Обмен недвижимости в Новосибирске и области

11.08.2023 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен недвижимости в Новосибирске и области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Документы для заключения сделки

2. Как проходит процедура обмена

3. Документы, необходимые для госрегистрации

4. Как обменять частный дом на квартиру по договору мены?

5. Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

6. Варианты обмена дома на квартиру

7. Различные варианты обмена жилплощади в Москве

С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.
Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.

Вы хотите переехать из небольшой квартиры в более просторную? Перебраться с окраины в центр города? Или же попробовать обмен квартиры на дом в Новосибирске и НСО? Всё это вполне реально, если правильно продумать варианты обмена жилья.

По сути, обмен — это самая привычная схема сделок с недвижимостью. В советские времена только с его помощью и можно было улучшить свои жилищные условия. Сейчас обмен постепенно возвращает свою популярность, так как является отличным бюджетным способом разобраться с квартирным вопросом. Ведь обмен — это действительно удобно. Прежде всего потому, что не нужно искать покупателя на свою квартиру и одновременно подбирать новое жильё. Прямой обмен квартир этого не предусматривает.

В идеале подобные сделки осуществляются без доплаты. Обмен жилья в Новосибирске подразумевает различные схемы, в которых не используются наличные средства. Например, семья с Северо-Чемского жилмассива хочет переехать ближе к метро. Их трехкомнатная квартира стоит столько же, сколько «двушка» на площади Маркса. Но они согласны потесниться ради удобства, в то время как хозяин двухкомнатной квартиры готов жить дальше от метро, но в более просторном жилье. В этом случае стороны довольны друг другом и просто переезжают.

Но иногда без доплаты не обойтись, в том числе если вас интересует обмен квартир в Новосибирске и Бердске. Допустим, пожилая пара решила переехать из пригорода в областной центр, чтобы быть ближе к детям. В этом случае они могут осуществить обмен квартиры на дом только с небольшой доплатой, которая устроит хозяев найденного варианта. Это понятно: квадратный метр в Новосибирске стоит больше, чем в области.

По сути, схема обмена мало чем отличается от классической купли-продажи: те же документы, такие же проверки жилья и обязательная государственная регистрация. В теории все очень просто: нужно найти квартиру, договориться с хозяином и поменяться. Но без опыта быстро найти нужную квартиру, оценить её и в случае необходимости определить доплату очень сложно. Всегда есть риск просчитаться на каком-то этапе или неверно оформить важные документы. Вот почему специалисты советуют обращаться за помощью в проверенные агентства, которые помогут осуществить обмен недвижимости в Новосибирске и области.

Документы для заключения сделки

Чтобы сотрудники Росреестра зарегистрировали переход права собственности от одного гражданина к другому, необходимо собрать пакет документов. Сделка не будет проведена, если участники обмена квартиры на дом не представят следующие документы:

заявление участника договора о регистрации перехода права собственности со старого имущества на новое (документ должен быть подан в Росреестр или МФЦ каждой из сторон сделки по каждому из объектов собственности);
свидетельство о собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, в которых указан собственник недвижимого имущества;
договор мены;
согласие органов опеки и попечительства, если собственником помещения числится несовершеннолетний гражданин;
квитанция об оплате государственной пошлины:
документы, удостоверяющие личность участников сделки;
согласие второго супруга на совершение сделки;
кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен дом;
правоустанавливающий документ на землю;
технический паспорт и кадастровые документы на каждый из объектов недвижимого имущества.

Как проходит процедура обмена

Обычно сделки с недвижимостью проводятся через договора купли-продажи. Особенность случая (обмениваются квартира с домом) состоит в документальном оформлении, когда в качестве правоустанавливающего документа используется сразу 2 договора по купле-продаже. В одном из них продавцом будет числиться владелец квартиры, а покупателем – хозяин дома, в другом – они поменяются местами. То есть произойдёт одновременная покупка (не обмен) сторонами договора интересующей недвижимости.

Процедура обмена для владельцев квартиры состоит из следующих этапов:

Подбора загородного дома с необходимыми условиями для проживания.
Получения устного согласия на сделку от его собственника.
Сбора пакета документов на квартиру.
Проверки документации на дом, представленной его собственником.
Составления договоров у нотариуса с прописыванием условий.
Подписания договоров.
Регистрации в государственном органе (Росреестр).

После прохождения государственной регистрации обменивающиеся стороны получают свидетельства и становятся законными собственниками нового жилья.

