Как и зачем страховать квартиру перед сдачей в аренду
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и зачем страховать квартиру перед сдачей в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед тем как сдать квартиру, собственник и арендатор заключают договор. В нем прописаны пункты, согласно которым новый жилец обязан бережно относится к имуществу. Это касается ремонта и всех вещей, находящихся в квартире. Но данный договор аренды не включает такие риски как пожар, затопление, стихийное бедствие и так далее. Данные риски вносятся в страховой полис.
Как оформить страховку квартиры
У вас есть возможность оформить страховку как очно, так и заочно:
- Очная страховка. При выборе очной страховки осуществляется осмотр и оценка жилья, и только после этого компания составляет индивидуальный договор. В таком полисе будут учтены все реальные риски. Только по индивидуальному договору есть возможность получить страховое возмещение, которое будет сопоставимо с реальным ущербом.
- Заочная страховка. Такой вариант полиса можно купить без осмотра жилья. В данном случае заполняется онлайн заявка, и готовый полис доставляют на дом. При выборе заочной страховки вы сможете застраховаться очень быстро, но такой полис не учтет все нюансы вашего жилья.
Что такое франшиза в страховании?
Франшиза – это сумма, которую вы берёте на себя при расчёте ущерба и страховой выплаты. Благодаря ей можно снизить стоимость полиса.
Например, Ольга оформила базовый страховой полис на свою квартиру и установила франшизу в размере 5 тыс. рублей. Через несколько месяцев у соседей сверху прорвало трубу и случился потоп, у Ольги был пострадали потолок, стены и часть мебели. Общий ущерб был оценен в 15 тыс. рублей. Страховая выплатила Ольге 10 тыс. рублей, потому что 5 тыс. ущерба составила франшиза. Если бы сумма ущерба была меньше 5 тыс. рублей, то страховая ничего бы не выплатила.
Франшиза бывает двух видов:
-
Условная или невычитаемая франшиза – если ущерб больше франшизы, то страховая возмещает всю сумму, клиент не несёт никаких расходов. Если ущерб меньше франшизы, то его оплачивает сам гражданин.
-
Безусловная или вычитаемая франшиза – клиент в любом случае возмещает за свой счёт сумму ущерба, равную франшизе. Если ущерб больше, то подключается страховая компания. Именно этот вид проиллюстрирован в примере.
Нужно ли страховать квартиру при сдаче в аренду?
Если вы собираетесь сдавать или уже сдаёте квартиру в аренду, то вам в первую очередь стоит задуматься о страховании своей недвижимости, при оформлении страховки обязательно укажите, что квартира сдаётся. В полис стоит включить:
- Страхование отделки, ремонта и движимого имущества от ущерба соседей и арендаторов;
- Страхование гражданской ответственности, чтобы не пришлось разбираться с соседями, чьё имущество может пострадать;
- Страхование от неправомерных действий. Среди арендаторов тоже могут попасться мошенники, стоит заранее подумать о возможных рисках и застраховать своё имущество.
Если вы сдаёте квартиры на профессиональной основе или в качестве предпринимательской деятельности, то ваше жильё может быть классифицировано страховой компанией как коммерческая недвижимость.
Что делать при наступлении страхового случая
Первым делом нужно вызвать службу, ответственную за данный тип происшествия. Если пожар, вызываем пожарных, если кража — полицию, и т. д. Поскольку речь идет о страховании квартиры арендодателем, вызов служб не всегда осуществляет он сам (это могут сделать жильцы), но важно, чтобы этот вызов был совершен.
От сотрудников вызванной службы нужно получить справку, подтверждающую факт происшествия. Это понадобится для страховой. Если речь идет о стихийных бедствиях, нужна справка из Росгидромета.
Даже если справка пока не получена, надо уведомить страховую о факте наступления страхового случая. Подтверждающие документы можно предоставить позднее. Своевременное уведомление очень важно — иногда страховщики ставят минимальный срок 1-2 дня, после чего отказываются платить, ссылаясь на то, что клиент не уведомил компанию в положенный период. Связаться со страховой можно по телефону, электронной почте, через круглосуточный чат и др.
Также на страхователя ложится обязанность минимизировать ущерб. Важно не путать минимизацию и ликвидацию. Устранять ущерб нельзя, пока не придет страховой агент или оценщик. А вот минимизировать урон можно и нужно.
Разницу можно объяснить так. Если ураганный ветер швырнул что-то в окно и разбил стекло, то заменять стекло или окно нельзя. Но можно и нужно завесить окно, чтобы внутренняя отделка не пострадала от дождя, ветра и прочих погодных факторов. При затоплении необходимо по возможности собрать разлившуюся воду, но заменять обои, ламинат, мебель в квартире нельзя, пока не придет оценщик.
