Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке: в чем разница?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аннуитетный и дифференцированный платеж по ипотеке: в чем разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любой ипотечный кредит состоит из суммы основного долга, который равен стоимости приобретаемой недвижимости, и начисляемых процентов. Переплата по процентам и ежемесячные платежи будут отличаться в зависимости от выбранного способа погашения ипотеки.

Какие различия между схемами погашения

Учет такой позиции в кредитном договоре — определяющий фактор комфортного погашения долга. Вот в чем разница:

1. При аннуитете размер ежемесячных платежей будет неизменным на протяжении всего срока.

• платежи включают часть тела кредита и начисленные на его текущую величину проценты;
• распределение частей тела кредита неравное;
• в начале срока части тела кредита, включенные в ежемесячный платеж, будут небольшими относительно начисляемых процентов;
• график погашения — равные суммы взносов на каждую дату платежа.

Пример: кредит в 100 тысяч на 12 месяцев под 20%. Без страховки и каких-либо комиссий. При аннуитете платеж составит 9,2 тысячи рублей для всего срока. В первый месяц он складывается из 7,5 тысячи основного долга + 1,6 тысячи начисленных процентов. В последний месяц – 9,1 тысячи основного и 0,15 тысячи начисленного по процентам долга.

2. При дифференцированной схеме погашения размер ежемесячного платежа ощутимо уменьшается к концу срока.

• платежи включают равные части тела кредита и начисленные на остаток долга проценты.

• тело кредита поделено в равных долях на количество месяцев (по сроку кредитования);
• на остаток тела кредита на каждую дату платежа начисляется все меньше процентов.

Пример: те же 100 тысяч на год под 20%. Страховку и комиссии, если они есть, не учитываем. В первый месяц платеж составит 10 тысяч, основной долг в которых – 8,3 тысячи, а начисленные проценты – 1,7 тысячи. В последний месяц платим 8,4 тысячи рублей, где 8,3 – по-прежнему основной долг, а 0,1 тысячи – долг по начисленным процентам.

Что такое дифференцированный платеж

Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы становятся минимальными.

Разница в размере платежей обусловлена тем, что при дифференцированной схеме так называемое тело кредита (его сумма без учета процентов) распределяется на весь срок равными долями, а поверх фиксированной суммы начисляются проценты на остаток.

Поскольку к концу срока кредитования основной долг сокращается, то и процентов начисляется меньше — отсюда изменения в сумме ежемесячного платежа. Для сравнения, при аннуитете размер минимальных взносов всегда фиксирован, но меняется соотношение процентов и основного долга. В первые месяцы львиная доля платежа уходит на погашение процентов, тогда как основной долг заемщика почти не убывает. Только после того как банк получил большую часть положенных процентов, начинается погашение основного долга. Таким образом, итоговая переплата по кредиту оказывается существенно выше.

Что такое дифференцированный платеж

Дифференцированный платеж встречается значительно реже, так как такой вид не так выгоден банку. При этой системе сумма ежемесячного платежа всякий раз будет разной, а с течением времени она будет становиться все меньше.

При такой схеме выплат общая сумма долга остается приблизительно одинаковой от платежа к платежу, зато получится значительно уменьшить проценты.

Неудобство здесь лишь одно: отсутствует привычный график платежей. Вместо него есть специальное срочное обязательство, согласно которому заемщик обязуется выплачивать ипотечный кредит. Дифференцированный платеж по ипотеке принимает далеко не каждый банк.

Какие еще можно выделить особенности в таком виде платежа:

• Как правило, на начальном этапе заемщик выплачивает более крупные суммы;
• Проценты начисляются на общую сумму долга;
• Чем более значительную сумму вы внесете, тем меньше будет общий долг, и тем меньше процентов придется выплачивать;
• При частичном досрочном погашении можно сократить только ежемесячный платеж, но не срок кредита;
• Так как сумма ежемесячного платежа постоянно меняется, довольно трудно спрогнозировать свои расходы, но данный вид погашения хорошо подходит тем, кто планирует расплатиться за ипотеку в течение ближайших лет.

