Как можно отказаться от ипотеки после развода

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как можно отказаться от ипотеки после развода». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если сделка была полностью завершена и зарегистрирована в Росреестре, а продавец получил деньги, то отыграть ситуацию обратно и просто так отказаться от покупки нельзя. Обязательства перед банком, а именно возврат денег кредитору, придётся выполнять. В таком случае есть четыре варианта решения проблемы.

Алгоритм раздела ипотеки

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

1. Официальная регистрация развода.

1. Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
2. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
3. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Заключите брачный договор

Брачный договор составляют для того, чтобы вывести за пределы сделки одного из супругов, если он неблагонадежный заемщик. По условиям брачного контракта один супруг не претендует на собственность, нажитую в браке. После развода ни для банка, ни для распавшейся семьи ничего не меняется, т. к. права и обязанности у были только у одного супруга.

Брачный договор можно заключить и в период действующей ипотеки. Однако пара обязана известить об этом банк. Иначе требования будут выставлены по кредитному договору без учета контракта.

Супруги вправе определить условия в брачном контракте на свое усмотрение. А банк может не согласиться с таким положением, т. к. для него важно своевременное погашение кредита. В российских судах договор между супругами оспаривается, если в нем грубо ущемлены чьи-то права. Согласно статье 256 ГК РФ, совместно нажитое имущество подлежит разделу, поэтому брачный договор, где одному из супругов не достанется никакого имущества, легко оспаривают.

Кратко: как отказаться от ипотеки после развода?

• Если вы еще не оформили ипотеку, составьте брачный контракт, прописав в нем заранее все условия.

• После того как взяли ипотеку, но решили развестись, в досудебном порядке вы можете вывести одного созаемщика из кредита, заключить брачный контракт или продать ипотечную квартиру.

• Если вы уже в разводе, а мирно договориться не получилось — обращайтесь за разделом как недвижимости, так и ипотеки в суд. Помните, что суд учитывает аргументы всех сторон, включая банка.

Как делится ипотека, оформленная до брака

Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.

Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.

Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?

Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.

Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.

Является ли ипотечная квартира совместным имуществом супругов?

Да, если ипотека оформлена во время брака, такая квартира считается совместно нажитым имуществом. По общему правилу вся недвижимость, которая приобретена супругами во время брака за счет семейных доходов, находится в их совместной собственности. Это же правило распространяется и на долговые обязательства супругов.

---

Существующие способы раздела ипотечной квартиры при расторжении брака

• Распределение долга и недвижимости поровну

Делить придется поровну, даже если жилье было приобретено на имя жены или кредит взят на имя мужа: это все равно их общее имущество. Но если в часть средств на покупку квартиры было внесено личное имущество одного из супругов (полученное в дар, по наследству или в результате приватизации), эта часть недвижимости будет считаться личным имуществом и не будет делиться поровну, а отойдет супругу, чьи личные средства были внесены.

• Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности

Если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать ипотеку при разводе, они могут освободиться от кредитных обязательств с помощью продажи квартиры, договорившись об этом с банком.

Для этого сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя, без этого Росреестр не зарегистрирует смену собственника.

• Денежная компенсация по договоренности супругов

Если супруги, которые собрались разводиться, договорились не переоформлять квартиру и кредит, и платить совместно. В этом случае, супруг-заемщик вносит платежи банку по ипотеке, а второй супруг компенсирует ему часть этих платежей.

При несоблюдении договоренностей, супруг не получивший компенсации и исправно выплачивающий ипотеку, может подать в суд, и вернуть себе не только компенсацию, но и проценты за несвоевременное внесение денег.

• Выдел доли в натуре

В этом случае доли жилья закрепляются за каждым из супругов не на бумаге, а физически. Это самый сложный и дорогой, а потому редкий, способ раздела ипотеки при разводе. Данный вариант возможен в случае, если жилье возможно разделить, не нарушив правил перепланировки и санитарных норм. Если речь идет о небольшой квартире-студии поделить ее таким образом скорее всего не удастся.

