Все нюансы выписки прежних владельцев до и после продажи квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все нюансы выписки прежних владельцев до и после продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заявление на выписку из квартиры можно подать по месту фактического проживания/нахождения. Например, гражданин проживает в Москве, а прописан в Уфе. Чтобы выписаться из уфимского жилья, он может обратиться в районное МВД Москвы. В данном случае его могут выписать «в никуда». Если же в Москве он прописывается по новому адресу, то со старого адреса его выпишут автоматически в течение трех дней.
Как выписаться при продаже жилья
Сняться с регистрационного учета довольно просто. Для этого можно воспользоваться одним из следующих вариантов:
- Зарегистрироваться по другому адресу. В этом случае выписка из старой квартиры происходит «автоматически». Сделать это можно лично в ГУВМ МВД или подав заявление на сайте Госуслуги.
- Сняться с регистрации на портале Госуслуги. Подаете заявления на сайте, затем в назначенный день придите в ГУВМ МВД, где в паспорт проставляется отметка о снятии с регистрации.
- Сняться с регистрации в отделении в ГУВМ МВД. Для этого вам надо прийти в офис ведомства и написать заявление. С собой обязательно возьмите паспорт.
- Посетить МЦФ. Услуга по снятию с регистрации работает не везде, поэтому лучше уточнить этот вопрос по телефону МФЦ перед визитом.
- Попросить снять вас с регистрации другого человека. В этом случае вам нужно написать на его имя доверенность, заверить её у нотариуса, а также предоставить подписанное лично вами заявление о снятии с учёта.
Процедура снятия с учета при продаже недвижимости
Владелец, заинтересованный в быстрой продаже недвижимости, еще до осуществления сделки предпримет необходимые шаги по снятию с регистрационного учета всех прописанных в квартире жителей.
Добровольная выписка собственником членов семьи и самого себя происходит просто и быстро.
Для этого нужно обратиться в паспортный стол (территориальный орган МВД по вопросам миграции) или в МФЦ с паспортом и заявлением по форме №6 о снятии с регистрационного учета по месту жительства.
В большинстве случаев выписка производится сразу. На руки выдадут листок убытия с 30-дневным сроком действия.
Сложности могут возникнуть, если при покупке квартиры обнаружится, что в ней прописан несовершеннолетний ребенок. В этом случае выписка возможна только при условии предоставления ему нового места жительства, куда его пропишут вместе с одним из родителей.
В случае, если ребенку принадлежит вся или часть собственности, следует заручиться согласием органов опеки на продажу недвижимости.
Читайте больше о том, как выписаться из жилого помещения.
Какие нужны документы, чтобы выписаться из квартиры
Порядок выписки урегулирован Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, а также Административным регламентом, утвержденным Приказом МВД России от 31.12.2017 № 984.
Как составить договор купли продажи квартиры с обязательством выписаться?
Покупатель хочет быть уверенным в том, что бывший продавец и его члены семьи выпишутся из нее. Для этого в договоре купли-продажи необходимо прописать требование в разделе — условия. Документ может содержать название иных лиц, которые могут оставаться прописанными в момент реализации жилой площади. Далее указывается срок, в течение которого бывшие собственники обязаны освободить помещение.
Выписка из квартиры, как процедура, регламентируется Жилищным кодексом РФ в его теперешнем варианте. И суть ее заключается в том, что гражданин, меняющий адрес, должен уведомить ФМС о своих действиях. Поэтому полезно будет разобраться: как это делается, какие документы нужны и какие тонкости характерны для процедуры?
Когда нужно выписываться при продаже квартиры
Точные сроки выписки из квартиры в нормативно-правовых актах не установлены. Поэтому выписку можно производить как до фактической сделки, так и после этого. Время определяется в договоре купли-продажи или же в дополнительном соглашении, так называемом предварительном договоре.
Какие же последствия могут быть для сторон, если выписка после покупки квартиры так и не произошла или же произошла, но сделка по продаже квартиры не состоялась. Рассмотрим подробнее.
