Как выгнать арендатора из нежилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выгнать арендатора из нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Арендатор не платит и не освобождает квартиру: разбираемся почему
Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.
Арендатор не платит и не освобождает квартиру чаще всего по следующим причинам:
- отсутствие денежных средств (может быть как краткосрочным, так и долгосрочным);
- сокращение или увольнение на работе. Потеря заработка и отсутствие накоплений приводит к тому, что человек перестает делать регулярные платежи и тратит деньги на базовые потребности;
- несвоевременное уведомление арендодателя об изменениях условий договора;
- недостатки в арендуемом помещении;
- неисправность коммуникаций или сломанное оборудование;
- сворачивание или закрытие бизнеса. Например, в 2020 году, когда в Россию пришла пандемия;
- иные обстоятельства и форс-мажоры.
Как выселить арендатора из квартиры и заставить заплатить
В тяжелых случаях арендатор не только отказывается отдавать деньги, но и освобождать объект аренды. Итак, как выселить арендатора за неуплату.
При такой ситуации главное не впадать в крайности. Отключение света и воды, вывоз вещей арендодателя против его воли может привезти к уголовной ответственности. Поэтому нужно избегать обострения конфликта и действовать обдуманно.
Самый цивилизационный способ – это подать обращение в суд. Данный процесс занимает много времени. Ведь до получения решения суда об обязательстве освободить квартиру может пройти от пары месяцев до года. Однако в таком порядке арендодатель получает законное право выселить должников. Судебные приставы при необходимости окажут содействие.
После выселения следующий шаг это принять меры, которые смогут заставить арендатора платить.
Подготовка документов
Так как арендаторами помещений, которые не входят в состав жилого фонда, выступают юридические лица и ИП, то дела о расторжении сделок подсудны арбитражным судам. Спор рассматривается в порядке искового производства.
Заявителю потребуется подготовить следующие документы:
- договор аренды;
- исковое заявление;
- уведомление ответчика;
- паспорт;
- технический паспорт недвижимого имущества;
- выписка из ЕГРН.
Исковое заявление отражает суть требований арендодателя к арендатору помещения. В документе необходимо прописать следующие данные:
- наименование суда;
- реквизиты сторон;
- сведения о нежилом помещении;
- обстоятельства дела;
- приложения.
Обстоятельства дела излагаются максимально подробно. Суд должен понимать, как именно арендатор помещения нарушил условия аренды.
В качестве приложений выступают доказательства. Подойдут выписки, аудиозаписи, фотографии и видеосъемки. Показания свидетелей также станут хорошим фундаментом для того, чтобы выселить контрагента.
Заявитель должен доказать факты, из-за которых он расторгает договор с арендатором помещения. Только тщательно подготовленный иск и продуманные доказательства помогут разорвать соглашение с нежелательной стороной. Для этого имеет смысл воспользоваться услугами профессионального юриста.
Как уведомить арендатора о расторжении договора?
В том случае, если арендатор добровольно не освобождает занимаемое им помещение, его необходимо об этом уведомить. Но как это сделать?
Законодательство предусматривает лишь одно условие: если происходит расторжение договора в связи с тем, что условия были существенно нарушены, сначала арендодатель должен подать претензию и потребовать исправить допущенные нарушения. При этом претензия должна быть подана письменно.
По аналогии можно сделать вывод и о том, что требование о том, чтобы арендатор добровольно освободил помещение по прекратившему действие договору аренды, тоже должно быть выражено в письменной форме. Однако никаких дополнительных требований законодательство не содержит.
Прекращение договора аренды нежилого помещения
Специальных оснований, по которым прекращается договор аренды именно нежилого помещения, Гражданский кодекс РФ не устанавливает.
Нежилое помещение относится к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Следовательно, прекращение договора аренды нежилого помещения возможно по тем же основаниям, по которым прекращается договор аренды недвижимости.
Например, если закончился срок договора аренды (а договор не возобновлялся и не пролонгировался) или одна из сторон расторгла его через суд.
Так, например, арендодатель может требовать расторжения договора аренды в предусмотренных законом или договором случаях, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).
Обязанность арендатора возвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды следует из ст. 622 ГК РФ и не зависит от оснований прекращения договора.
В каких случаях нужно направлять арендатору требование о возврате нежилого помещения и как это сделать
Обязательный досудебный порядок именно по требованиям о возврате арендованного имущества законом не предусмотрен.
Но есть случаи, когда направлять требование (претензию) все-таки нужно.
Например, перед подачей иска в арбитражный суд, если это требует договор аренды, или вы одновременно с требованием о возврате нежилого помещения предъявляете денежные требования (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Между тем рекомендуем направить требование о возврате нежилого помещения и в иных случаях. Иногда это позволяет урегулировать спор без суда.
Для этого составьте требование о возврате арендатором нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Направьте его арендатору по адресу и способом, которые определяются в общем для всех претензий порядке.