Для начала нужно перевести имущество из статуса общей совместной в общую долевую с указанием конкретных долей. Жилье должно отвечать таким условиям: у каждого собственника должны быть отдельный вход, кухня и санузел. Может потребоваться экспертиза и перепланировка, расходы на которые супруги делят пополам. Перепланировка включает в себя и обеспечение каждого собственника комплектом необходимых инженерных систем (водоснабжение, отопление, дымовые трубы и т.д.).

• Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе

Внесудебный раздел ипотечной квартиры

Существует четыре варианта поделить кредитное жилье, доступных супругам при готовности разрешить ситуацию без судебного обращения.

Соглашение супругов, утверждающее порядок выплат кредита в случае развода, подготовленное с учетом прав их детей. Этот документ необходимо согласовать с ипотечным банком до перехода семейных взаимоотношений в стадию расторжения брака. При оформленном брачном контракте раздел квартиры будет происходить в порядке, отраженном в этом документе.

Подписание брачного контракта супругами должно быть выполнено до оформления ипотечного кредита. Ввиду значительного упрощения процедуры имущественного раздела при разводе, большинство банков настаивает на заключении брачного контракта с детально проработанными вопросами раздела имущества.

Следует отметить, что наличие брачного договора у пары, не осуществившей государственную регистрацию брака, не дает ему юридической силы. Если молодые люди приобрели квартиру в ипотеку и оформили брачный контракт, но их бракосочетание не состоялось – необходимо подписание парой отдельного соглашения, определяющего имущественные обязательства сторон.

Отказ супруга от прав на недвижимость, позволяющий второму получить квартиру в полноправную собственность вместе с обязательствами выплат по кредиту. Обязательно нотариальное заверение отказа и его согласование с банком-кредитором. По сути, это расторжение прежнего договора и подписание нового – с супругом, чей уровень дохода позволяет рассчитываться по ипотеке.

Обычно ипотечный банк разрешает отказ от созаемщика. У супруга, отказавшегося от имущественных прав на квартиру, есть право востребования денежных сумм, внесенных им по ипотеке во время брачных отношений.

Продажа ипотечной квартиры супругами, выплата банковской задолженности и разделение оставшихся средств между членами семьи. Согласование сделки с банком обязательно. Зачастую ипотечные банки требуют выплаты дополнительной комиссии (размеры такого штрафа прописаны в ипотечном договоре) при продаже залогового жилья, поскольку такая сделка для кредитной организации невыгодна – теряются проценты по заемным средствам.

Продажа квартиры банком предлагается ипотечным кредитором для супругов, имеющих одинаково высокий и стабильный доход. Кредитная организация предлагает разделить между супругами средства от продажи квартиры и использовать их для внесения первоначального взноса в покупке отдельного ипотечного жилья для каждой стороны развода. Это выгодно банку, т.к. взамен одного ипотечного заемщика организация приобретает сразу двух.

Особенности раздела военной ипотеки

Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.

Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта

В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.

Как составляется соглашение о разделе имущества

Если бывшие супруги не хотят тратить время и силы на судебные разбирательства, они могут на любом этапе составить соглашение:

• о разделе имущества;
• об определении долей в праве.

В первом случае любая совместно приобретенная вещь передается во владение одному из супругов. Второй документ определяет, какая доля (например, в квартире) будет принадлежать мужу или жене.

Важно! Соглашение можно составить в любой момент: после развода или в браке.

Обязательные условия составления соглашения о разделе ипотеки после развода:

• письменная форма. Сделки в устной форме допускаются, если стоимость имущества не превышает 10 тыс. рублей;
• заверение у нотариуса;
• конкретное указание вещей. В соглашении не должно быть фраз недвижимое имущество переходит в собственность мужа, остальное — в собственность жены. Если речь идет о квартире, прописывается адрес, метраж, этаж и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект.

