Регистрация ранее возникшего права
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация ранее возникшего права». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура перерегистрации прав и получение свидетельства не является обязательной. Однако если планируется сделка с объектом недвижимости – купля-продажа, дарение, залог, то ранее возникшее право зарегистрировать необходимо. При этом регистрация освобождается от уплаты государственной пошлины.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
18.04.2018
Правоустанавливающие документы на земельный участок- это документы, на основании которых возникают права на земельный участок. Правоустанавливающие документы необходимы для госрегистрации прав.
В большинстве случаев таким документом является договор. В зависимости от ситуации это также может быть решение суда, акты органов власти и так далее.
Для представления на госрегистрацию правоустанавливающие документы должны соответствовать установленным требованиям.
Общий перечень правоустанавливающих документов на недвижимость приведен в ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости. Исходя из этого перечня правоустанавливающими документами на земельный участок являются, в частности:
договор в отношении земельного участка (п. 2 ч. 2 ст. 14 названного Закона). В большинстве случаев это договор купли-продажи. Он будет правоустанавливающим документом, если вы приобрели частный земельный участок или участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
·акт органа госвласти или местного самоуправления, если участок из государственных или муниципальных земель предоставлен бесплатно (пп. 1, 6 ч. 2 ст. 14 указанного Закона);
·решение суда, вступившее в законную силу, если право собственности на земельный участок установлено в суде (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);
·правоустанавливающий документ на исходный земельный участок и соглашение о разделе земельного участка — при образовании земельного участка, если исходный участок принадлежит нескольким лицам, а новый участок образуется путем раздела исходного (п. 8 ч. 2 ст. 14, ч. 8, 11 ст. 41 названного Закона);
·решение о реорганизации организации и передаточный акт, если организация реорганизуется в форме разделения или выделения (п. 9 ч. 2 ст. 14 указанного Закона, п. 1 ст. 57, п. п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ).
Перед тем как представить комплект документов на госрегистрацию, рекомендуем проверить, соответствуют ли правоустанавливающие документы необходимым требованиям. По общему правилу они должны содержать описание земельного участка и вид регистрируемого права. Также они должны быть (ч. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости);
1) нотариально удостоверены в установленных законом случаях. Например, это обязательно:
— для договора, по которому продается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Это правило не применяется, если продается земельная доля, или в случае, когда сделка связана с имуществом, которое составляет паевой инвестиционный фонд или приобретается для включения в его состав (ч. 1 ст. 42 названного Закона);
— для договора, если документы направляются на госрегистрацию почтой (пп. 2 ч. 12 ст. 18 указанного Закона);
2) заверены печатями (при их наличии — п. 7 ст. 2 Закона об АО, п. 5 ст. 2 Закона об ООО);
3) подписаны сторонами или должностными лицами, определенными законодательством.
В каких случаях требуется внесение изменений в реестр недвижимости
К сожалению, в документах очень часто выявляются противоречия и неточности, которые влекут за собой серьезные проблемы.
Типичный случай: характеристики об объекте недвижимости (например, квартире) изменились в результате проведенной реконструкции или перепланировки.
Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Очень распространена ситуация с земельными участками, когда фактическая площадь не соответствует той, что указана в правоустанавливающем документе.
Необходимо также оформление регистрации права на земельный участок при наличии самовольных строений в индивидуальной жилой застройке.
Исходя из практики, при обращении в органы регистрации (Росреестр) нередко могут быть обнаружены ошибки.
Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)
- Штраф за незаконное строительство на своем участке
- Нужно ли ставить на учет садовый домик на трубчатых столбиках (сваях)?
- Правила и ограничения при использовании придомовой территории многоквартирного дома
- Коммунальная квартира: как организована жизнь в мини-государстве
- Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?
- Организация хостела в жилом доме: законодательство, рекомендации
- 5.7.5 Существенные условия договора управления многоквартирным домом
Во всех перечисленных случаях требуется внесение изменений в реестр недвижимости.
По заявлению правообладателя имущества вносятся изменения в части права, а в случае выявления неточностей в характеристиках объекта их тоже можно будет исправить.
Если правоустанавливающий документ на земельный участок, дом, квартиру (договор купли-продажи, наследства, дарения или приватизации) появился ранее 31 января 1998 года (дата вступления в действие Закона о регистрации), то ваших прав в Реестре недвижимости может не быть.
Свидетельство о праве собственности стоит денег. Стоимость этой услуги составляет половину от государственной пошлины, которую вы отдали бы за регистрацию права.