Решение проблемы в досудебном порядке
Добровольное согласие арендатора на выселение является основанием для решения дела без суда. Во всех иных случаях, собственнику нежилого помещения следует обратиться в суд. Однако важно знать, что судебный иск не будет принят, если арендодатель даже не попытался урегулировать вопрос в досудебном порядке.
Нарушителю необходимо вручить письменное уведомление, где будет изложено требование по выселению. Предъявлять такой документ можно:
- лично, в присутствии свидетелей. На копии уведомления арендатор должен поставить подпись, подтверждающую получение документа;
- по почте, необходимо оформить письмо с уведомлением об отправке и получении.
Кроме требования, в уведомлении обязательно указывается срок, в течение которого нарушитель должен выселиться из помещения. Согласно законодательству, он должен быть «разумным». Если же точные сроки не указываются, требования должны быть исполнены в течение 30 календарных дней. Пока не пройдет срок, указанный в уведомлении, арендодатель не имеет права подавать иск в суд.
Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда
Между мною, ИП и ООО «ХХХХХ» был заключен договор аренды принадлежащего мне нежилого помещения на 364 дня. По истечении 5 месяцев с обеих сторон было подписано Доп. соглашение о расторжении договора с 01 августа 2014 года. Однако до сих пор арендатор не оплатил арендную плату за июль, помещение не освободил. Помещением не пользуется, оно закрыто, на телефонные звонки не отвечает, местонахождение арендатора неизвестно. У меня есть новый, выгодный мне арендатор, который готов заключить со мной договор аренды, но как мне быстро выселить прежнего арендатора. Могу ли я вскрыть мое помещение для нового арендатора? Каким образом быстрее решить вопрос? Через арбитражный суд очевидно очень долго? Есть ли эффективные законные способы быстро выселить прежнего арендатора, ведь договор с ним расторгнут с 01 августа?
с уважением, Валерий
Уважаемая Анна! Спасибо за ответ. Но в помещении находится имущество арендатора. Сомневаюсь, что имею право просто открыть помещение сам, не приняв его от арендатора по Акту приема-передачи. Как ЗАКОННО вскрыть помещение? И с какого момента прекращается обязанность оплачивать аренду, если помещение будет вскрыто без арендатора?
Что такое нежилое помещение
Для того, чтобы ответить на главный вопрос этой темы необходимо сначала понять, а что же такое нежилое помещение. Ведь бывают случаи, когда жилые квадратные метры незаконно используют под магазин или склад, а это уже совсем другой предмет разбирательства, прочитать о котором можно здесь.
Можно выделить несколько признаков, совокупность которых определяет нежилую недвижимость:
- не предназначены для постоянного или временного проживания людей;
- могут предназначаться для использования в социальной, производственной или административной сферах;
- соответствует техническим, санитарным требованиям, которые установлены соответствующими нормативно-правовыми актами.
Только в отношении таких помещений собственник имеет право заключить договор аренды с нанимателем недвижимости.
Собственником нежилого помещения могут быть:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- государство, органы местного самоуправления.
Арендатором может быть также и физическое и юридическое лицо, а в некоторых случаях и государственные органы.
Выселение из нежилого помещения
Бесплатная консультация адвоката по жилищным вопросам Цены на услуги адвоката по жилищным вопросам
Автор статьи: Петр Романовский, юрист Рейтинг автора: 5 Написано статей: 540
Выселение из нежилого помещения возможно при обстоятельствах, указанных в соглашении об аренде.
Нежилые помещения могут предоставляться во временное пользование гражданам и юридическим лицам, которое оформляется путем заключения договоров аренды или бессрочного пользования. Исходя из правовой сути соглашения об аренде, могут быть установлены обстоятельства, при которых возможно принудительное выселение из помещения.
Гражданское законодательство предусматривает следующие ситуации, когда у собственника возникает право требовать освобождения нежилого помещения:
- Истечение срока действия соглашения.
- Отказ арендатора от добровольного освобождения объекта недвижимого имущества, предоставленного в бессрочное пользование.
- Наличие судебного решения о принудительном выселении пользователя из нежилого объекта.
- Передача права собственности на объект недвижимости, при котором не возникает правопреемство сторон.
Основания для выселения
Обязанность арендатора вернуть полученное имущество (в данном случае – нежилое помещение) исходит из ст. 622 ГК РФ. Согласно её нормам, предмет аренды возвращается в том случае, когда договор был прекращён.
Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Прекращение возможно в следующих ситуациях:
- Истечение срока действия, если срок оговорен в договоре.
- Воля арендодателя в бессрочном договоре (ст. 610 ГК РФ). Если срок действия не оговорён прямо, договор считается бессрочным – но может быть расторгнут в любой момент по заявлению одной из сторон. Единственное ограничение, установленное законом в этом случае – это срок предупреждения, равный 3 месяцам для нежилой недвижимости.