Документы, необходимые для госрегистрации

В регистрирующий орган участники обмена обращаются со следующими документами:

свидетельствами о госрегистрации прав собственности на все обмениваемые объекты, выданными до 15 июля 2016 г, либо выписками из ЕГРН, полученными после 31 декабря 2016 г;
паспортами на объекты (кадастровый, технический), справками БТИ;
передаточными актами на каждый их них;
выписками из домовых книг с полным перечнем всех жильцов (бывших и настоящих);
документами на земельный участок при доме (свидетельство о праве собственности, межевое дело, кадастровый паспорт);
документами (копия) о согласии органов опеки (если в качестве собственников присутствуют несовершеннолетние дети);
копиями документов от соответствующих органов, если в помещениях, подлежащих обмену, прописаны недееспособные лица, инвалиды в качестве членов семьи;
договорами обмена;
заявлением от сторон сделки (заверено нотариусом) о согласии на обмен жилья;
оплатой государственной пошлины (квитанция) за госрегистрацию жилья.

Представленные договора нужно правильно оформлять, чтобы они содержали полную информацию о характеристиках и реальной стоимости обмениваемого жилья, сторонах сделки, дате её заключения, имели ссылки на правоустанавливающие документы.

Сделка по обмену квартир на загородные дома сама по себе – не сложная процедура. Главное, как и при всех манипуляциях с недвижимым имуществом, тщательно проверять юридическую чистоту участвующих в сделке объектов недвижимости, а также иметь желание переехать жить за пределы города!

При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.

Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.

Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.

Существует три возможных варианта обмена частного дома на квартиру:

Прямой обмен объектов недвижимости с доплатой.
Продажа дома для последующей покупки квартиры.
Продажа дома и одновременная покупка квартиры.

В первом варианте оформляется договор мены. Этот способ имеет существенные преимущества:

сокращение расходов на регистрацию сделки в два раза, так как потребуется регистрировать в Росреестре только одну сделку вместо двух при оформлении купли-продажи;
отсутствие риска потерять жилье даже если сделка будет оспорена – в этом случае каждая сторона останется владельцем своего изначального имущества;
экономия времени на оформление и регистрацию сделки.

Однако, несмотря на столь значительные плюсы, непосредственный обмен имеет и отрицательную сторону. В случае оформления договора мены отсутствует возможность выбора. Дело в том, что предложений об обмене в разы меньше, чем предложений о продаже. Среди имеющихся объявлений непросто подобрать подходящее, ведь нужно чтобы недвижимость устраивала обе стороны.

Все это порождает еще один существенный минус прямого обмена – длительный поиск подходящей альтернативы. Некоторые люди ищут нужный объект для оформления мены годами.

Во втором варианте заключается две сделки. Обе они оформляются посредством договора купли-продажи. Такой способ наиболее популярен, так как в этом случае не приходится подстраиваться под ограниченное число предложений на рынке.

В третьем варианте участвует целая цепочка альтернативных сделок, поэтому без помощи риелторов тут не обходится. В подобных сделках участвует как минимум три собственника. Весь процесс очень сложный.

В рамках статьи мы более подробно остановимся на первом варианте оформления обмена дома на квартиру.

Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:

равноценный;
с доплатой;
смешанный.

Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.

Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.

Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.

Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.

Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:

муниципальную недвижимость;
общественное имущество;
государственная собственность;
имущество жилищного фонда.

Чтобы поменять жилье в этих ситуациях, потребуется согласие собственника, что не всегда возможно. Кроме того, требуется согласие от всех членов семьи на проведение операции.

Как обменять частный дом на квартиру по договору мены?

Теперь расскажем, как поменять дом на квартиру по договору обмена. Стоит сразу отметить, что по своей природе договор мены отличается от купли-продажи минимально. В равноценной мене участвуют всего две стороны.

Если подключается третья (банк, например, если мена с доплатой), то по факту договор практически не будет отличаться. Многие риелторы вводят своих клиентов в заблуждение, говоря, что мену дома на квартиру или на две можно оформить через договор купли-продажи, хотя называть обмен с доплатой простой меной не совсем правильно.

По сути, можно обменять свою недвижимость на однокомнатные, 2-х и на 3-комнатные квартиры, разница будет лишь в сумме доплаты и, соответственно, в нескольких строках в договоре. Например, очень важно правильно указать предмет договора: дом описывается полностью, включая адрес, полную и жилую площадь, размер участка, размеры и расположения придворных построек и тому подобное. То же касается и квартиры: в договоре должно быть зафиксировано всё.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:

заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
договор обмена;
договоры социального найма для обеих квартир;
ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
копии паспортов квартиросъемщиков;
справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

Варианты обмена дома на квартиру

Существует три возможных варианта обмена частного дома на квартиру:

Прямой обмен объектов недвижимости с доплатой.
Продажа дома для последующей покупки квартиры.
Продажа дома и одновременная покупка квартиры.

