Как проверить продавца квартиры при покупке квартиры по переуступке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить продавца квартиры при покупке квартиры по переуступке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Цена при переуступке прав квартиру в новостройке
Цена при уступке прав на квартиру в строящемся доме вполне может быть такой же, как и при покупке по договору долевого участия.
На практике ценообразование немного сложнее. Чаще всего квартиры по уступке прав продают оптовые инвесторы, выкупившие от десяти квартир в строящемся доме, с расчетом заработать на перепродаже. Также среди продавцов могут быть подрядчики, с которыми застройщик рассчитался, передав (от себя) права требования на квартиры. Продавцы обеих категорий обычно готовы реализовать квартиру по договору уступки с дисконтом.
Застройщикам приходится искать баланс между объемами квартир в продаже на каждом этапе строительства: если продать все лоты в стадии котлована, есть риск недополучить выручку. А идея продавать максимум квартир, когда дом в высокой стадии готовности или введен в эксплуатацию, нежизнеспособна минимум по двум причинам. Потенциальному инвестору важно разбираться в этих тонкостях.
Во-первых, несколько лет назад изменился механизм финансирования строительства многоквартирных домов. Если раньше застройщик сразу получал деньги дольщиков, продавая им права на строящиеся квартиры и направляя их в стройку, то сейчас выручка от продаж лежит на специальном эскроу-счете покупателя в банке.
Застройщик не получит деньги, пока дом не будет введен в эксплуатацию. А деньги на то, чтобы строить, дает банк. Средства банка кредитные, и выдаются они на особых условиях. Часто среди них и определенный темп продаж: чем лучше идут продажи, тем меньше проценты по кредиту, которые платит застройщик.
Во-вторых, строительных площадок в чистом поле практически нет. У застройщика всегда рядом конкуренты. Если они только начали стройку и открыли продажи, когда он уже закончил и, допустим, пытается продать побольше своих квартир по максимальной цене, он проиграет ценовую конкуренцию. Недвижимость — дорогая покупка, и для многих дольщиков финальная цена купли-продажи приоритетнее, чем преимущества жилого комплекса.
Застройщику приходится создавать гибкую модель продаж. Конечно, в его интересах продать все жилье, и инвесторы, покупающие от 10 квартир, — хорошие покупатели. Но если они захотят перепродать этот объем раньше, чем стройка завершится, то девелопер окажется в проигрышной позиции по цене: «перепродажники» могут дать скидку, потому что их цена не считается частью жесткой экономики проекта. А у застройщика является, и он в случае обострения конкуренции «подвинуться» не сможет.
Почему важно разбираться во внутренней кухне строительства и продаж? Потому что в итоге компании соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, но, чтобы немного снизить риски, они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение.
Там же оговаривается и сумма комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).
Важно знать, что условия о запрете уступки прав по ДДУ при полной оплате цены договора и оплате получения согласия застройщика на уступку признаются судами ничтожными, но иногда застройщики, несмотря на это, включают их в ДДУ.
С учетом имеющихся ограничений, чтобы выгодно продать квартиру по переуступке, инвестору остается только следить за темпом продаж: когда спрос на квартиры в жилом комплексе высокий, застройщик повышает цены.
Тогда, даже с учетом комиссий за уступку, может получиться заработать прибыль. Для этого требуются знание рынка, района, где расположен дом, ценообразования, наблюдательность, чтобы по косвенным признакам верно определять возможные шаги застройщика.
Именно поэтому специалисты не рекомендуют без подготовки «инвестировать» в недвижимость последние деньги.
Как оформить договор уступки прав требования
Сделка по продаже квартиры по переуступке заключается поэтапно. Необходимо:
Подготовить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Покупатель вправе спросить ее, чтобы убедиться, что у продавца есть права на будущую квартиру, которые он «переуступает». В выписке будут указаны сведения о регистрации ДДУ и обременений.
Подготовить документы, подтверждающие, что ДДУ оплачен полностью.
Оформить договор. Форму может предоставить застройщик. Но следует убедиться, что в ней есть необходимые сведения: переход прав требования по ДДУ в полном объеме; сведения о строящемся доме; сумма, подлежащая уплате; сведения о порядке уведомления застройщика об уступке.