Для физических лиц – 250 рублей, для юридических – 3750 рублей. Для гражданина размер государственной пошлины не так и велик. Но нужно учесть, что помимо оплаты госпошлины придется отстоять очередь для того чтобы подать документы на регистрацию ранее возникшего права. А затем через месяц вновь отстоять в очереди, чтобы получить свое свидетельство.
Также с первого января 2007 года за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества нужно заплатить 100 рублей в качестве государственной пошлины.
Процедура регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество
Законодательство меняется с каждым годом. Учитывая особенности общественных правоотношений, законодательный орган принимает соответствующие нормативно-правовые акты. И если, например, несколько лет назад необходимость законодательного регулирования определенных общественных правоотношений отсутствовала, то спустя определенный промежуток времени подобная необходимость может возникнуть. То же самое произошло и в сфере недвижимого имущества. Ведь с каждым годом растет количество мошенничеств и других преступлений, связанных с объектами недвижимости. Соответственно, нужно было принять такой нормативный акт, который бы устранил или свел к минимуму подобные ситуации. Подобным законодательным актом являлся закон, регулирующий порядок осуществления регистрации сделок, связанных с недвижимостью. Закон, который регулирует правила и порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом, был принят довольно поздно – в 1998 году. До этого по всей стране не действовали определенные правила и единый порядок заключения тех сделок, предметом которых выступало недвижимость. Подобные правила действовали в некоторых субъектах РФ, а в некоторых регистрация вообще не осуществлялась. После принятия законодательного акта, предусматривающий единый порядок и правила, которые начали действовать по всей стране, возникла необходимость признания ранее возникших прав на недвижимое имущество. Это надо было сделать также по той причине, что не все сделки, предметом которых являлась недвижимость, были записаны в субъектах РФ.
Ранее возникшие права на недвижимое имущество
Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 № 122–ФЗ (далее – Закон о регистрации).
Преследуя цель максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, придав открытость правам на недвижимое имущество и сделок с ним, закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество в подавляющем большинстве случаев именно с государственной регистрацией.
Что такое «ранее возникшее право на объект недвижимости»?
Вначале немного теории.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в современном виде стала осуществляться с момента, когда вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с ним была создана Регистрационная служба, которая начала вносить сведения обо всех возникающих правах на объекты недвижимости в государственный реестр прав.
Однако права на объекты недвижимости возникали и до момента создания регистрационной службы и реестра прав. Именно они признаются ранее возникшими, если правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на них оформлены в соответствии с порядком, действовавшим на момент их возникновения.
Что это за документы?
Большая часть сделок сегодня регистрируется с одновременным внесением в ЕГРП сведений о ранее возникших правах, то есть по сути представляются на регистрацию два комплекта документов — один подтверждает права продавца, а второй — отражает суть сделки. И то, и другое относится к правоустанавливающим документам.
К этой категории документов относятся договоры купли-продажи, долевого участия (инвестирования), мены, дарения, договор передачи при приватизации, акты исполнения обязательств сторон сделки, свидетельства о собственности, о государственной регистрации прав, о праве на наследство (по закону или по завещанию), нотариально заверенное соглашение об определении долей, справки о выплате пая ЖСК, судебные акты.
Также в Росреестр представляются сведения об объекте недвижимости из БТИ и сведения о лицах, имеющих право пользования объектом (ЕИРЦ, правление ЖСК и т.п.): приобщаются кадастровый паспорт объекта (включая экспликацию и поэтажный план) — срок действия один год, выписка из домовой книги (или Единый жилищный документ) — срок действия один месяц.
Помимо указанных документов предъявляются паспорта и свидетельства о рождении участников сделки. Нотариально заверенные доверенности, если стороны представлены их доверенными лицами, с указанием в списке полномочий права на подачу в регистрационных целях и получение документов (п. 1 ст. 16, п. 5 ст. 18 ФЗ «О регистрации», ст. 153 и 163 ГК РФ).
Государственная пошлина
К комплекту документов на регистрацию обязательно прилагается квитанция об оплате госпошлины. Государственная пошлина – сбор, взимаемый с лиц при их обращении в государственные и иные органы за совершением в отношении них юридически значимых действий. Пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено главой 25.3 НК. В случае, если за совершением действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. В случае, если среди них одно лицо (несколько лиц) освобождено от уплаты государственной пошлины, размер ее уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным от уплаты пошлины.
Государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме. Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка о его исполнении. Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме подтверждается либо квитанцией установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанцией, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, в котором производилась оплата.
