Как правильно взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Апелляция на решение суда

При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.

Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.

Допсоглашение о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору купли-продажи или к договору ДДУ, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Как это повлияет на рынок

С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков. «Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать. Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.

По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков. «Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт. «Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.

Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.

По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. «Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства. Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.

Что делать если ответчик подал апелляционную жалобу на решение?

Как правило, все застройщики, ненамеренные платить неустойку, пытаются затянуть рассмотрение дела и всячески воспрепятствовать вступлению решения суда в законную силу. По этой причине они подают сначала краткие апелляционные жалобы, потом полные с нарушениями.

К примеру, забывают приложить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Апелляционную жалобу оставляют без движения и предоставляют апеллянту возможность устранить недостатки и время на устранение недостатков еще на месяц. Таким образом, они растягивают судебные дела от 6 месяцев до года. Это нужно для того, чтобы было «неповадно» судиться с застройщиком. Не у каждого есть время ходить по многочисленным судебным заседаниям, некоторые люди охотней договариваются на минимальные компенсации и отступные. Иногда это нужно для того, чтобы застройщик успел продать все имеющиеся у него квартиры, дабы решение суда было невозможно исполнить.

Апелляционную жалобу подают, как правило, только с одной целью — затянуть процесс получения исполнительного листа. Как правило, в апелляционной жалобе будут изложены все те же обстоятельства, которые Застройщик уже озвучивал в своем отзыве на исковое заявление.

Если Застройщик подал апелляционную жалобу, то Вам нужно её получить в суде первой инстанции, так как суды редко направляют копию апелляционной жалобы стороне процесса. Получив апелляционную жалобу, нужно подготовить отзыв. На все аргументы Застройщика нужно грамотно ответить, тогда вероятность того, что апелляционную жалобу отклонят и оставят решение суда первой инстанции в силе, увеличивается до 99 процентов.

На рассмотрение апелляционной жалобы нужно идти обязательно, тогда шансы оставить решение суда в силе многократно повышаются.

---

Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ

Сейчас разберемся, как составить иск и какие формальности при его подготовке следует учесть. Начнем базово со структуры:

• наименование суда, в который подается заявление;
• сведения об истце: Ф.И.О. (отчество — при наличии), дата и место рождения, адрес места жительства или пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, или водительского удостоверения);
• сведения об ответчике: его наименование и адрес, ИНН;
• указание на нарушение прав истца и его требования;
• обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
• цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет);
• сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;
• перечень прилагаемых к заявлению документов.

Когда пишется претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки

Поскольку застройщиком, как правило, является юридическое лицо, законом предусмотрен обязательный претензионный порядок, согласно которому претензия направляется в юридический адрес застройщика заказным или ценным письмом с описью вложения.

Действовать можно и до момента подписания акта приема-передачи, когда дольщик еще не получил квартиру, и после него, когда передача объекта недвижимости уже состоялась, но при этом нарушены сроки.

Первый случай не позволяет определить конкретное количество дней, поэтому неустойку рассчитывают предварительно за единицу времени – день просрочки (формула приведена далее).

Потребуйте, чтобы оплату произвели полностью, учитывая количество дней до дня передачи жилья в будущем.

Второй случай подразумевает точный расчет неустойки, исходя из фактического количества просроченных дней (задержки передачи жилья).

Застройщика освобождают от погашения суммы неустойки только в том случае, если он представит доказательства добросовестного выполнения своих обязательств и отсутствия нарушений им срока сдачи жилья. Также следует доказать, что дольщик уклонился от принятия квартиры, вовремя не подписав акт приема-передачи.

Право на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки возникает у истца только после истечения 30-дневного срока после направления ответчику досудебной претензии. Однако иные условия претензионного порядка могут быть предусмотрены самим ДДУ.

Как взыскать неустойку за срыв сроков сдачи жилья с застройщика?