Если гражданин и члены его семьи выписались из квартиры, а сделка «сорвалась» по каким-то причинам, то в принципе ничего страшного в этом нет – они с легкостью смогут зарегистрироваться вновь.
А вот если после проведения сделки по покупке квартиры лица, которые в ней проживали отказываются выписаться в установленный срок, то покупатель понесет убытки, и финансовые, и моральные:
- оплата коммунальных услуг за всех прописанных в квартире лиц;
- невозможность вселиться в приобретенное жилье (траты на другую жилплощадь);
- необходимость выселять продавца и его семью в судебном порядке.
Стоит отметить, что если новому владельцу квартиры придется обратиться в суд, то он с легкостью сможет взыскать не только уплаченные деньги за продавца за коммунальные услуги, но и взыскать траты на другое жилье, которое было необходимо арендовать на срок невозможности вселения, а также все судебные издержки, в том числе и госпошлину, и услуги юриста-представителя.
Когда нужно выписаться из квартиры при продаже?
Сроки выписки из квартиры при продаже не регламентируются. Продавец может сняться с регистрационного учета до того, как выставит объявление, в процессе сделки или после. Если сначала заключается договор купли-продажи (далее – ДКП), в нем нужно указать сведения о зарегистрированных и сроки выписки.
Совет юриста: лучше выписаться до того, как приступить к продаже недвижимости. Наличие зарегистрированных лиц может отпугнуть покупателя, и при прочих равных условиях он выберет квартиру, в которой никто не прописан.
Снятие с учета возможно и после подачи документов на регистрацию. Но, если продавец не выполнит обязательство и не выпишется, покупатель вправе не подписывать передаточный акт. Если в установленные сроки проблема не будет устранена, он сможет выписать всех через суд.
Можно ли продать квартиру, не выписываясь?
Правила выписки из квартиры при продаже нигде не указаны. Есть несколько законов, которые регламентируют это:
| П.2 ст. 292 ГК РФ | Переход права собственности является основанием для прекращения права пользования жилым помещением для предыдущего владельца и членов его семьи |
| П. 4 ст. 31 ЖК РФ | При прекращении семейных отношений право пользования жильем у бывшего супруга не сохраняется. Исключение – отсутствие другой недвижимости, куда бы он мог переехать: по этой или другой уважительной причине суд может обязать владельца предоставить доступ к жилью бывшему супругу на определенный срок |
| П. 16 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил регистрации…» | Гражданин обязан подать документы на регистрацию в течение 7 дней после переезда на новое место жительства |
| Ст. 558 ГК РФ | Если граждане по закону сохраняют право пользования жильем после продажи, это является существенным условием и указывается в договоре |
| Ст. 556 ГК РФ | Обязанности продавца считаются исполненными с момента подписания передаточного акта |
Вывод: сняться с регистрационного учета придется. Но если в квартире есть граждане, сохраняющие право проживания в результате отказа от приватизации или по иному договору, и они против снятия с регистрационного учета, это усложнит задачу. После заключения сделки новому собственнику придется выписывать их через суд, и нет гарантий, что требования удовлетворят.
Выписка членов семьи без их согласия
При продаже квартиры могут возникнуть разнообразные коллизии, связанные с тем, что остальные члены семьи продавца не хотят выписываться до или после оформления сделки или намеренно затягивают этот вопрос.
В этом случае покупатель и новый собственник жилья вправе выписать их самостоятельно через районный суд. Это весьма неприятная процедура, связанная с подготовкой иска, оплатой госпошлины и подачей документов в судебную инстанцию.
Самые сложные дела с принудительной выпиской через суд:
- детей до 14 лет, в особенности сирот;
- инвалидов-иждивенцев продавца;
- наследников, указанных в завещании;
- пропавших без вести;
- лиц, которые когда-то отказались от приватизации и формально имеют право на проживание в квартире.
Если суд выяснит, что детям негде проживать и родители заявляют о несогласии на выписку, снятие с учета будет невозможно. Процесс будет затягиваться ровно до тех пор, пока родители не будут обеспечены жильем и не смогут прописать детей по новому адресу.