Для того, чтобы лучше понять разницу между двумя схемами погашения ипотечного кредита, можно еще раз кратко остановиться на основных особенностях каждой из них. Так, при аннуитетном платеже ваши расчеты с банком будут отличаться следующими особенностями:

• Ежемесячные выплаты неизменны в течение всего срока ипотечного кредита;
• Проценты начисляются на текущий платеж;
• Тело кредита распределяется на все платежи не в равных долях;
• В начале срока кредита заемщик выплачивает в большей степени проценты, чем основной кредит;
• График погашения состоит из равных взносов в каждую платежную дату.

Если же речь идет о дифференцированном платеже, особенности будут такими:

• Размер выплат с течением времени уменьшается;
• Проценты начисляются на остаток;
• Общая сумма кредита делится равными долями;
• В начале срока выплаты более значительны;
• С каждым новым месяцем начисляется все меньше процентов.

Аннуитетные платежи по ипотеке в банке

Самым распространенным вариантом ежемесячных выплат являются аннуитетные платежи. Способ заключается в регулярном возврате заемщиком фиксированной суммы, рассчитанной с учетом процентов, срока кредитования и стоимости недвижимости.

Преимущества этого вида платежей по ипотеке заключаются в простоте и удобстве. Заемщик видит в графике сумму и знает, что на время действия ипотечного договора размер выплат останется неизменным. Это позволяет с легкостью планировать семейный бюджет и не переживать, правильно ли начислили платеж в банке.

Но помимо преимуществ этот тип платежей по ипотеке имеет и недостатки. Так, большую часть ежемесячных взносов составляют проценты. Как результат, заемщик вносит регулярно определенную сумму, но долг уменьшается медленно. В связи с чем уровень переплаты может быть достаточно большим.

График погашения кредита

График выплат нашего кредита с дифференцированным способом погашения долга будет выглядеть следующим образом:

График выплат кредита с дифференцированным способом погашения долга

Номер платежа	Месяц	Погашение тела кредита	Погашение процентов по кредиту	Ежемесячный платеж	Долг в конце месяца
1	март, 2020	12 500,00	2 852,46	15 352,46	137 500,00
2	апрель, 2020	12 500,00	2 795,08	15 295,08	125 000,00
3	май, 2020	12 500,00	2 704,92	15 204,92	112 500,00
4	июнь, 2020	12 500,00	2 286,89	14 786,89	100 000,00
5	июль, 2020	12 500,00	1 967,21	14 467,21	87 500,00
6	август, 2020	12 500,00	1 778,69	14 278,69	75 000,00
7	сентябрь, 2020	12 500,00	1 524,59	14 024,59	62 500,00
8	октябрь, 2020	12 500,00	1 229,51	13 729,51	50 000,00
9	ноябрь, 2020	12 500,00	1 016,39	13 516,39	37 500,00
10	декабрь, 2020	12 500,00	737,70	13 237,70	25 000,00
11	январь, 2021	12 500,00	508,20	13 008,20	12 500,00
12	февраль, 2021	12 500,00	254,79	12 754,79	0,00
Итого		150 000,00	19 656,43	169 656,43

Преимущества и недостатки исследуемых вариантов

Преимущества аннуитетного платёжа:

1. Простота, ввиду которой отсутствует риск случайной недоплаты; легче избежать штрафов, так как сумма фиксированная.
2. Равномерная финансовая нагрузка, нет неподъёмных начальных платежей, возможность планирования бюджета в течение срока кредитования.
3. Более щадящие требования к гражданину, желающему взять ипотечный кредит: нет необходимости досконально проверять финансовое положение, как при другой схеме выплат. Следовательно, процент одобрения кредита намного выше.
4. В соответствии с российским законодательством проценты по ипотеке возвращаются через НДФЛ (вид прямых налогов, исчисляемый от дохода физических лиц за вычетом расходов), таким образом, аннуитетные платежи выгоднее при предоставлении налоговых вычетов: при выплатах по аннуитету в несколько первых лет такие платежи превышают сумму основного долга.
5. Широкое распространение в банках РФ, возможность выбора из множества предложений.

Недостатки аннуитета:

• Превышение тела долга процентной ставкой в течение половины срока, именно поэтому финансовым организациям выгоднее такой вид выплат: банком прибыль будет получена быстро.
• Сложная формула расчёта долга по такой схеме вызовет затруднения у человека без соответствующего образования, появится необходимость пользоваться онлайн-калькуляторами.
• Переплата больше, чем при дифференцированных выплатах, нецелесообразность погашения кредита заранее: средства, ушедшие в погашение процентов, не возвращаются.