Перезаключать ДДУ не нужно, права по нему перейдут к новому покупателю по договору цессии.
После того как договор цессии подписан, нужно зарегистрировать договор в Росреестре. Для этого нужны паспорт, доверенность, если кто-то из сторон действует через представителя, квитанция об оплате госпошлины, исходный ДДУ, договор цессии и согласия — супруга (если применимо), застройщика, органов опеки.
Регистрировать договор уступки будет территориальное управление Росреестра, туда можно обратиться напрямую или через МФЦ. В первом случае она будет зарегистрирована в течение 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.
Завершение расчетов — очень важная часть сделки по переуступке прав требования. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют проводить их только после того, как договор уступки зарегистрирует Росреестр, при этом неважно, кто выступает цедентом — физическое или юридическое лицо.
Это стоит делать потому, что до регистрации договора в ЕГРН возможна многократная передача прав требований по одному и тому же ДДУ. Если цедент ставит условие расчетов до регистрации как обязательное, а покупателю/цессионарию нужна именно эта квартира, стоит выбрать безопасный способ расчетов. Например, через арендованную банковскую ячейку.
Переуступка квартиры в новостройке — возможные варианты
Особенности оформления цессии зависят от того, предполагалась ли изначально ипотека или нет и кто был инвестором — физическое или юридическое лицо.
- С ипотекой.
Приобретенную в ипотеку квартиру можно переоформить на другого владельца до её ввода в эксплуатацию. Но сделать можно только с письменного согласия банка, в котором объект значится залогом по ипотечному договору. Здесь большую роль играет наличие задолженности по ипотеке, её размер и срок просрочки. Получить одобрение у банка можно только после погашения задолженности перед ним.
- Инвестор – физлицо.
Покупатель передаёт продавцу до регистрации права собственности. В этом заключается большой риск — застраховаться от мошеннических действий продавца в данном случае невозможно. Оптимальный вариант — расчёт через банковскую ячейку (аккредитивный счёт). В этом случае продавец получает деньги только после завершения регистрационных процедур.
- Инвестор – юрлицо.
Организации охотно вкладывают свободные средства в строительство. Цель — заработок на перепродаже. Приобретая таким образом сразу несколько квартир, компания может получить солидную скидку. Это позволяет ей варьировать цену при продаже. С регистрацией права собственности здесь всё аналогично варианту с физлицом — только после ввода жилья в эксплуатацию.
Оценивая, с кем надёжнее оформлять цессию — с физическим или юридическим лицом — можно сказать, что степень ответственности при современном толковании законодательства для обоих одинакова.
Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.
Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс. рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель. Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.
Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Подводные камни сделки по переуступке квартиры
Соберем случаи из практики:
-
Если продавец уже подписал акт приема-передачи, но выставил квартиру в продажу по переуступке, то сделку признают недействительной. Нужно будет работать по ДКП.
-
Если продавец оформлял ДДУ по ипотеке, то сделка по переуступке должна проходить с согласия банка. Плюс передаваться будет не только право требования, но и сам долг. И некоторые банки одобряют переуступку только после полного погашения задолженности продавцом.
-
Если по ДДУ произведена полная оплата, то застройщик не имеет права отказывать в переуступке по закону.
-
Если ДДУ продавец брал не по полной оплате, а в рассрочку, задолженность также переходит покупателю. В данном случае также потребуется согласие от застройщика.
-
Если покупатель оплатил продавцу стоимость договора цессии перед регистрацией в Росреестре, то есть с возвратом оплаты при признании сделки недействительной.
-
Если продажа происходит с прибылью, то продавец обязан уплатить налог на доходы.
Также важно не только понимать вероятные подводные камни, но и проводить самостоятельную проверку застройщика.
Продажа квартиры по переуступке с долгами перед застройщиком
Отсутствие долгов перед застройщиком является ещё одним важным моментом. Согласно нормам, покупать переуступку прав можно только на квартиру с полностью выполненными финансовыми обязательствами перед застройщиком.
Важно: если есть непогашенные долги и вопрос не согласован с застройщиком, сделка легко признаётся недействительной.
Поэтому важно изучить данный вопрос и получить справку от застройщика в подтверждение полного расчёта продавцом.