Интересная статья: Как сняться с регистрационного учета по месту жительства?
В ситуации с жильцом, отказавшимся от приватизации, все еще сложнее. Это, так называемый «вечный квартирант» и его невозможно выписать даже через суд. Непрофессионалам лучше обращаться для защиты своих интересов к юристам, которые помогут пройти все стадии судебного процесса.
Порядок регистрации по новому месту жительства
Прописаться по новому адресу можно через Многофункциональный центр (МФЦ). При этом следует соблюдать определенный порядок действий:
- Подготовить пакет документов, который должен включать в себя: копия и оригинал паспорта заявителя, копии и оригиналы документов на квартиру, заявление от лица, который прописывается, а в некоторых случаях заявление от собственника жилья, согласие иных жильцов по новому объекту недвижимости;
- После того, как все документы будут предоставлены сотрудник МФЦ сверяет их с оригиналами и в том случае, если копии верны, оригиналы возвращаются заявителю, за исключением паспорта. Паспорт потребуется для штампа, подтверждающего прописку гражданина по новому адресу;
- После этого, заявителю будет выдана расписка, в которой будет указаны принятые документы. Также заявителю будет назначен день, в который ему потребуется обратиться за получением паспорта с отметкой о прописке. Получить паспорт вправе только сам владелец.
Если есть несовершеннолетний ребенок
Самые сложные ситуации с впиской из квартиры при продаже возникают тогда, когда есть необходимость снять с регистрационного учета несовершеннолетнего. Единственный возможный способ выписать ребенка – одновременно прописать его в новой квартире. При этом если у ребенка хотя бы небольшая доля в старом жилье была в собственности, то и продажу разрешат только если в новой квартире доля будет не меньше, а условия не хуже.
Бывают, конечно, и частные случаи. Например, в качестве исключения законным представителям могут разрешить продать квартиру и выписать несовершеннолетнего «в никуда», если деньги от продажи квартиры будут зачислены на банковский счет и в течении определенного времени будет приобретено новое жилье. В противном случае сделка купли продажи может быть признана незаконной.
Способы и сроки выписки из квартиры при продаже
Законодательство не регламентирует период, в течение которого должен выписаться продавец квартиры и члены его семьи. В нормативной базе есть лишь упоминание о разумном сроке. По общему правилу это один месяц. Если после переоформления права собственности на нового владельца истек данный срок, но продавец и члены его семьи не аннулировали свою регистрацию, покупатель вправе заявить требование о выселении и выписке их в судебном порядке.
В большинстве случаев продавец и жильцы выписываются до заключения основного договора купли-продажи. Это гарантирует покупателю отсутствие проблем с принудительной аннуляцией регистрации.
Сделка купли-продажи квартиры в большинстве случаев заключается в три этапа:
- подписание предварительного соглашения и передача задатка. В этом документе стороны обязуются заключить сделку;
- заключение основного договора купли-продажи;
- регистрация сделки в Росреестре.
При этом аннуляция регистрации собственника и жильцов может быть реализована:
- до начала сделки. Этот вариант подходит лицам, у которых в собственности есть другая недвижимость для проживания. В таких случаях продавец заранее прописывается в другом жилье, возможно, еще до поиска покупателя. Также используется, когда владелец квартиры делегирует право продажи и заключения договора доверенному лицу;
- после заключения предварительного соглашения, но до подписания основного договора. Это самый распространенный вариант, который используется в большинстве сделок. Между заключением предварительного соглашения и основного договора промежуток времени отводится для подготовки документации к остальным этапам сделки. Именно в это время производится выписка собственника и жильцов;
- после заключения основного договора и регистрации сделки в Росреестре. Такой вариант требует доверия между продавцом и покупателем. Он повышает риск возникновения проблем с аннуляцией регистрации после оформления права собственности. По договоренности между участниками сделки продавец и члены его семьи могут выписаться уже после продажи квартиры. Обязанность отчуждающего недвижимость лица произвести необходимые действия прописывается в договоре. Но другие жильцы должны выписаться сами добровольно. Их обязанность это сделать не закрепляется в каком-либо соглашении.
