Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
- Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
- Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
- Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
- После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.
Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.
- Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
- Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
- Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
- После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.
Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:
- Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
- Подготовить проектную документацию в специальной компании.
- Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
- Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
- Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
- Согласованный во всех службах проект;
- Старый и новый техпаспорт;
- Новая кадастровая документация;
- Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
- Гражданский паспорт заявителя;
- Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.
Что делать и куда идти
Для начала нужно четко понимать, что допустимо делать при перепланировке. На федеральном уровне процесс регулируется ЖК РФ, Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Однако могут быть нюансы и на региональном уровне, поэтому предварительно стоит проконсультироваться с юристом.
Так, в Жилищном кодексе РФ прописан целый ряд запретов при перепланировке. Среди них:
— Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями;
— Перенос радиаторов, подключенных к общедомовой системе водоснабжения и отопления, на лоджии и балконы;
— Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;
— Создание, ликвидация, изменение формы и размеров оконных и дверных проемов в стенах и крышах;
— Перенос «мокрых» зон, их расширение и объединение.
Список запретов на самом деле значительно длиннее, и с ним обязательно нужно ознакомиться. Если в ваших планах нет ничего противозаконного, то можно приступать к процессу согласования. Он состоит из нескольких этапов:
1. Разработка проекта
Сделать это могут проектные организации, являющиеся членами саморегулируемых организаций (СРО). В проекте должны содержаться планировочные, архитектурные, технологические решения, а также решения по устройству инженерного оборудования, противопожарным мероприятиям и т. д.
2. Получение разрешения на перепланировку
Подавать документы нужно в орган местного самоуправления, отвечающий за согласование перепланировок — в зависимости от региона, это может быть жилищная инспекция или городская администрация. Понадобятся правоустанавливающие документы, готовый проект перепланировки в электронном виде с электронной подписью проектной организации, технический паспорт, согласие всех собственников квартиры. Решение о согласовании выдается на определенный срок, в Москве это 1 год.
3. Проведение работ в соответствии с поставленными условиями
Работы должна проводить организация, являющаяся членом СРО. Работы с газовым оборудованием может проводить только организация, которая специализируется на техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.
4. Оформление акта о завершенных работах
Для того, чтобы «сдать» готовую перепланировку, нужно подать запрос на оформление приемочной комиссии. Ей нужно предоставить правильно оформленный журнал производства работ и акты освидетельствования скрытых работ (если такие были). Комиссия проверит, насколько выполненные работы соответствуют проекту, и даст заключение. Если претензий не возникнет, акт о завершенном переустройстве будет оформлен. Если комиссия найдет несоответствия, владелец получит предписание устранить их.
Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?
Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.
Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Перепланировка квартиры в доме с т. н. «свободной» планировкой
Сегодня в практике возведения жилья появились случаи сдачи квартир без внутренних перегородок. Подобную планировку называют «свободной». Говорят, что она выгодна инвестору по таким причинам:
- Снижается стоимость квадратного метра на этапе строительства;
- Отпадает необходимость разрушения построенных перегородок и вывоза строительного мусора;
- Появляется возможность максимальной адаптации будущей планировки квартиры к нуждам жильцов.
Однако подобные плюсы имеют обратную сторону.
С юридической точки зрения планировка квартиры свободного типа — нонсенс. Получив шанс устроить простенки и перегородки по своему усмотрению, инвесторы сталкиваются с проблемами вплоть до невозможности согласования перепланировки.
Рассмотрим, почему это происходит. После разработки проектная документация на строительство дома отправляется на экспертизу. В чертежах на планах квартир показаны абсолютно все ниши, простенки, перегородки между помещениями, коридорами, пр. Без указания на планах конфигурации кухонь, санузлов, кладовок невозможно пройти экспертизу и — тем более! — получить разрешение на строительство.
Отказавшись от возведения внутриквартирных перегородок застройщик отступает от проекта (де-факто — нарушает закон). Это позволяет ему уменьшить расходы и рекламировать квартиры, как подлежащие перепланированию по усмотрению их владельцев.
На этапе подготовки к сдаче в эксплуатацию дом инвентаризируют. Инвентаризация — это обмеры внутреннего пространства сооруженных квартир техниками БТИ или Ростехинвентаризации. В результате обмеров устанавливаются точные размеры жилых и нежилых помещений. Полученные значения закладываются в основу окончательных расчетов по договорам. На их основании также вносятся уточнения в прошедшую экспертизу проектную документацию (конкретно — в планы квартир). В случае «свободной» планировки реализуется один из двух возможных сценариев. На поэтажном плане техники Бюро технической инвентаризации:
- Пунктирной линией отмечают отсутствующие перегородки, а также выделяют жилые комнаты, санузлы, коридоры, ниши, кладовки;
- Очерчивают лишь зоны кухни и санитарных узлов, а остальное пространство обозначают, как жилую комнату.