В соглашении указывается дата составления, прописываются ФИО сторон. Вступление соглашения в законную силу можно привязать к определенному событию, например, разводу с ипотекой в банке. Если точного указания нет, соглашение действует с момента подписания.

Важно! Соглашение о разделе имущества обязательно к исполнению обеими сторонами. Есть нарушения? Семейный Кодекс позволяет не только призвать нарушителя к ответственности, но и потребовать с него компенсацию.

Для чего составляется соглашение о разделе имущества? Причин несколько:

• появляется возможность не тратить месяцы, годы и средства на ведение судебных тяжб, оплату услуг адвокатов и юристов;
• можно не тратить значительные суммы денег на оценку недвижимого и иного имущества. Если раздел ведется через суд, обращение к оценщику обязательно;
• можно предусмотреть варианты раздела, отличные от стандартных 50/50%.

Как разделить ипотеку с созаемщиком-родственником

Созаемщик — практически обязательный участник кредитного договора. Формально он нужен для увеличения кредитного лимита. В реальности банкам требуется дополнительное лицо, с которого можно потребовать деньги, если основной заемщик окажется финансово несостоятельным.

Важно! Только наличие статуса созаемщика не дает последнему права претендовать на получение в собственность части недвижимости. Исключение — муж/жена. Они становятся безусловными совладельцами вне зависимости от того, кто подписывал договор.

Основной заемщик не платит, не выполняет свои обязательства? Банк автоматически начинает требовать деньги с созаемщика. Нет созаемщиков? Внимание переключается на поручителей, но при наличии судебного решения.

Созаемщик внес деньги в счет договора? Он имеет право взыскать их с основного заемщика, обратившись в суд и приложив копии платежных документов.

Важно! Судья обязательно учтет права созаемщика на недвижимость, характер взаимоотношений между участниками сделки.

В интересах созаемщика — оформление в виде документа или приложения к кредитному договору его прав на недвижимость при различных обстоятельствах. Это касается и родственников, и друзей, и коллег по работе. За 10-15-20 лет отношения даже между самыми близкими людьми могут испортиться.

Еще один важный момент — если созаемщик по ипотеке при разводе выходит из сделки. Только желания для этого недостаточно. С решением должны согласиться кредитор и титульный заемщик. Кто-то против? Поможет только суд.

Варианты отказа от ипотеки в случае развода

Наличие непогашенной ипотеки при расторжении брака несколько усложняет процедуру развода. У бывших мужа и жены возникает множество вопросов, касательно ипотечного жилья: как делить квартиру или дом, которые официально еще принадлежат заемщику, кто будет выплачивать оставшуюся сумму и т.д. Ситуацию осложняет и наличие третьей стороны — заемщика в лице банка, который не заинтересован нести убытки.

Одним из выходов в сложившийся ситуации будет продажа жилья и выплата остатков ипотечного кредита. Супруги продают квартиру, часть суммы с продажи достается банку, а остатки делятся в виде совместного имущества. Эта процедура требует разрешения кредитора. В большинстве случаев банк-кредитор дает согласие на продажу заложенного имущества, снижая риски получить невозврат. Если разводящаяся пара смогла получить согласие банка, то следующим шагом будет поиск покупателя на жилье.

Покупателю, который согласен купить ипотечную квартиру у семейной пары, придется столкнуться с некоторыми нюансами: прежде чем получить бумаги на жилье, он обязан выплатить непогашенную сумму кредита банку, и дождаться окончания всех бюрократических процессов. Далеко не каждый человек согласится на подобные условия, и заинтересовать его способна лишь значительна скидка.