Предварительно можно снять видео или подробно сфотографировать нанесенный ущерб.
Наконец, когда вы уведомили соответствующие службы и страховую, минимизировали урон и получили справки о происшествии, можно направить в СК официальное извещение с подтверждающими документами. Как правило, дальше сотрудник страховой сам объяснит, что делать и сколько ждать.
Действия страховой таковы:
- в установленный договором срок изучит обстоятельства случившегося;
- решит, является ли это страховым случаем;
- оценит размер ущерба;
- перечислит компенсацию.
Какие страховые случаи могут произойти
Самое распространенное обращение в страховую – залив квартиры. По таким случаям можно получить полную компенсацию, предусмотренную договором. В абсолютном большинстве страховая возмещает убытки по данному риску.
Сначала владелец квартиры должен предоставить в страховую акт о протечке от управляющей компании. Затем страховая компания оценивает ущерб и выносит решение о выплате.
Порча техники и мебели также частые обращения по страховкам. Это небольшие повреждения, за которые также можно получить компенсацию. Для обращения в страхую необходимо предъявить фото и видео-материалы с рассказом о происшествии.
Как правило, страховая компания возмещает практически полную стоимость имущества. Например, выплачивает 10 тыс. за сломанную микроволновую печь, или 5-10 тыс. за испорченный диван.
Страховка защищает имущество владельца квартиры и ответственность гостя перед соседями
Программа страхует имущество, которое находится в квартире и принадлежит её владельцу, и гражданскую ответственность гостя перед третьими лицами.
Страхование имущества в квартире. Страховка защищает:
- внутреннюю отделку,
- инженерные сети и оборудование,
- окна и двери,
- мебель,
- бытовую технику, например: телевизоры, пылесосы, холодильники.
Агентство для страхования квартиры: как выбрать
Можно застраховать квартиру под сдачу в аренду через посредника брокера. Он выберет страховое агентство по заданным критериям. Как правило, это стоимость страхового полиса и статистических данных по ежегодным выплатам страховых случаев. Риски, от которых предлагается страховать квартиру под сдачу в аренду, у всех агентств приблизительно одни и те же.
Поэтому по этому рейтингу нет смысла выбирать и тратить время. Обычно это ответственность перед соседями, порча имущества, ремонта. Еще одним важным показателем при выборе агентства для страхования квартиры под аренду является сервис. Например, оформление страхового полиса онлайн, без выезда в офис агентства это очень удобно и экономит время. У таких страховых агентств есть специальное приложение, через которое все быстро и качественно оформляется.
Страховать жилье или нет — решение владельца арендуемой недвижимости, который может оформить страховку сам или обязать это сделать арендодателя (условие прописывают в договоре аренды). Зачастую мелкие компании отказываются от этой программы из-за убыточности такого вида страхования. Но крупные игроки страхового рынка положительно относятся к страхованию жилья «под сдачу», предлагая страховку рисков:
- повреждение конструктивных элементов, внутренней отделки;
- противоправные действия третьих лиц (кража, грабеж). При заключении договора необходимо сделать опись всего имущества, находящегося в квартире, и заказать отчет об оценке у независимого оценщика. Если после сдачи в аренду из дома пропадет, например, телевизор, холодильник по вине съемщика, страховая компания выплатит собственнику возмещение;
- пожар, затопление, взрыв газа — защита от аварий внутридомовых коммуникаций, инженерных систем. Если установлена противопожарная сигнализация и другие системы оповещения, ежемесячный платеж снижается почти в 2 раза;
- гражданская ответственность перед третьими лицами на случай причинения вреда их жизни, здоровью и имуществу — защита от убытков, если квартиранты зальют соседей снизу или причинят им другой ущерб.
Какое страхование съемного жилья выбрать?
Страховой полис арендодателя должен покрывать ремонт, неподвижные элементы и домашнее движимое имущество. Перед подписанием договора тщательно проверьте его:
- Что вы страхуете — в договоре должен быть указан точный адрес имущества. Одна ошибка может привести к тому, что вы не получите причитающуюся вам компенсацию после инцидента.
- На какую сумму вы страхуете имущество — она должна соответствовать реальной стоимости имущества. Это обеспечит вам компенсацию стоимости соответствующих предметов после их утраты. Если вы занизите сумму страховки, вы уменьшите страховой взнос, но при этом обеспечите себе незначительную компенсацию. С другой стороны, если у вас высокая сумма полиса, вы заплатите высокую цену за защиту, но компенсация не будет выше — вы получите компенсацию в соответствии с реальной стоимостью имущества.
