Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам января 2023 года
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам января 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.
Спрос и тренды уходящего года
Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.
Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.
«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.
Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Сберегут ли квартиры деньги в 2023 году
В целом, как полагают аналитики, жилье всегда будет одним из самых понятных и доступных способов сбережения средств для россиян, и 2023 год мало что изменит.
«Жилая недвижимость традиционно считается самым устойчивым вариантом вложения средств, — говорит Елизaвeта Севастьянова. — Для многих частных инвесторов квартиры стали одним из главных инструментов сохранения сбережений. И в текущей экономической ситуации покупка квартиры в новостройке это не только вложение средств и их сбережение от инфляции, но и пассивный доход при сдаче в аренду. По сравнению с другими инвестиционными возможностями такой способ — консервативный, но надежный, понятный и “осязаемый”».
«Недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования. При стабильной ситуации на рынке (а продление льготной ипотеки — весомый шаг к такой стабильности) цены в качественных и обеспеченных инфраструктурой проектах будут постепенно расти, что поможет сберечь средства от инфляции. Однако стоимость “входного билета” для городских проектов сильно увеличится за счет сокращения предложения», — полагает Ян Фельдман.
«Надо сначала зайти в 2023 год, чтобы посмотреть, что там нас ждет, — осторожно добавляет Яна Вирченко. — Сейчас сложно загадывать наперед. Но при этом, если у потенциального покупателя есть денежные средства, которые нужно проинвестировать либо сохранить, то конечно стоит рассмотреть покупку недвижимости. Действительно, вложение в квартиру остается стабильным способом сохранить капитал».
В текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость можно рассматривать, преимущественно, как вариант некой защиты капитала от инфляции, соглашается Феликс Блинов.
«В 2023 году ситуация по сравнению с ушедшим годом может измениться — как я уже отметил, вполне возможно снижение стоимости жилой недвижимости, по некоторым прогнозам, до 10-20%, — комментирует Блинов. — И здесь уже можно попробовать инвестировать в расчете на дальнейший рост, но только за счет собственных средств — сейчас не то время, когда стоит инвестировать с кредитным плечом».
При этом, добавляет эксперт, говоря об особенностях инвестирования в недвижимость, нужно помнить, что как актив недвижимость более инертна.Такие инвестиции, чаще всего, длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в недвижимость — это «игра в долгую», подчеркивает директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
Поддержка спроса на жилье со стороны государства усилится
Без поддержки спроса со стороны государства, строительная отрасль не справится с текущими трудностями и внешними ударами. Поэтому в 2023 году помощь придется неизбежно расширять.
Так, в конце 2022 года уже было принято решение продлить программу льготной ипотеки (хотя и с повышением предельной ставки с 7% до 8% годовых). Существенно расширена семейная ипотека — теперь кредиты со ставками до 6% смогут получить семьи с двумя детьми не только младшего, но и старшего (до 18 лет) возраста. Это существенно простимулирует спрос, потому что семьи с подростками, как правило, острее нуждаются в расширении жилья.
Будут принятые и новые меры, на этот раз адресного характера. Сейчас ведется обсуждение ипотеки для молодежи, для отдельных профессиональных групп (бюджетников, ученых). Особую поддержку могут получить жители «новых территорий». Более того, рассматриваются различные варианты софинансирования покупки жилья, например, через компенсацию половины первого взноса. В 2023 году возможно сформируется целый комплекс различных механизмов стимулирования спроса.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Реорганизация промзон
Правительство Москвы всерьез взялось за бывшие промзоны «Южное Бутово» и «Автомоторная». В рамках программы реорганизации на территории «Южное Бутово» планируется разместить промышленные и общественные объекты, культурные и спортивные центры, банки, гостиницы, кафе. Участок под застройку располагается между Варшавским шоссе, 2-й Мелитопольской улицей и путями МЦД-2 и занимает 24.81 га. После реализации проекта будет создано более 6.3 тыс. рабочих мест.
Территория «Автомоторная» также будет перестроена. На участке площадью 77.06 га появится сбалансированные жилые кварталы, промышленные объекты, бизнес-центры, учреждения здравоохранения. Участок находится в Головинском районе — ее границы проходят по Автомоторной и Онежской улицам, СВХ, 3-у Лихачевскому переулку и Лихоборской набережной. После завершения строительства появится более 10 тыс. рабочих мест.
Взлеты и падения вторички
Вторичный рынок жилья в Москве в этом году пережил несколько поворотных моментов. В начале года спрос на столичную вторичку был огромным, а количество сделок било рекорды прошлых лет. В январе 2022 года столичный Росреестр фиксировал нетипичную активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы, а в феврале на вторичном рынке было заключено максимальное количество сделок для этого месяца за восемь лет.
В марте вторичный рынок существовал по инерции, которая была создана в январе и феврале, именно в этом месяце оформлялись многие сделки, которые были начаты еще зимой. Поэтому в марте никакого снижения активности на рынке готового жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, не произошло.
Однако в апреле 2022 года количество сделок на вторичном рынке Москвы сократилось более чем на треть. Главная причина такого падения — многие продавцы решили немного подождать и начали снимать свои лоты с экспозиции. Покупатели, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки, ожидая снижения цен.
В мае количество сделок немного повысилось, когда стало понятно, что больших скидок на вторичку не будет, и что продавцы не готовы идти на такие уступки. Это во многом способствовало тому, что в летние месяцы количество сделок практически не увеличивалось, но цены при этом не падали, а на скидки покупатели могли рассчитывать только в том случае, когда продавцу срочно были нужны деньги и за короткий срок.
Осенью вторичный рынок оживился, спрос повысился, а многие собственники сняли свои лоты с рынка аренды и вернули их в продажу. Соответственно, возросло и количество сделок.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году
По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики:
«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».
Цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.
«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.
Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:
«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».
«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время».
В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах:
«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
Новые условия изменения назначения земель под жилую застройку
Однако, как бы ни были комфортны и привлекательны для девелоперов работы «в чистом поле», как бы ни был высок спрос на квартиры в той же Новой Москве и как бы активно и быстро их ни раскупали, цены на «загородные» жилье все же остаются ниже, чем в центре столицы (отсюда и повышенный спрос). Однако более дорогое, а значит и более выгодное для инвесторов жилье в центре Москвы на землях, предназначенных под жилые дома, строить массово уже почти негде. При этом остаются неосвоенными и много лет простаивают огромные площади бывших крупных предприятий и промышленных зон.
При этом 19 ноября 2020 г. власти столицы ввели новый порядок изменения назначения земель, позволяющий существенно пополнить городскую казну за счет высоких прибылей инвесторов в 2020 г. Изменения вида разрешенного использования земельного участка подорожало в разы (от 2 до 8 в зависимости от района) и составляет теперь от 5 до 30 тыс. руб. за квадратный метр.
Для мелких инвесторов такие расходы непосильны. Крупных тоже не радуют, потому что снижают маржинальность проектов и в конечном итоге приводят к удорожанию строительства. Но, во-первых, в зависимости от конечной суммы инвесторам предоставляются различные беспроцентные рассрочки (однако, при нарушении графика платежей решение о переводе земель может быть аннулировано). А во-вторых, местные власти, заинтересованные в комплексном освоении территорий, предлагают компромисс: стоимость перевода земель в другую категорию может быть снижена в зависимости от того, какие дополнительные обязательства помимо строительства самого жилья возьмет на себя инвестор (дороги, школы, детсады, поликлиники, спортивные сооружения и т.д.).
В итоге застройщик получает возможность реализовывать квадратные метры (в том числе, для бизнеса) по повышенным ценам, власти избавляются от необходимости решать проблемы с отсутствием социальных объектов, а будущие жители получают благоустроенный микрорайон со всем необходимым для полноценной комфортной жизни.
Промзоны сейчас занимают около 17% площади Москвы или чуть меньше 19 тыс. кв. м. Из них 12,5 тыс. кв. м предполагается реорганизовать (7,8 – частично, а 4,7 – полностью). Около 30% этих территорий еще ждут своей очереди, судьба остальных уже определена.
По предварительным оценкам общая стоимость инвестиций в реорганизацию промышленных зон составляет 178,6 млрд. руб., львиную долю которых оплатят частные инвесторы. И это только первые 15 запланированных площадок из имеющихся 150. Например:
- 45 млрд. руб. – «Алтуфьевское шоссе»;
- 24 млрд. руб. – «Южное Бутово»;
- 36 млрд. руб. – «Сиблово» и т.д.
Однако следует отметить, что новые условия несколько снизили активность девелоперов в этом направлении. По данным РБК, самой большой подобной сделкой прошлого года является приобретение ГК «ПИК» под жилую застройку 73 га бывшей промзоны в Очаково-Матвеевском. На ее месте будут построены 600 тыс. кв. м жилья, 132 тыс. кв. м коммерческих помещений и 36 тыс. кв. м социальных учреждений.
От мобилизации — за город
С октября спрос на рынке загородной недвижимости начал восстанавливаться, и не последнюю роль здесь сыграли те, кто решил на время уехать из города из-за мобилизации.
«Ситуация на рынке начала меняться в первой декаде октября, когда к приобретению недвижимости вернулись те, кто, из-за известных сентябрьских событий и последующей за ней неопределенности, отложили решение о покупке, — подтвердил «Реальному времени» генеральный директор ООО «Корнер» Антон Корнилов. — В ноябре на рынок пришли новые клиенты».
По его мнению те, кто делают покупки с октября и по сей день, остаются в выигрыше. «Судите сами, после летнего снижения ипотечных ставок, на фоне определенного перенасыщения рынка в столицах и сопутствующих этому прогнозов экспертов, многие откладывали покупки, ожидая нового снижения — и цен на жилье, и процентов по ипотеке. В итог, вопреки заявлениям многих аналитиков, ставки по ипотеке пошли вверх. И те, кто хотел «дешевле», получали новые одобрения от банков на два и более процента выше, чем летом», — говорит Корнилов. Сейчас застройщики, по его мнению, дают лучшие условия, по которым объекты можно купить с хорошей выгодой. В ноябре и декабре интерес к виллам, по его мнению, вырастет и, как следствие, вырастут цены.
Время запрыгивать в последний вагон?
Генеральный директор ООО «Маленький Токио» Артур Хафизов подтверждает, что интерес к загородной недвижимости действительно возрос. При этом отмечает, что подстегнула спрос новость об отмене с 2023 года льготной ипотеки.
На днях Минфин России заявил, что не видит необходимости в продлении льготной ипотеки под 7%. «Когда говорят о программе льготной ипотеки, часто подразумевают новостройки, забывая, что программа кредитования под 7% подразумевает не только покупку готового жилья у застройщика многоквартирных домов, но и покупку дома с земельным участком у юрлица, финансирование строительства дома на участке по договору подряда и покупку земельного участка под ИЖС с последующим строительством дома», — напоминает он.
«Сейчас фактически у людей последний шанс купить дом в кредит по льготной программе. Стоимость потихоньку снижается, застройщики повсеместно предлагают акции и скидки. Но к концу года мы ожидаем ажиотаж на рынке в связи с большим количеством желающих получить льготную ипотеку перед ее отменой с января 2023 года. При росте ажиотажа компании урежут объем предлагаемых акций», — говорит он.