- Ранее заключённое и вступившее в силу соглашение о расторжении договора (ч.1 ст. 450 ГК РФ).
- Существенное изменение условий, при которых дальнейшее исполнение обязанностей по договорам невозможно либо крайне им невыгодно (ст. 451 ГК РФ). Важно, чтобы при этом изменение обстоятельств нельзя было заранее предвидеть, сами обстоятельства были бы непреодолимыми, а дальнейшее исполнение обязательств по договору лишало бы сторону выгоды настолько, что она, если бы могла предвидеть заранее, вообще не пошла бы на заключение такого договора.
- Существенное нарушение условий договора. Они перечислены в ст. 619 ГК РФ. В частности, к таким нарушениям относятся невнесение платы больше двух раз подряд, порча нежилого помещения и т. д.
Аренда нежилого помещения: что говорит закон
Ни один нормативный акт прямо не упоминает нежилые объекты. Косвенно определение дано в Постановлении Правительства №354, но лишь в связи с собственностью в многоквартирных домах.
Отношения между арендодателем и арендатором нежилого помещения регулируются Гражданским Кодексом РФ. В ст. 607 перечисляются объекты аренды, но примечательно, что нежилое помещение как недвижимость не упоминается.
Ст .608 ГК РФ устанавливает, что сдавать имущество в аренду могут собственники и другие лица, имеющие на это право. Сторонам предоставляется возможно самостоятельно предусмотреть многие аспекты своих взаимоотношений и прописать это в договоре.
Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.
Арендатор помещения — это индивидуальный предприниматель или организация, которые снимают объект для офиса, торгового павильона или магазина.
Что такое нежилое помещение
Для того, чтобы ответить на главный вопрос этой темы необходимо сначала понять, а что же такое нежилое помещение. Ведь бывают случаи, когда жилые квадратные метры незаконно используют под магазин или склад, а это уже совсем другой предмет разбирательства, прочитать о котором можно здесь.
Можно выделить несколько признаков, совокупность которых определяет нежилую недвижимость:
- не предназначены для постоянного или временного проживания людей;
- могут предназначаться для использования в социальной, производственной или административной сферах;
- соответствует техническим, санитарным требованиям, которые установлены соответствующими нормативно-правовыми актами.
Только в отношении таких помещений собственник имеет право заключить договор аренды с нанимателем недвижимости.
Собственником нежилого помещения могут быть:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- государство, органы местного самоуправления.
Арендатором может быть также и физическое и юридическое лицо, а в некоторых случаях и государственные органы.
Факторы, которые влияют на порядок выселения из нежилого помещения
Конкретная реализация порядка выселения будет зависеть от того, какие факторы и условия оказывают влияние на ситуацию.
Если речь идет о собственниках помещений, то выселение должно учитывать несколько вещей, в числе которых:
- Уведомление собственника о факте будущего выселения должно быть получено им за полгода до даты этого события;
- Предоставление собственником, который отказывается выселяться, обоснованного отказа и соответствующих объяснений, подтверждающих его позицию;
- Предоставление выселяемому собственнику взамен изначально жилого помещения, утратившего этот статус, другого, в настоящий момент считающееся жилым и предназначенное для проживания выселенного собственника;
- Решение о собственнике, отказывающемся от добровольного выселения, но не способном предоставить веских причин для продолжения своего проживания, принимает судебная инстанция;
- В принятии своих решений судебная инстанция не принимает во внимание явку или неявку сторон рассматриваемого дела.
Когда речь идет о порядке выселения из нежилого помещения его арендатора, должны быть учтены такие факторы, как:
- — Возможность выселения являющегося юрлицом арендатора существует только при наличии соответствующего соглашения или при расторжении арендного соглашения раньше, чем завершаются прописанные в нем сроки;
- — Если арендатор не возражает против выселения – для обоснования такого требования не требуется вмешательство судебных инстанций;
- — Если речь идет о досрочном выселении, но арендатор заблаговременно оплатил свою аренду – излишек должен быть ему возвращен.
Досрочное выселение арендаторов помещений предполагает наличие законных оснований – и перечень таких оснований излагается в 619-й статье российского ГК:
- Арендатор нарушил сформулированные в договоре условия;
- Использование арендатором помещения противоречило его назначению;
- Арендатор допустил неуплату аренды на протяжении двух и более месяцев;
- В арендном договоре был предусмотрен капитальный ремонт, который должен был выполнить арендатор – но не выполнил.
Однако практически арендодатель может не ограничиваться сформулированным в Кодексе списком и предъявлять любые основания для выселения. Если арендатор с ними соглашается добровольно – проблема исчерпывается, а весь спектр прочих условий оговаривается на базе положений 450-й статьи ГК. Если же не соглашается – решением проблемы занимаются судебные инстанции, потому что никакие другие возможности решить проблему законными не являются.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
Оставьте сообщение!