При выписке из продаваемой квартиры можно оформить временную регистрацию на ограниченный период у родственников или друзей, чтобы избежать штрафных санкций. Особенно такой способ полезен, если поиск нового жилья затягивается.
Покупателю рекомендовано требовать от продавца до заключения основного договора купли-продажи справку о зарегистрированных в квартире лицах, чтобы убедиться в том, что все жильцы из недвижимости выписались.
Независимо от того, на каком этапе сделки продавец выписывается из квартиры, он может сделать это следующими способами:
- посетив паспортный стол лично. Срок аннуляции регистрации варьируется от трех дней до двух недель;
- воспользовавшись интернет-порталом «Госуслуги». Три дня отводится на рассмотрение заявки. После получения уведомления заявителю также необходимо посетить миграционный отдел в течение трех дней;
- через представителя по доверенности. Законодательство не запрещает делегировать право аннуляции регистрационного учета другому лицу, но сотрудники зачастую отказываются проводить процедуру таким способом. Это связано с тем, что выписку по доверенности нередко используют мошенники. Лицу, которое желает воспользоваться таким способом снятия с регистрации, следует заранее позвонить в паспортный стол и уточнить возможность реализации процедуры;
- аннулировать регистрационный учет путем прописки по новому месту жительства. Законодательство позволяет реализовать процедуру после переезда даже в другом регионе страны. Заявитель заполняет две формы: одну на выписку со старого места жительства, другую на регистрацию по новому адресу. Сотрудники паспортного стола самостоятельно отправляют запрос в регион, где состоял на учете гражданин ранее. Срок оформления регистрации при этом увеличивается до месяца.
Законодательство запрещает выписывать несовершеннолетних лиц без предоставления им другого жилья.
Особенности выписки несовершеннолетних
Законодатель особое внимание уделил выписки несовершеннолетних лиц из объекта недвижимости. Такое понятие, как «выписка в никуда при продаже квартиры» в отношении несовершеннолетних однозначно не допускается. Таким образом закон защищает конституционные права и свободы детей относительно их проживания и воспитания в надлежащих условиях. При этом, новое место прописки для ребенка должно быть, как минимум, не меньше предыдущей по общей площади и не хуже по условиям проживания. Новая недвижимость, по которой ребенок будет зарегистрирован, должна находится в той же местности, что и старое место регистрации. Это условие является приоритетным, но не обязательным.
Выписка несовершеннолетних при продаже квартиры осуществляется только вместе с его родителями. При этом, как и оговаривалось раньше, детей до 14 лет представляют их родители или законные представители. Дети старше 14 лет могут самостоятельно подать документы на выписку, но при условии наличия согласия родителей.
Согласие органов опеки и попечительства требуется только лишь в случаях выписки несовершеннолетних лиц из жилья муниципального фонда. Существуют и граничный срок, в течении которого несовершеннолетний ребенок может находиться вне регистрации по какому-либо адресу, составляющий не более 3 суток.
Учитывая вышеизложенное, можно отметить, что операции с недвижимостью, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, требуют особого подхода и дополнительных согласовательных процедур. Безусловно, вся ответственность за оформление снятия с регистрации и новой прописки несовершеннолетнего возложена на продавца недвижимости, однако, для обеспечения законности, оперативности и полноты сделки покупателю также рекомендуют принимать участие во всех организационных мероприятиях, хотя бы с целью контроля за действиями продавца.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Зачем выписываться из квартиры при ее продаже собственником?
Продажа жилища осуществляется путем передачи прав на него другому владельцу. Подписав договор купли-продажи, бывший хозяин обязан освободить квартиру физически и юридически, то есть аннулировать учет всех прописанных по таким причинам:
- чтобы новому собственнику не пришлось платить коммунальные услуги и за тех, кто уже выехал;
- ради соблюдения договорных обязательств, среди которых должен быть также пункт о необходимости выписки до конкретного срока (ст. 457 ГК РФ);
Статья 457 ГК РФ. Срок исполнения обязанности передать товар
- Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
- Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.
Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.