В первом варианте оформляется договор мены. Этот способ имеет существенные преимущества:

сокращение расходов на регистрацию сделки в два раза, так как потребуется регистрировать в Росреестре только одну сделку вместо двух при оформлении купли-продажи;
отсутствие риска потерять жилье даже если сделка будет оспорена – в этом случае каждая сторона останется владельцем своего изначального имущества;
экономия времени на оформление и регистрацию сделки.

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Одним из вариантов приобретения недвижимости является обмен квартиры на дом. Стороны сделки должны быть готовы к следующим рискам:

Квартира и частный дом – это разные объекты недвижимости. Основной сложностью является поиск обменного варианта.
Определение цены. В стоимость жилого дома входит не только цена объекта, но и земельного участка. Поэтому для определения цены целесообразно обратиться к оценщику.
Месторасположение объектов. В отношении дома необходимо узнать о населенном пункте, годе постройки, правах на земельный участок. В отношении квартиры нужно определить район расположения, степень развития инфраструктуры.
Юридическая чистота объекта. Покупателям целесообразно установить наличие/отсутствие обременений (Залог, арест) в отношении жилого помещения.

Как ранее уже упоминалось, обмен объектов недвижимости оформляется в форме встречной купли-продажи. Это является отличительной чертой данного вида сделок, и существенно их усложняет.

Кроме того, в связи с тем, что сделка производится с объектом недвижимости, а к сделкам с недвижимостью законодатель предъявляет особые требования. Такое требование выражается в их обязательной государственной регистрации.

То есть, после подготовки необходимого пакета документов, документы сдаются на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. По истечении 1 месяца (именно такой срок отводится на регистрацию), стороны сделки получат документы, подтверждающие право собственности на приобретаемые объекты.

Ну и в случае если к индивидуальному жилому дому прилагается земельный участок, возникнет отдельная процедура по оформлению документов на данный земельный участок, а также оформление сделки по его передаче.

Если процесс обмена осуществляется по договору мены, то после его заключения и внесения суммы доплаты стороны вместе должны пойти на регистрацию сделки в Росреестр. В противном случае документы не будут приняты на оформление. Процедура регистрации может занять до 30 дней. Новому владельцу жилого помещения выдадут свидетельство о праве собственности и вернут его экземпляр договора, проставив в нём все необходимые отметки.

Новый собственник автомобиля со своей копией договора в течение 10 дней с даты составления самостоятельно должен обратиться в МРЭО ГИБДД по месту своего фактического нахождения и переоформить транспортное средство на своё имя. Присутствие второй стороны не требуется. Свидетельство о регистрации ТС сотрудники ГИБДД выдадут в день обращения.

В случае оформления обмена двумя договорами купли-продажи в Росреестр стороны также должны пойти вместе, а в ГИБДД новый собственник транспортного средства отправляется один. Однако в этой ситуации сумма доплаты в документах фигурировать не будет, поэтому участникам такой сделки придётся устно договариваться о порядке ее внесения. При передаче денежных средств обязательно следует взять расписку у продавца квартиры или дома.

Различные варианты обмена жилплощади в Москве

При принятии решении об обмене жилплощади в Москве на пригород по различным причинам, необходимо учитывать некоторые особенности. Например, возможность подъехать к частному дому на личном автомобильном транспорте или же возможность добраться до Москвы на общественном, что также является немаловажным фактором, когда решите менять недвижимое имущество.

В современных коттеджных посёлках в пригороде Москвы есть все необходимое для комфортной жизни: магазины, садики, школы и так далее. Как правило, такие поселения оформляются в единое целое и выглядят весьма привлекательно, нежели некоторые районы в самой Москве.

Для совершения обмена, например, своей однокомнатной квартиры в Москве, вы можете выбрать интересующий вас дом недалеко от Москвы. Соответственно, если у вас квартира больших размеров в Москве или же другом городе, то это даёт явное преимущество в выборе жилого помещения.

Иногда жители Москвы принимают решение купить более дешёвую жилплощадь, чтобы на разницу в стоимости между квартирой в Москве и частным домом сделать себе необходимый ремонт. Это неким образом меняет их условия проживания. В том случае, если в настоящий момент вы не готовы полностью оплатить покупку жилого дома, то возможен вариант покупки земельного участка, на котором вы самостоятельно осуществите постройку коттеджа вашей мечты. При таком развитии ситуации, строительство может затянуться на какой-то период, что необходимо также принимать во внимание.