В дальнейшем, при определении возможности перепланировки квартиры в новостройке или законности ее переустройства, чиновники руководствуются именно этими изменениями. Иначе говоря, изначальная планировка не является «свободной» и таковой принципиально быть не может. Она формально отвечает той, что указана на схемах БТИ. В первом случае перегородки, отображаемые на чертежах пунктиром, считаются возведенными. При перепланировке это влечет за собой необходимость соблюдения правовых норм и СНиП’ов, как в случае их физического наличия. К примеру, санузел может увеличиваться в размерах или смещаться только за счет нежилой площади — коридора, ниши, кладовой и т. п.
Второй случай — когда пространство вне кухни и санузлов имеет статус «жилого» — сложнее, ведь любое смещение либо расширение санитарной зоны или кухонного помещения запрещено законодателем. Но решение проблемы все-таки существует — ответственным чиновникам нужно показать, где именно замышлялись коридоры и жилые комнаты. Для этого у застройщика или в проектной организации из документации, которая прошла экспертизу, нужно взять архитектурно-строительный план квартиры. Там указаны межкомнатные перегородки, отделяющие плановые жилые метры от нежилых. Важно, чтобы упоминаемый план был занесен в базу информсистемы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), к которой у ЖИ имеется доступ.
Как бы там ни было, перед началом перепланировки жилья в новостройке в Бюро техинвентаризации нужно взять план на квартиру и все изменения конфигурации помещений планировать, опираясь на него. В противном случае, после вступления в право собственности инвестор Вы получит жилище, отремонтированное с массой нарушений, которые необходимо устранить.
Пошаговая инструкция получения согласования:
ШАГ 1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации и закажите проект перепланировки в специализированной компании.
ШАГ 2. Полный пакет документов и заявление на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию. Данная услуга также предоставляется гражданам в отделениях МФЦ.
ШАГ 3. Дождитесь решения о согласовании перепланировки. Срок ожидания — 45 дней.
ШАГ 4. После окончания ремонта получите подтверждение о том, что проведенная перепланировка соответствует проекту. Для этого в квартиру приглашаются специалисты Жилинспекции.
В среднем, оформление документов занимает 2-4 месяца.
За что придется заплатить?
Услуга согласования — бесплатная. Но, несмотря на это, за прочие действия при согласовании перепланировки в новостройке придется заплатить:
2 000 — 7 000 руб.: получение технического паспорта БТИ с планом квартиры;
от 15 000 руб.: создание проекта перепланировки;
от 20 000 руб.: получение технического заключения о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки;
от 25 000 руб.: услуги посредника по согласованию перепланировки для экономии сил и времени собственника.
Какие работы считаются перепланировкой?
Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:
-
перенос или разрушение внутренних стен;
-
перенос или создание новых дверных проемов;
-
перестройку одного помещения в несколько квартир;
-
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
-
объединение нескольких квартир в одну;
-
устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;
-
ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
-
устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.
Полная свобода – что можно делать, не уведомляя БТИ
Наконец, БТИ абсолютно не интересуют следующие преобразования (их не требуется согласовывать, и о них не нужно уведомлять):
- косметический ремонт и замена окон,
- установка встроенной мебели,
- замена сантехнических приборов аналогами, схожими по принципу работы, техническим характеристикам и устройству,
- перестановка электрических и газовых кухонных плит в рамках помещения кухни,
- установка кондиционеров и наружных антенн,
- устройство раздвижных дверей и витрин, если это не требует увеличения\сокращения наружных габаритов здания,
- отделка лоджий и балконов,
- отделка фасадов.
Какую перепланировку нельзя сделать в квартире?
Отказать в согласовании перепланировки могут в случае нарушения требований санитарных норм и техники безопасности.
Во время перепланировки запрещено:
-
Объединять кухню с большой комнатой, если в кухне установлена газовая плита. По нормам для таких помещений требуется наличие плотной перегородки с дверью.
-
Размещать ванные комнаты и санузлы над жилыми комнатами и кухнями (за исключением случаев, когда квартира находится на первом этаже).
-
Размещать кухни над жилыми комнатами.
-
Расширять санузлы за счет жилых комнат.
-
Устраивать вход в туалет из кухни. Кроме того, нельзя устраивать вход в туалет из жилой комнаты, если в квартире нет второго санузла, вход в который ведет из коридора.
Нельзя при перепланировке затрагивать вентиляцию, так как она относится к общедомовому имуществу.
Часть изменений департамент градостроительства не согласует, потому что они относятся уже не к перепланировке, а к реконструкции. Так, в рамках перепланировки нельзя сделать проем в несущей стене дома, чтобы объединить две квартиры в одну, объединить лоджию с квартирой, убрать подоконную часть и сделать панорамное окно до пола.