Также необходимо помнить, пока идет процесс продажи квартиры, выплаты по ипотеке должны осуществляться согласно договору. В противном случае, банк имеет право продать жилье при помощи аукциона, стоимость на котором значительно занижена. Кроме того от суммы, полученной при реализации жилья, кредитор оставит себе основную задолженность, штраф за просроченные платежи, пеню, проценты, которые не были выплачены, и все расходы за продажу квартиры (дома). В итоге заемщики в лице супругов способны не только лишиться жилья, но и не получить материальную компенсацию в силу штрафов и прочего (просто не хватит остатка средств). Но иногда такой вариант остается единственным из возможных.

В данный момент большинство кредитных организаций при заключении ипотечного договора стараются сделать мужа и жену созаемщиками. Это позволяет получить более крупную сумму, вследствие объединения доходов. Однако многочисленная практика разводов при непогашенном кредите привела к тому, что финансовые учреждения начали вносить в договор важный пункт, который не позволяет изменить кредитные условия при расторжении семейных уз.

Такое условие дает кредитору дополнительную гарантию того, что в случае развода и отказа одного из заемщиков выплачивать ипотеку, вся ответственность ляжет на плечи оставшегося супруга. Это значительно повышает гарантии банка, но не учитывает интересы других сторон. Поэтому крайне важно обращать внимание на все пункты при заключении ипотечного договора.

Если супружеская пара, подавшая заявление на развод, согласна продолжить выплачивать ипотеку, возможны два варианта:

1. Подать соответствующее заявление в банк, которое подразумевает раздел долей квартиры (дома) и раздел оставшейся ипотеки. В итоге консолидированный кредит будет разделен на два персональных. Банки далеко не всегда идут навстречу с подобной просьбой, их может не устроить уровень доходов одного из бывших супругов. А если ипотечным жильем является однокомнатная квартира, отказ будет гарантирован по причине соответствующего федерального закона.
2. Второй вариант подразумевает оформление отказа одного из супругов на долю в ипотечном жилье, снимая с себя все кредитные обязательства. Другой супруг в обязательном порядке обязуется совершать выплаты по кредиту, при погашении которого получает единоличное право на владение жильем. Если кредитора устроят все нюансы (платежеспособность и т.д.), то в территориальном органе, ответственном за регистрацию, необходимо оформить право собственности на заложенную квартиру.

Необходимо помнить, что за изменение ипотечного соглашения кредитору необходимо выплатить комиссию, которая составляет от половины до одного процента от оставшейся суммы кредита. Отказ кредитной организации в переоформлении договора можно оспорить в судебных органах.

Как делится ипотека при разводе: как сообщить в банк, что делать с c платежами

При разделе имущества такое жилье должно делиться пополам между обоими супругами. Однако, поскольку квартира находится в залоге у банка-кредитора, то банк должен дать согласие на раздел. Кроме того, от вас могут потребовать переоформить страховку заемщика и сам договор об ипотечном кредите.

По общему правилу, каждый из супругов может претендовать на имущество, нажитое в браке, в равных долях, если иное не предусмотрено брачным договором.

Способ позволяет решить проблему, но стоит учитывать, что не так просто сегодня найти человека, который захочет приобрести жилье под ипотекой.Поэтому продавцу стоит подумать над снижением цены на свое жилье, а это грозит тем, что полученной суммы не хватит на то, чтобы полностью рассчитаться с долгом.

При этом следует помнить, что на все время действия кредитного договора, купленная недвижимость вам не принадлежит, её владельцем является банк.Именно по этой причине вам нужно, прежде всего, обратиться в банковское отделение и узнать — возможна ли смена заемщика, на каких основаниях, какие документы нужно будет подготовить? Более подробно о продаже квартиры с обременением рассказано по данной .

1. Услуга рефинансирования ипотеки

Клиент решает воспользоваться услугой , что позволяет снизить ежемесячную кредитную нагрузку за счет более привлекательного процента, увеличения срока кредитования, смены валюты и т.

Похожие записи:

• Оформить льготы ветеранам труда в 2023 году
• Три года не приходят уведомления о налоге на недвижимость. Что делать?
• Приватизация земельного участка в 2024 году СНТ