Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Как оспорить решение органов опеки

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

✅ Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Родители могут продать квартиру, в которой имеется доля их несовершеннолетнего сына или дочери. Однако потребуется одобрение со стороны местного органа опеки. Если они дадут согласие – сделка состоится, а если откажут – возникнут трудности.

Основное условие в таких сделках – предоставление ребенку доли в новой квартире. Например, родители продают старую жилплощадь и покупают новую квартиру. Придется выделить долю ребенку, причем она не должна быть меньше текущей (в случае с квадратурой – меньше по площади, чем старая).

Причины для продажи квартиры с долей ребенка могут быть разными:

1. Улучшение жилищных условий семьи – родители накопили достаточную сумму, взяли ипотеку, оформили материнский капитал.
2. Размен квартиры вследствие развода матери и отца.
3. Острая необходимость в лечении супруга или ребенка.
4. Переезд из неблагополучного, криминогенного, неразвитого или экологически опасного региона.
5. Строительство нового дома по ДДУ.
6. Смена места жительства в связи с заграничной работой или учёбой.

Итак, независимо от причин, родители обязаны предоставить ребенку долю в альтернативной жилплощади. Второй вариант – открыть счет в банке и положить туда сумму за проданную долю ребенка. Параллельно нужно согласовать действия с опекунским советом.

✅ Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире?

Затевая продажу жилья, супруги должны прийти к общему решению. Если мать обратиться в ООП, а отец будет против – разрешение не выдадут. Развод и раздельное проживание роли не играют – согласие отца получить все же придется, пусть и через суд.

Если второй супруг признан умершим или пропавшим без вести – нужно приложить копию судебного решения. Аналогично и в случае с лишением родительских прав в отношение ребенка-собственника. Если отец умер – понадобится свидетельство о смерти из ЗАГС.

Пример:

Федотова собиралась продать 2-комнатную квартиру и приобрести 3-комнатную – для себя, матери и сына. Отец ребенка с ними не проживал. Ранее он был лишен судом родительских прав за пьянство и систематические побои ребенка. Согласия на продажу квартиры он не давал. Федотова обратилась за консультацией в орган опеки. Представитель ООП разъяснила, что раз отец лишен родительских прав, требовать от него согласия не нужно. Достаточно написать заявления и приложить копию судебного постановления. Таким образом, Федотовой не пришлось получать согласие бывшего мужа.

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

Можно ли продать квартиру, если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Законодательство не запрещает продать недвижимое имущество, доля в котором принадлежит малолетнему гражданину. Но обязательным является условие получение на сделку разрешения от контролирующего органа.

В случае с проверкой законности отчуждения имущества ребенка, необходимо согласование с органами опеки и попечительства. Оно может быть получено при соблюдении ряда условий:

• одновременно будет проведено две сделки: продажа долевой квартиры и приобретение взамен другой не меньшей по площади;
• выделение доли в приобретаемой квартире несовершеннолетнему;
• доля ребенка в новом жилом помещении равнозначна или больше проданной.

А если квартиру не получается сразу купить, как быть?

По стечению обстоятельств не всегда возможно провести сделки продажи и покупки одновременно. На этот счет имеется два варианта:

1. Родители обязаны в орган опеки и попечительства предоставить в письменном виде обязательство о том, что доля ребенку будет выделена. На это отводится 3 месяца. При неисполнении в срок обязательства сделка продажи долевого имущества будет признана недействительной.
2. Открыть на имя ребенка счета в банке, куда будет переведена сумма, равнозначная доли в проданной квартире. Такое возможно, когда у ребенка созданы благоприятные условия проживания, имеется равноценное жилье. При достижении совершеннолетия он получить возможность распоряжаться отложенными на счет средствами.

Согласно статье 60 Семейного кодекса, лица младше 18 лет имеют право владеть имуществом. Но в соответствии со статьями 21 и 28 Гражданского кодекса, до наступления полной дееспособности распоряжаться таким имуществом может только мать, отец или оба (при наличии).

В период с 14 до 16 лет подростку разрешено проводить мелкие сделки, не требующие государственной регистрации. Получается, разрешение на продажу доли несовершеннолетнего сам он дать не может.