Строительная компания, которая занимается застройкой недвижимости с самого начала, очень часто обращается за помощью к заемным средствам. Но иногда, по причине финансовых проблем у застройщика, стройка затягивается, либо даже приостанавливается, и тогда не получается передать долевому участнику квартиру в срок. В такой ситуации физическое лицо, сдачу жилья которому задерживают, вправе потребовать неустойку. При этом для дольщика нет необходимости обосновывать причинение убытков.

Размер неустойки определен законодательством или пунктами договора. Однако нередко на практике суды занижают предъявленную сумму неустойки, делая ссылки на несоразмерность суммы причиненному ущербу. Бремя доказывания при этом возлагается на истца, который вправе собрать и предоставить суду доказательства убытков от незаконных действий строительной компании. Эти обстоятельства требуют от покупателей жилья по договору ДДУ грамотной юридической стратегии.

Стоимость наших услуги

Устная юридическая консультация	бесплатно
Письменная юридическая консультация	от 1000 р.
Составление судебных документов: заявления, ходатайства, запросы	от 2000 р.
Подготовка и составление правовых документов (заявления, претензии, договора, акты, доверенности, протоколы, соглашения, расписки…)	от 3000 р.
Заключение, расторжение и регистрация договора долевого участия	от 25000 р.
Юридический анализ договора долевого участия	от 7000 р.

Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта

Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.

Если в передаваемом вам объекте

долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.

Разумным сроком следует считать срок,

достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.

Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.

Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.

Если объект долевого строительства имеет недостатки,

наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.

Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку

Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.

На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.

Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.

Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.

Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.

Поэтому застройщики в 99% случаев

не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.

Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.

По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.

Но на практике происходит так,

что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.

Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,

не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.

Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.

Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.

Сразу нужно оговориться,

что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.

Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.

Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:

• изменение подсудности спора на более лояльный суд
• дробление права требования неустойки
• уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
• смешанная схема

Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:

• размер подлежащей взысканию неустойки
• действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
• имущественное положение застройщика
• подсудность спора
• судебную практику по данному застройщику
• прочие обстоятельства

Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.

Алгоритм действий при взыскании неустойки

Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанное соглашение прошло регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.

Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:

• расчет суммы неустойки;
• отправка претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
• при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
• подача заявления в первую инстанцию; при необходимости апелляционная инстанция; исполнение постановления;

В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:

• обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
• наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
• юридическое подтверждение законности требований покупателя;
• доказательства незаконности деятельности строительной компании;
• конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
• расчет размера компенсации;

К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.

Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.

Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:

• копия договора ДУ;
• копия договора переуступки, если такой заключался;
• копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
• доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
• уведомление о вручении претензионной жалобы;

Строительная компания, как правило, является юридическим лицом, поэтому в отношении него требуется соблюдение обязательного претензионного порядка, при котором претензия отправляется на юридический адрес компании заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о вручении

В тексте претензии необходимо указать данные договора, по которому предъявляется неустойка, предмет и неисполненные обязательства, сумма к выплате, сроки ее исполнения, ссылки на нормативные акты и контакты для связи. Формируется требование о передаче жилья, возмещения ущерба, причиненного просрочкой, в указанном объеме.

Создавать претензию можно до получения квартиры и подписания акта приемки, а также после этого, если нарушены сроки сдачи или обнаружены недостатки.

1. В первом случае определить конкретное количество дней просрочки определить сложно, поэтому расчет производят за один день просрочки. Оплата должна быть проведена полностью, с учетом количества дней до передачи жилья в дальнейшем.
2. Во второй ситуации производится точный расчет пени, исходя из количества просроченных дней. От погашения неустойки застройщик может быть освобожден только если сможет доказать добросовестное отношение к обязательствам без нарушения срока сдачи объекта. Другим основанием может стать доказательство уклонения дольщика от принятия жилья и своевременного подписания акта приема-передачи.

Похожие записи:

• С 1 февраля 2023 года повысят пенсии инвалидам 1, 2, 3 групп и детям-инвалидам
• Как сделать запись в трудовой книжке, если закончились пустые страницы
• Со скольки лет пенсия в Англии