Если же долги есть, а дольщик оказался в форс-мажорной ситуации и не способен провести полное их погашение, заключается договор, в котором отдельным пунктом сумма долга перекладывается на плачи покупателя для погашения.
При этом застройщик с таким поворотом событий должен быть полностью согласен, в знак чего ставит свою подпись на документе.
В чем опасность покупки ипотечной квартиры по переуступке?
Если на квартиру наложено обременение в виде ипотечного займа, то процедура цессии усложняется за счет введения четвертого участника сделки (помимо дольщика, покупателя и застройщика) — банка.
Прежде всего продавец должен убедиться, что банк даст согласие на переуступку прав требования на недвижимость. Когда обе стороны будут готовы к сделке и получено разрешение от застройщика, нужно снова обратиться в банк. Есть два варианта погашения ипотеки:
- покупатель соглашается выплачивать ипотечный долг по схеме продавца;
- покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в договоре между банком, продавцом и покупателем, на счет; как только происходит регистрация договора, ипотека гасится, а банк снимает обременения с квартиры.
Особенности проверки ДДУ перед оформлением переуступки
Если при обычной сделке с недвижимостью тщательно изучаются правоустанавливающие документы, то при переуступке проверяется ДДУ, заключенный между продавцом и девелопером. ДДУ должен быть внесен в ЕГРН, на нем обязательно наличие штампа «произведена государственная регистрация договора». Если госрегистрация на жилье отсутствует, приобретать ее по ППТ не следует. Вторым важнейшим моментом является отсутствие залога прав по ДДУ: важно убедиться, что его, действительно, нет. При наличии залога – на договоре можно обнаружить печати двух видов: «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Если таковые имеются, от сделки лучше отказаться.
Следует убедиться и в том, что продавец оплатил застройщику всю сумму, оговоренную в его ДДУ. В противном случае уступка прав не сможет осуществиться либо же для этого понадобится согласие девелопера, поскольку переуступаются не только права продавца, но и его долги. Кроме того, следует изучить особенности возведения многоэтажки, чтобы оценить шансы ее своевременной достройки. Важный момент: срок аренды девелопером земельного участка, на котором возводится новостройка, должен закачиваться позже намеченного срока ее сдачи в эксплуатацию.
Положительная сторона переуступки:
- Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
- Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.
Отрицательная сторона:
- Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
- Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
- Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.
В налоговом кодексе написано, что доход граждан подлежит обложению налогом. То же относится и к продаже квартиры по переуступке. К тому же если она реализована для извлечения прибыли, т.е. за большую сумму, чем покупалась.
Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал её за 3 500 000 рублей, соответственно выгода составила 500 000 рублей. Сумма налога будет 65 000 рублей.
Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.
Часто граждане стараются неправомерно обойти налоговую систему и в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость нежели чем на есть на самом деле. Покупатель в случае непредвиденных ситуаций не сможет вернуть себе все денежные средства в полном размере, так как по договору цена меньше.
Переуступка при долевом участии
ФЗ-214, регламентирующий долевое участие в строительстве, позволяет собственнику продавать свое право, не дожидаясь, когда будет получено свидетельство о праве собственности.
Покупатель, приобретающий недвижимость по переуступке, по факту становится новым дольщиком. Он получает не только право собственности, но и все риски, присущие долевому строительству.
Чтобы впоследствии не пополнить ряды обманутых дольщиков покупатель должен выполнить следующие действия:
- Проверить репутацию застройщика, наличие ранее сданных объектов.
- Проверить проектную документацию, разрешение на строительство, целевое использование земельного участка.
- Проверить, погасил ли дольщик к моменту продажи свою задолженность перед застройщиком. Покупатель получает не только квадратные метры, но и обязательства дольщика.
- Обратить внимание на брак дольщика-продавца. Если имущество оплачивалось в браке, нужно получить согласие супруги продавца на сделку.
- Обратить внимание на психическое здоровье продавца-дольщика, проверить, не лишен ли он дееспособности.
- Если продавец-дольщик является юридическим лицом, нужно получить подтверждение, что сделка не является для него крупной или с заинтересованностью или получить одобрение на сделку всех необходимых лиц.