Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Как правильно продать квартиру

«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:

• Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
• Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
• А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
• Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
• Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
• Подготовить привлекательное объявление:
  • Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
  • Опишите планировку, укажите метраж
  • Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
• Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.

Выписка из домовой книги

Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.

Документы для регистрации права на недвижимость

В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.

На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.

ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Перечень документов для продажи доли в квартире

Список документов для оформления сделки:

• гражданские паспорта сторон и представителей;
• нотариальная доверенность (при наличии);
• гражданские паспорта, свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при продаже доли несовершеннолетнего собственника);
• правоустанавливающий документ;
• уведомление о предупреждении совладельцев;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• сведения об отсутствии долгов по налогам;
• сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• выписка из домовой книги;
• согласие супруга (если доля была приобретена в период брака);
• нотариальные отказы от совладельцев;
• квитанции об оплате пошлин и других расходов;
• справки о дееспособности (если продавец в возрасте от 50 лет).

Дополнительно необходимо заполнить заявление о государственной регистрации. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде нотариусом.

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

• Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
• Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

• Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
• Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя

Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.

Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.

Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Причины отказов от органов опеки

Этот вопрос волнует многих родителей, которые интересуются тем, как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире. Органы опеки имеют право отказать в продаже доли собственности ребёнка по следующим причинам:

• Покупка недвижимости без отделки;

• Дом с уличным санузлом;

• Недвижимость находится в селе или посёлке. На новом месте отсутствуют школа или детский сад;

• Объект на этапе строительства;

• Нежилое помещение;

• Покупаемая квартира по площади меньше предыдущей.

Помните, жилищные условия ребёнка должны быть улучшены, а не наоборот. Справка от педиатра, выданная вашему сыну или дочери о том, что ему нужна смена климата — не является основной причиной выдачи разрешения органов опеки на продажу детской доли собственности.

Как правильно составить заявление, чтобы получить разрешение органов опеки:

1. Необходимо определить район социальной защиты по месту регистрации вашего ребенка и собрать необходимый пакет документов по отчуждаемой квартире

1. Требуются паспорта всех собственников;

2. Предоставить договор купли-продажи (либо другой документ права, подтверждающий фактическое владение жилплощадью)

3. Выписка из ЕГРН;

4. Предоставить свидетельство о регистрации брака, свидетельство о рождении детей;

5. Также требуется справка о зарегистрированных лицах в отчуждаемой квартире;

6. Предварительный договор купли-продажи.

Этот пакет следует предоставить совместно со списком документов по приобретаемому имуществу.

В него входят:

1. Паспорта всех владельцев;

2. Документы основания;

3. Документы, подтверждающие собственность;

4. Справка о зарегистрированных лицах в недвижимости, которую вы собираетесь покупать;

5. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то вам необходимо взять дополнительные документы из банков, а именно — согласие банка на наделение долями детей и справку одобрении кредита.

Обратите внимание, что заявление пишется в органы опеки от обоих родителей. Если отец не участвует в жизни ребёнка, но вписан в свидетельство о рождении, вам необходимо собрать дополнительный пакет документов, а именно:

1. Подписи соседей (в свободной форме);

2. Справка из детского сада или школы (в свободной форме);

3. Свидетельство от судебных приставов о неуплате алиментов.

После сбора всех необходимых бумаг следует обратиться в органы опеки напрямую или через многофункциональный центр. Если специалисты понимают, что новая недвижимость больше по площади, то дают согласие.

Но не всё так гладко. Иногда новая квартира может уступать старому жилью в квадратных метрах. Существует три варианта разрешения вопроса:

• Выделить большую долю сыну или дочери в собственность, чем было ранее. К примеру, семья продаёт двухкомнатную квартиру — 74 квадратных метра, а покупает трёхкомнатную квартиру в 66 квадратных метров. При этом доля ребёнка в отчуждаемом объекте составляла одну девятую долю, а в покупаемом — одну шестую. Несмотря на то, что площадь квартиры уменьшилась — доля детей и количество комнат увеличились. Специалисты примут во внимание все нюансы и не будут препятствовать продаже старого жилья.

• Наделить большей долей несовершеннолетнего в квартире у родителей или других родственников.

• Третий вариант подойдет в тех случаях, когда у ребёнка уже есть доля в другой квартире. На его банковский счёт нужно положить сумму равную, доле в отчуждаемом объекте. Например, ваша квартира стоит — 2 миллиона рублей. Доля детей составляет — одну шестую часть. Вы будете должны положить на счет ребёнка сумму в 334 тысячи рублей.

Как определить долю в квартире

---

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

1. Натуральная доля — это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
2. Идеальная доля — это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади — это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Что нужно сделать для продажи своей доли

Если один из совладельцев недвижимости решился на продажу своей доли в квартире, он должен помнить, что другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Перед тем, как продавать часть жилплощади третьему лицу, необходимо отправить письменное извещение с предложением выкупа части имущества совладельцам.