1. Инфляционный риск: среднегодовой рост этого явления составляет 6%, а поскольку ипотеку оформляют на длительный срок, ценность денежных средств может уменьшиться в разы. Следовательно, по прошествии десяти лет заёмщик может столкнуться с неподъёмной кредитной нагрузкой из-за инфляции.
2. Финансовые организации, предоставляющие ипотечный кредит, могут устанавливать минимальную сумму для досрочного погашения кредита. При аннуитетной схеме эта сумма будет состоять из процентов на кредит, что является невыгодным для плательщика.
3. При желании клиента погасить долг досрочно банк может потребовать отчислять деньги по графику или единовременно выплатить всю сумму кредита с процентами.

Итак, наглядно сравнив ипотеки двух разных типов выплат, можно сделать следующий вывод: самый выгодный потребителю способ платежа по ипотечному кредиту – дифференцированный с минимальной ставкой. Подобное решение позволит сократить переплату и сохранить начальные взносы на приемлемом уровне, а организации, предлагающие два варианта выплат – это Россельхозбанк и Газпромбанк.

Необходимо быть осторожным с подводными камнями ипотеки различных видов, внимательно изучая условия кредита.

Что такое аннуитетные и дифференцированные платежи

Аннуитетный – это способ погашения займа в равных долях, т. е. оплата единожды установленными частями. В первую очередь заемщик уплачивает большую часть начисленных процентов, а уже после – сумму основного долга.

Дифференцированный – это второй тип платежа по жилищному кредиту, при котором основной долг остается неизменным, в отличие от процентов по кредиту. С каждым месяцем в графике платежей происходят изменения, установленная сумма снижается за счет сокращения величины начисленной переплаты.

Выбирая между аннуитетными и дифференцированными платежами по ипотеке, необходимо учесть все достоинства и недостатки существующих разновидностей внесения денег, а значит, потребуется провести некоторые расчеты. В обоих случаях нужно погашать задолженность, но по разным схемам.

Почему банки дают диффиренцированный платеж

Итак, выше перечислены, пожалуй, самые известные банки дающие ипотеку с дифференцированными платежами, с помощью которых граждане не ограничены в выборе способов гашения, а самостоятельно для себя решают, что для них будет удобней и комфортней. В 2020 году список банков не поменялся, и по сегодняшний день они успешно выдают ипотеку дифференцированными платежами.

Что дает такая схема банкам в 2020 году:

• За неимением возможности снизить процентную ставку или какое-либо другое условия, требование к физическому лицу, банки предлагают населению выгодный фундамент выплаты задолженности. Исходя из этого, привлеченные клиенты, для которых важен этот фактор, стремительно обращаются именно к ним.
• Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей повышает рейтинг финансовой компании, и является отличной рекламой среди граждан.

Выгода досрочного погашения ипотеки

При досрочном погашении ипотеки можно снизить только ее сумму, а не ставку. Полностью ликвидировать проценты также не получится, но можно сэкономить средства по ним, если произвести полную оплату кредитных обязательств в течение первых пяти лет действия договора. Схема выгоды банков заключается в том, что за этот период они стараются взять с заемщика всю или практически всю сумму процентов. Принимая положительное решение по заявлению заемщика, банки обязаны сделать перерасчет общей задолженности. Не несет в себе никакой выгоды, гашение ипотеки на более поздних сроках кредитования, т.к. основным бременем любого кредита выступают проценты.

Таким образом, досрочное погашение ипотеки по аннуитетным платежам не предоставляет заемщику существенной экономии. Это связано с тем, что основная особенность такого вида погашения кредита заключается в авансируемых процентах, которые быстрей покрываются, чем основной долг.

Аннуитетные и дифференцированные платежи по кредиту: какой лучше и в чем отличия

Не многие знают, что существует две схемы погашения кредита. Если раньше при оформлении займа можно было получить от банков предложение, выбрать желаемый тип графика и систему оплаты, то сейчас кредиторы стараются оформлять кредиты с аннуитетными платежами, не оставляя клиенту выбора.

Это связано не только с выгодой для самого банка, но и с облегчением долговой нагрузки на заемщика в нестабильной экономической ситуации в стране. Аннуитетный и дифференцированный платеж различаются между собой некоторыми параметрами и приносят определенную выгоду в той или иной ситуации.

На сегодняшний день сложно найти кредитора, который предлагает дифференцированную схему платежей, но потребители должны знать, что такая возможность у них есть.