- От каких событий защищает вас договор — наиболее важным страховым покрытием является защита вашего имущества от случайных событий, т.е., например, пожара, наводнения, сильного ветра или наводнения и скачков напряжения. Любой ущерб может возникнуть неожиданно и независимо от действий жильцов. То же самое относится к краже со взломом, грабежу и вандализму в помещении. Даже если арендатор не хранит в квартире свои личные вещи, во время взлома будут повреждены двери или окна, а зачастую и мебель. В этом случае недвижимость не будет пригодна для повторной сдачи в аренду до тех пор, пока поврежденная мебель не будет восстановлена и отремонтирована.
Аренда квартиры — на что обратить внимание?
Сдача квартиры в аренду — это большой риск. Вы никогда не знаете, каких арендаторов вы найдете — будут ли они соблюдать условия договора, съезжать вовремя и возвращать недвижимость в том же состоянии, в каком вы ее приняли.
По этой причине с жильцов квартиры обычно взимается залог для покрытия любого ущерба, а также составляется подробный список предметов интерьера. Это позволит вам потребовать обратно всю мебель и предметы интерьера по окончании срока действия договора, а залог может покрыть расходы на их приобретение, если они были повреждены. К сожалению, он не работает в случае случайных событий или ущерба, вызванного небрежностью арендодателя. В этом случае любой ущерб должен быть оплачен арендодателем из собственного кармана.
Однако депозита и списка оборудования недостаточно. Для того чтобы защитить себя от чрезвычайных ситуаций, лучшим решением будет приобретение страховки арендованного жилья, которая покрывает как чрезвычайные ситуации, так и кражу со взломом. Но прежде чем подписать договор, нелишним будет тщательно проанализировать его положения, а также включить в него ущерб, причиненный третьим лицам, например, соседям и самому арендатору.
Налог на доход от сдачи в аренду недвижимости может считаться по ставке 13, 6 или 4%. 13% — это ставка на доходы физического лица, 6%, если приобрести патент, и 4%, если оформлена самозанятость.
Физические лица платят налог на доход от аренды раз в год — до 30 апреля следующего года. Декларацию можно заполнить, придя в налоговую инспекцию лично или воспользовавшись электронным шаблоном на сайте Федеральной налоговой службы. На этом же сайте есть шаблон квитанции, ее нужно заполнить и оплатить в банке.
Другой способ оплачивать налог — приобретение патента. Его покупка позволит существенно сэкономить на ставке. Стоимость патента в городах федерального значения рассчитывается в зависимости от площади и расположения квартиры, а в других регионах она фиксированная и составляет 6% от суммы примерного дохода от аренды недвижимости за год. Если купить патент, то не придется платить налог на имущество.
Оформление самозанятости позволит платить налог по самой низкой ставке в 4%, если арендатор — физическое лицо, и 6%, если сдавать жилье компании. Но есть ограничение по величине дохода: он не должен быть выше 2,4 млн рублей в год. В пересчете на стоимость аренды — квартира не должна сдаваться дороже 200 тыс. рублей в месяц.
Cамозанятость можно оформить даже при наличии постоянного места работы. ФНС поощряет оформление самозанятости и предоставляет налоговый вычет в размере 10 тыс. рублей, на которые можно уменьшить налог. Это не значит, что налог можно не платить, он будет рассчитан, но сумма сократится на 10 тыс. рублей.
Самозанятость оформляется в приложении «Мой налог». Там же нужно ежемесячно формировать чеки на поступающие арендные платежи, система сама рассчитает сумму налога. Вносить оплату нужно тоже через приложение.
Официальный договор с уплатой налогов защитит собственника в случае нарушений со стороны жильцов: суд в основном рассматривает дела по «белым» договорам.
Где застраховать квартиру?
Первым делом возникает вопрос: где застраховать квартиру и как выбрать страховую компанию. Перед тем как заключить договор, нужно, хотя бы поверхностно, ознакомиться с разными предложениями на рынке, изучить рейтинги и репутацию страховщиков. Косвенным доказательством надежности компании может быть разнообразие страховых рисков, различные виды страхования, возможность составлять страховые программы под индивидуальные потребности.
И уже, исходя из своих приоритетов в выборе рисков, обращая внимание на стоимость страхования и предлагаемые тарифы, можно подыскивать наиболее подходящие предложения. При этом надо учитывать, что конечный индивидуальный тариф из-за существования различных повышающих коэффициентов, может отличаться от базовых ставок.
При приобретении страхового полиса заключается соответствующий договор между страховщиком (организацией, предоставляющей услуги по страхованию и обязующейся при возникновении страхового случая возместить ущерб) и страхователем (человеком, который страхует свое жилье от выбранных им тех или иных напастей).