Уведомление о продаже доли в квартире совладельцам должно содержать такие сведения:

• Площадь продаваемой части жилплощади;
• Стоимость;
• Порядок проведения расчетов;
• Список лиц, которые после совершения купли-продажи вправе будут пользоваться квартирой;
• Дата и порядок передачи недвижимости покупателю.

Если продавец нарушает приоритетное право выкупа части квартиры остальными собственниками, договор может быть оспорен в суде.

Владельцу жилья, интересы которого не соблюдены, закон предоставляет 3 месяца для обжалования сделки. Началом течения срока считается дата, когда дольщик узнал о факте нарушения.

Споры о признании договоров купли-продажи долей относятся к категории наиболее сложных судебных дел. Рассмотрение таких исков занимает не один месяц. Предсказать, каким будет решение суда в той или иной ситуации, невозможно.

Озерский городской суд Московской области рассмотрел иск А. о признании первоочередного права покупки. Ответчик продал одну третью часть квартиры постороннему человеку, не известив истца о намерении. Судья установил, что уведомление о реализации доли А. не направлялось. Сделка признана недействительной, права и обязанности покупателя по договору переведены на истца.

Б. подала в Невский районный суд г. Санкт-Петербурга иск о признании сделки притворной. В судебном заседании было установлено, что брат истца, отбывая наказание в исправительной колонии, продал свою долю.

Б. признала, что о факте перехода права собственности она узнала в 2015 году (т. е. сразу после продажи). Оспорить договор купли-продажи Б. решила в 2018 году. Решением суда ей было отказано в требованиях, поскольку пропущен срок обращения с иском.

Необходимый пакет документов

После достижения устной договоренности заинтересованные стороны обязаны обратиться к нотариусу, где будет составлен и подписан договор купли продажи.
Для этого необходимо предоставить довольно внушительный пакет документов, а именно:

• удостоверения личности всех сторон (паспорта);
• подтверждение прав собственности (свидетельства);
• справку, полученную в бюро технической инвентаризации, подтверждающую кадастровую стоимость жилплощади;
• любое подтверждение об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги (квитанции, чеки, справки и т.д.);
• письменное подтверждение разрешения органов опеки и попечительства на продажу (в случае, если среди долевых собственников имеется несовершеннолетний);
• выписка из домовой книги (если недвижимость является частной);
• выписка из ЕГРН;
• письменное согласие всех сторон о принятом решении по цене и размере долей.

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
• Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

• Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
• Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
• Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).

Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:

• Покупателя

  В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность, и расширенную архивную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодиться, и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.

• Банка при выдаче ипотеки

С чего начать: надо ли выделять свою часть и как?

Общая собственность — это недвижимость, принадлежащая одновременно двум или более гражданам.

Она может быть двух видов:

• общая долевая — у каждого собственника своя доля в квартире, например 1/2 или 1/3 и т.д.;
• общая совместная — выделенных долей нет, вся квартира используется на равных правах (собственность супругов).

Супруги в любой момент жизни, в том числе и при разводе могут через суд или через заключение добровольного соглашения разделить свою собственность на доли. Если один из супругов захочет передать (продать, подарить и т. д.) свою часть, то ему обязательно сначала нужно выделить долю, а только потом распорядиться ею.

Доля в квартире не подразумевает выделение каждому собственнику определенного метража или конкретной комнаты, что приводит к конфликтам между соседями. Т. к. сложно жить спокойно, не имея четких границ личного пространства в квартире.

Законом предусмотрен выдел доли в натуре. Имеется в виду, что собственнику будет отведена определенная комната, но на практике это сложно реализовать. Например, если имеется трехкомнатная квартира, которая принадлежит по 1/3 трем собственникам, и они согласны разделить ее на троих, выделив каждому отдельную комнату, то проблем с оформлением не будет. Достаточно будет составить письменное соглашение с указанием кому, и какая комната отводится, заверить его через нотариуса и зарегистрировать его в Росреестре.

Выдел возможен через суд. Особенности рассмотрения:

• собственность, должна быть разделена без ущемления прав иных жильцов квартиры;
• выделить могут только сразу все доли, не получится выделить долю одного соседа, а другим сохранить долевую собственность;
• если комнаты разные по метражу, то собственнику большей комнаты необходимо будет уплатить компенсацию соседу, за недополученные метры.

Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.

Процесс осуществляется в несколько стадий:

• достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
• сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
• заключение договора купли-продажи долевой собственности;
• госрегистрация прав на приобретенное имущество.

Похожие записи:

• Какой будет пенсия после 80 лет с 2023 года для жителей РФ
• Оформление наследственных прав
• Образец 3-НДФЛ за 2022 год на вычет за обучение — инструкция по заполнению