Чтобы разобраться, что выгоднее заемщику, аннуитетные или дифференцированные платежи, и в каких именно случаях, нужно подробнее разобраться в сути этих понятий и рассмотреть примеры расчетов.

Из чего состоит полная стоимость кредита

Обращаясь за денежными средствами в банк, заемщик уведомляется об условиях кредитования. Ведь за использование банковских средств банк потребует определенную сумму. Если суммировать все затраты на выплату долга, складывается общая стоимость по кредиту. Она состоит из трех составляющих:

1. Основная сумма – размер денежных средств, предоставленных кредитной организацией своему клиенту на установленных по договору условиях.
2. Сумма по процентам, взимаемым за использование займа.
3. Комиссия банка, иные обязательные расходы.

Определяя размер переплаты, прежде всего, заемщики обращают внимание на величину ставки, но кроме нее на выплаты оказывает непосредственное влияние и тип исчисления платежей в счет погашения долга банку. В зависимости от типа расчета платежей, различают:

• аннуитетные;
• дифференцированные платежи.

Аннуитетные платежи и дифференцированные платежи — это способы расчета ежемесячных взносов по обслуживанию основного долга, погашения процентов по выбранному кредитному продукту. Основное отличие аннуитетных платежей от дифференцированных в размере ежемесячной оплаты и погашения процентов: если по аннуитетным платежам сумма выплаты в течение всего срока кредитования не изменяется, то при дифференцированных взносах сумма постепенно снижается, и к окончанию срока кредитования становится минимальной.

Что выгоднее: аннуитетный или дифференцированный платеж

Какой кредит вы считаете выгодным? По каким показателям будете его оценивать? Скорее всего, по сумме переплаты. Верно? Хорошо, тогда пусть всё за нас скажут реальные цифры.

Сейчас мы вам продемонстрируем графики погашения кредита на сумму 50 000 руб., взятого на 12 месяцев под 22% годовых. Один график рассчитан по аннуитетной схеме, а второй – по дифференцированной. Вы их проанализируете и сразу поймёте, что выгоднее.

Итак, вот график погашения кредита аннуитетными платежами (детальнее о формулах и алгоритме его расчёта вы можете узнать из этой публикации):

А это график погашения кредита дифференцированными платежами (подробнее о формулах и алгоритме его расчёта читайте здесь):

Сумма переплаты по кредиту рассчитана в третьей колонке наших таблиц. Она называется «Погашение процентов». Что вы в ней видите, друзья? При погашении кредита аннуитетными платежами, сумма переплаты составила 6157 рублей, а при погашении дифференцированными платежами – 5958 рублей. Отсюда можно сделать вывод:

Дифференцированные платежи выгоднее, чем аннуитетные, так как они дешевле.

Почему так получилось? Почему переплата по аннуитетной схеме больше, чем по дифференцированной? На многих сайтах пишут, что всему виной хитрые банкиры со своими замысловатыми формулами расчётов. Это неправда. Банкиры здесь ни при чём. Всё гораздо проще.

Взгляните ещё раз на графики платежей

Обратите внимание, на суммы, идущие на погашение тела кредита. В первом платеже по дифференцированной схеме на тело кредита уходит 4167 рублей, а по аннуитетной – 3763 рубля

О чём это говорит? Правильно, это говорит о том, что на начало второго месяца получатель дифференцированного кредита будет должен банку 45833 рубля (50 000 – 4167 = 45 833), а получатель аннуитетного кредита – 46 237 рублей (50 000 – 3763 = 46 237). Что это означает? А это означает, что «аннуитетный» должник пользуется большей суммой, а, следовательно, и сумма уплачиваемых процентов у него будет больше, чем у «дифференцированного» должника. Вот так и «набегает» в течение всего срока кредитования по аннуитетным кредитам больше процентов, чем по дифференцированным. Кстати, о процентах. Запомните:

И в аннуитетных, и в дифференцированных схемах кредитования проценты начисляются на остаток долга по одной и той же формуле.

Казалось бы, во всём разобрались, но хочется рвануть на груди тельняшку и истерически закричать: «Так какие же платежи мне лучше выбрать?!» У вас тоже есть такое желание? Окей, тогда продолжим.

Похожие записи:

• Как оформить гараж в наследство при отсутствии документов
• Алименты на содержание ребенка до трех лет
• Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?