ВАЖНО! Как правило, собственность детей является совместной с родителями. И хотя последние являются законными представителями, права собственности на имущество сына или дочери они не имеют. Распоряжаться они могут лишь своими частями.

Поэтому, в соответствии со статьей 21 Федерального закона № 48-ФЗ от 24.04.2008, сделки с отчуждением имущества детей требуют предварительного разрешения органа опеки.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности оформления купли-продажи

---

Допустим, вашему ребенку принадлежит половина квартиры. Вы, как его опекун или попечитель, можете распорядиться ею только при условии получения разрешения у органов опеки.

Распространенные сделки, требующие согласия:

• продажа квартиры;
• сдача квартиры в аренду;
• обмен квартиры;
• предоставление в залог (ипотека);
• отказ от преимущественного права покупки доли в квартире.

Куда обращаться?

Органы опеки и попечительства – это местные органы. В Санкт-Петербурге они есть в каждом муниципальном округе. Вы должны обратиться в органы того округа, в котором зарегистрирован ребенок либо в районный МФЦ.

Какие документы предоставить?

• заявление законных представителей (родителей);
• заявление ребенка (если ему более 14 лет);
• паспорта заявителей;
• свидетельство о рождении ребенка;
• договор по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение);
• выписка из ЕГРН о собственности;
• справка о регистрации (форма №9);
• характеристика жилья (форма №7);
• кадастровый паспорт квартиры;
• документы на приобретаемое имущество.

Регулирование процесса со стороны закона

Несовершеннолетний ребенок должен иметь место для проживания, которое подтвердит официальная регистрация. Более того, это место должно совпадать с местом прописки одного из родителей. Если у владельца квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка есть намерения ее продать, он должен обеспечить ребенку не худшие, при возможности лучшие условия для проживания. Такие требования указаны в следующих законах:

• п.3-5 ст.60 Семейного кодекса Российской Федерации у детей есть имущественные права. Родители могут управлять их собственностью исключительно с учетом положений Гражданского Кодекса о дееспособности несовершеннолетних;
• п.1 ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации говорит о том, что родители не имеют права совершать любые действия, которые не соответствуют интересам ребенка;
• ст.17 Конституции Российской Федерации у человека с рождения есть определенные права и свободы, которые никто не имеет права нарушать;
• с. 38 Конституции РФ говорит о том, что родители обязаны заботиться о воспитании несовершеннолетних, которые обязательно находятся под защитой государства;
• в ст. 26 и 26 Гражданского кодекса РФ высветлены все нюансы, которые касаются дееспособности детей возрастом до 16 лет, в том числе вопросы о месте проживания детей до 14 лет;
• в п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ прописаны возможности распоряжения имуществом ребенка. Данный закон говорит о том, что при продаже имущества несовершеннолетнего, родители обязаны получить разрешение от органов опеки.

Какие документы необходимо приготовить для продажи квартиры?

Для заключения сделки о купли-продажи квартиры родители обязаны получить лицензию в нотариальной конторе. Бывают ситуации, когда ее сложно оформить из-за отсутствия одного из родителей. Если нет возможности это сделать, данный вопрос можно решить в суде.

Для того чтобы получить разрешение в органах опеки и попечительства, родители обязаны подготовить пакет следующих документов:

• свидетельство о рождении ребенка;
• свои паспорта;
• предварительный договор о покупке нового жилья;
• заявление;
• свидетельство о браке;
• технический паспорт на квартиру;
• выписка из ЕГРП;
• лицензия на продажу от нотариуса;
• выписка с лицевого счета на прошлое и будущее жилье;
• выписка из домовой книги для обеих видов жилья;
• согласие от второго родителя на продажу;
• документ, фиксирующий оплату государственной пошлины.

Какие еще могут потребоваться сведения

---

С учетом отдельных обстоятельств, направляя в опеку документы на продажу квартиры несовершеннолетнего владельца, сотрудники службы вправе запросить дополнительную информацию.