В ряде случаев пошлина не уплачивается или плательщик может быть освобожден от уплаты, например, если признан малоимущим согласно Жилищному кодексу РФ (список льготников определен в ст. 333.35 главы 25.3 Налогового кодекса РФ). Так, пошлина не платится в следующих случаях:
- Государственной регистрации арестов, прекращения арестов недвижимого имущества;
- За регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, а также за погашение регистрационной записи об ипотеке;
- Регистрации права, возникшего до введения в действие закона о госрегистрации, на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества;
- За регистрацию прекращения прав в связи с ликвидацией объекта, отказом от права собственности на объект недвижимого имущества, переходом права, реконструкцией объекта недвижимости;
- Регистрации прекращения права в связи с переходом к новому правообладателю;
- Регистрации прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
- Регистрации прекращения права при одновременной регистрации за тем же правообладателем другого вида права.
Размеры государственной пошлины за совершение регистрационных действий в сфере недвижимости для физических лиц составляют как правило 1000 руб:
- Государственная регистрация права (в том числе доли, общей совместной собственности, доли в праве общей или общей долевой собственности) — 1000 руб;
- Регистрация права (в том числе доли), возникшего до введения в действие закона о регистрации, осуществляемая в соответствии с частью 2 статьи 6 данного закона в связи с регистрацией обременения права или сделки с объектом недвижимого имущества, не влекущей отчуждения такого объекта — 500 руб;
- Регистрация доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме — 100 руб;
- Госрегистрация права пожизненного наследуемого владения земельным участком — 1000 руб;
- Регистрация договора об отчуждении недвижимого имущества — 1000 руб;
- Госрегистрация договора аренды, субаренды — 1000 руб;
- Регистрация соглашений (договоров) о переуступке прав и обязанностей по договору, подлежащему государственной регистрации, переводе долга, в том числе уступке требования, передаче прав и обязанностей по договору аренды (за исключением переуступки прав по договору об ипотеке) — 1000 руб;
- За регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, внесение записи о прекращении ипотеки на основании заявления сторон договора об ипотеке — 1000 руб;
- Регистрация соглашения об изменении или расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРП — 200 руб;
- За регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеки, в том числе сделки по уступке прав требования. включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя — 1000 руб;
- Регистрация обременений (ограничений) прав на объекты недвижимого имущества — 1000 руб;
- За регистрацию договора участия в долевом строительстве — 200 руб;
- Регистрация соглашения об изменении (или о расторжении) договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРП — 200 руб;
- За повторную выдачу правообладателям свидетельства о госрегистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность) — 200 руб.
Если вы стали собственником квартиры до 31 января 1998 года и оформили документы по всем правилам, то можете спокойно владеть и пользоваться своим имуществом дальше. Перерегистрировать ничего не надо! Но если вам будет спокойнее от того, что на руках новенькие документы, то вы вправе в любое время их переоформить и получить свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Для этого надо пройти государственную регистрацию ранее возникших прав.
Чтобы зарегистрировать «старые» права, необходимо собрать:
- Все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.
- Если у вас квартира, то понадобится технический паспорт БТИ. Если земельный участок, то нужен кадастровый план участка. Если на участке расположен жилой дом, который является вашей собственностью, то, естественно, придется собрать и то и другое.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
- Заявление установленного образца.
- Документы, удостоверяющие личность.
- Доверенность, если перерегистрация проводится через доверенное лицо.
После проведенной регистрации ваших прав получите на руки правоустанавливающие документы и самое главное – свидетельство о государственной регистрации. Это документ строгой отчетности, который имеет учетную серию и номер. Свидетельство содержит:
– данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);
– описание объекта недвижимости: назначение (жилой дом, квартира, гараж и др.), адрес, площадь, этажность, (условный) кадастровый номер;
– вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);
– основание приобретенного права, т.е. указание на тот документ, который был представлен в качестве правоустанавливающего (например, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
– ограничения зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи;
– также будет указано ФИО сособственника, если собственность общая.
Даже если вы потеряете свидетельство, его легко восстановить, получив дубликат.
Рекомендуемые ипотечные продукты
Федеральный закон № 518-ФЗ конкретизирует, что закон применяется к объектам, на которые документы были оформлены до дня вступления в силу 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31.01.1998) и права не зарегистрированы в ЕГРН (п. 3 ст. 5 ФЗ № 518-ФЗ).
Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.
Выдает заявителю расписку в получении документов, представленных на государственную регистрацию прав, с указанием их перечня, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.
Вывод: по тем участкам, где регистрация ранее возникшего права не прошла, прежде чем совершать куплю-продажу, сначала зарегистрируйте право, дабы не подводить клиентов со сроками и сэкономить всем нервы!
Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон), проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов.