительно ремонта, оплаты коммунальных услуг и т.д.

Договор может содержать и другие пункты, необходимые сторонам.

Суть аренды квартиры с последующим выкупом

Владелец квартиры и арендатор являются физическими лицами. Они заключают договор, где указана сумма ежемесячной платы и дата, когда арендатор должен внести выкупную цену. Выкупная цена может быть включена в ежемесячные выплаты, а может вноситься дополнительно. Как только квартиросъемщик выплачивает владельцу квартиры выкупную сумму, договор аренды квартиры перестает действовать – арендатор получает право собственности на недвижимость как при покупке квартиры.

Сделка аренды с дальнейшим выкупом применима к любой квартире. Также возможен вариант аренды квартиры нескольким лицам, которые в итоге выкупят доли в этой квартире.

Преимущество такого варианта приобретения жилья в том, что люди договариваются о размере платежей и выкупной сумме без привлечения банка. Арендатор экономит средства, так как не выплачивает ипотечный процент. Такой вариант приобретения жилья аналогичен покупке товара в рассрочку.

Информация!

Участниками сделки по приобретению квартиры после временной аренды могут быть и государственные структуры или юридические лица. В этом случае договор будет учитывать интересы юридических лиц и может содержать возможности для финансовых инвестиций.

Важные особенности сделки

Аренда квартиры с правом последующего выкупа – это особая форма сделки, которая позволяет арендатору при определенных условиях приобрести жилье. Однако, как и в любом договоре, сделка сопряжена с определенными рисками и проблемами.

С точки зрения арендатора, основной выгодой такой сделки является возможность постепенно собственностью приобрести жилье. При этом, по итогам аренды, сумма оплаты идет на вычет из стоимости квартиры, что позволяет значительно снизить затраты на покупку. Также, важной составляющей является возможность оценки жилья на протяжении аренды и ознакомления с состоянием квартиры перед выкупом.

Однако, необходимо учитывать и другие особенности и риски, которые могут возникнуть при данном виде сделки. Во-первых, стоимость аренды квартиры с правом выкупа может быть выше обычной аренды. Это связано с тем, что арендодатель, предоставляющий такую возможность, рискует продать жилье по более низкой цене, чем в случае обычной продажи.

Кроме того, арендная плата может быть использована как взнос при последующей покупке, но сумма дополнительных платежей в связи с выкупом может быть существенной. Например, в случае кредита на покупку жилья, покупатель должен будет оплатить расходы по оформлению ипотечного кредита.

Еще одной важной проблемой является возможность столкнуться с недобросовестными арендодателями, которые могут нарушить условия договора или отказаться от его исполнения. Поэтому, при выборе арендодателя рекомендуется провести тщательную проверку и узнать его репутацию.

Самой сутью сделки аренды с правом последующего выкупа является комбинация аренды и купли-продажи. Участниками данной схемы являются две стороны – арендатор и арендодатель. Важно подробнее познакомиться с условиями договора и понять, какие именно права и обязанности участников.

Особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры могут быть различными в зависимости от условий договора. Но в любом случае, для арендатора важно знать, что эта сделка позволяет ему стать потенциальным собственником жилья посредством аренды с последующим выкупом.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом – это специальный тип договора, который предоставляет арендатору право приобрести квартиру по истечении установленного срока аренды. Такой договор является довольно популярным вариантом сделки, особенно в условиях схемы ипотечного кредита.

Главное отличие данного договора от обычной аренды заключается в том, что арендатор может приобрести квартиру по договоренной стоимости после окончания срока аренды. Это означает, что он имеет преимущественное право на покупку жилья перед другими заинтересованными сторонами.

Особенности договора аренды с последующим выкупом включают в себя следующие важные условия:

1. Оценка стоимости квартиры:

   — Как правило, стоимость квартиры, установленная в договоре, является фиксированной и не может меняться по ходу сделки.

   — Для определения стоимости квартиры могут быть использованы различные методы оценки: сравнительный, доходный или инвестиционный.

   — Иногда стоимость квартиры может быть связана с определенной суммой ипотечного кредита, используемого для ее покупки.

2. Срок аренды:

   — Срок аренды может быть разным и определяется в договоре.

   — Обычно срок аренды составляет несколько лет, после чего арендатор может приступить к выкупу квартиры.

3. Выгода для арендатора:

   — Договор аренды с последующим выкупом предоставляет арендатору возможность приобрести квартиру после окончания аренды, а не искать новое жилье.

   — Также арендатор имеет преимущественное право при покупке квартиры перед другими покупателями.

4. Риски и проблемы:
   
   

   — Для арендатора важно понимать, что в случае несоблюдения условий договора или невыкупа квартиры, он может потерять все уже внесенные платежи.

   — Также стоит учитывать, что на протяжении срока аренды арендатор не является полноценным владельцем квартиры и может столкнуться с ограничениями подобно обычной аренде.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом предлагает арендатору возможность приобрести жилье по более выгодной цене в сравнении с покупкой непосредственно на рынке. Однако перед заключением такого договора необходимо тщательно составить его условия и оценить свои финансовые возможности и риски.

Похожие записи:

• Стал девочкой в тюрьме. Что делают в тюрьме с насильниками? Каково отношение к насильникам на зоне
• Пособие на ребенка до 3 лет в 2023 году
• Как начисляются выплаты по Европротоколу – новые лимиты в 100 тыс. рублей?