К примеру, если малыш взамен получает квартиру (долю в ней), которая приобретена без оформления ипотеки, нужно предоставить инспектору:

• согласие собственника стать участником сделки для продажи жилья, таким образом уполномоченный сотрудник получает подтверждение, что родители уже подыскали подходящую квартиру;
• правоустанавливающий документ по приобретаемому объекту;
• паспорт владельцев недвижимости;
• свидетельство о регистрации отношений между супругами, если новая жилплощадь является совместно нажитой.

Если же жилье приобретается по ипотечному соглашению, то придется заручиться согласием банка, так как до погашения кредита недвижимость находится в залоге у финансово-кредитного учреждения. Не все организации предоставляют разрешение, ведь возрастает риск потерять выгоду. Если банк не дал такого согласия, альтернативный вариант – нотариальное обязательство, где прописывается, что после выплаты ипотеки родители обязуются оформить на ребенка соразмерную часть недвижимости.

Еще одна ситуация предполагает выделение денег с продажи доли ребенка, которые помещаются на его банковский счет. Родитель открывает для несовершеннолетнего лица счет в ФКУ. Если ребенку при заключении сделки больше 14 лет, ему также требуется посетить банк. Для опеки нужно донести договор на открытие счета, выписку с него же и реквизиты – каждая позиция должна быть заверена печатью банка.

Если же взамен проданной квартиры малыш получает в собственность недвижимость по договору дарения, тогда заявление-обязательство необходимо от дарителей. Для этого им придется посетить органы опеки и попечительства, взяв с собой документы на квартиру: техпаспорт, выписка из домовой книги, правоустанавливающее свидетельство и договор, на основании которого приобретена жилая собственность.

Необходимые документы для оформления продажи квартиры с ребенком

После одобрения сделки органами опеки, можно приступить к сбору пакета документов. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.

В органы опеки необходимо предоставить:

• заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,
• согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),
• копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,
• свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,
• справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),
• справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),
• поэтажный план и экспликация (по двум адресам),
• кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,
• выписки из домовых книг (по двум адресам),
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Как подготовить документы к продаже?

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

• отсутствия второго родителя по причине развода;
• его несогласия с продажей;
• безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

• Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
• Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
• Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
• Заявление;
• Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
• Техпаспорт старой квартиры;
• Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
• Нотариальная лицензия на продажу;
• Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
• Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Как добиться одобрения опеки

По словам партнера юридической компании «МОЖНО» Андрея Шевченко, продавать или менять квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно в следующих случаях.

• Если это приведет к выгоде ребенка. Например, нельзя продать однокомнатную квартиру, собственником которой является несовершеннолетний и предоставить ему ½ долю в аналогичной квартире. Это будет считаться ухудшением его положения. Но можно продать эту однокомнатную квартиру и выделить ему ½ долю в трехкомнатной квартире большего метража. Это будет считаться выгодой.
• При перемене места жительства. Например, в случае переезда в другой город или страну.
• В исключительных случаях (например, при необходимости оплаты дорогостоящего лечения), если этого требуют интересы несовершеннолетнего.

При чем тут материнский капитал

«С приобретением квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, стоит быть осторожным, – говорит юрист Петр Гусятников. – Законом предусмотрено, что в такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе детям, независимо от их количества.

В случае, если при покупке квартиры был использован маткапитал, но кто-то из детей не является собственником, от такого объекта лучше отказаться, потому что подобную сделку признать недействительной очень легко. Сделать это может даже сам ребенок, которого обделили, по достижении им возраста 18 лет. Поэтому покупка такой квартиры – это мина замедленного действия».

Отдельный случай, когда к продаже предлагается квартира, купленная в ипотеку, кредит по которой еще не выплачен, но при ее приобретении был задействован маткапитал. Как правило, до момента погашения ипотеки родители физически не выделяют доли детям, потому что банки не любят брать в залог такие объекты. Поэтому купить такую квартиру по стандартной схеме, предусмотренной для продажи жилья с непогашенными кредитами, не получится, ведь доли детям будут не выделены на момент продажи.

V. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов. В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку. В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия. Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки. Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире. В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта. Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Похожие записи:

• Как правильно составить договор аренды жилья
• Кредитные организации (банки)​​
• Устанавливаем ненормированный рабочий день