Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
✅ Что согласовывать необязательно
Квартирные ремонтники могут вносить определенные изменения в дизайн по просьбе хозяев. Согласие на следующие изменения не обязательно:
- Обновление санитарно-технического оборудования. Однако следует помнить, что в некоторых квартирах установка ванны невозможна из-за конструктивной слабости здания. Если вы переходите от душевой кабины к ванне, необходимо снять бак и вернуть кабину на место.
- Замена балкона. Когда речь идет о замене ветхого здания на аналогичное, но новое, ничего согласовывать не нужно; достаточно простого уведомления в жилищный отдел. Однако, если владелец решит принять меры по изменению фасада здания, необходимо получить разрешение управляющей компании, всех собственников квартир в здании и БТИ. С другой стороны, обшивка балкона изнутри — это работа, которую не нужно нигде утверждать.
- Оклейка обоями и другие изменения из категории «косметический ремонт».
- Установка встроенной мебели.
- Установка антенн, систем кондиционирования воздуха.
- Замена электроприборов.
В исторических зданиях, где важно сохранить цвет фасада, оригинальные декоративные элементы и размеры окон и дверей, предъявляются более строгие требования к законности реконструкции. Даже замена старых окон на пластиковые в таких зданиях проблематична.
✅ Как узаконить изменения
Заявитель должен обратиться в бюро технического обследования или другую утвержденную организацию и запросить план жилища. Затем следуйте плану:
- Если вы вносите несанкционированные изменения в жилище, обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Затем придет сотрудник БТИ и исправит нарушения, что будет зафиксировано в заключении.
- Обратитесь в Роспотребнадзор. Получить сертификат соответствия жилья санитарным нормам.
- Подготовьте пакет документов: План с изменениями, копия паспорта, документы о праве собственности на квартиру, технический паспорт из ЕГРЮЛ, согласие других собственников на изменения, при необходимости — согласие других жильцов дома на внесение изменений.
- Подайте документы в жилищную инспекцию или отдел архитектуры местной администрации.
- Заплатите штраф.
- Закажите новый кадастровый паспорт в кадастровой администрации. Этот процесс займет около 30 дней.
В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях может потребоваться техническая экспертиза.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Несколько лет назад в Красноярске отменили упрощенный порядок согласования перепланировок в администрации, и теперь уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде. Эта процедура занимает много времени и требует от собственника квартиры дополнительных денежных затрат. При этом для узаконивания перепланировки в суде и получения разрешения на перепланировку в администрации нужен один и тот же пакет документов. Поэтому собственники сначала получают разрешение на перепланировку у администрации.
Бывают случаи, когда администрация каким-то образом устанавливает наличие перепланировки в квартире и сама подает в суд, требуя от собственника привести помещение в первоначальное состояние. Тогда владельцам квартиры приходится обращаться в суд со встречным иском, чтобы выполненную перепланировку сохранить.
Суд узаконит перепланировку, если собственник докажет, что сохранение помещения в его нынешнем виде не нарушит чьи-то права.
Кроме того, потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из кадастрового паспорта или технического плана квартиры, проект перепланировки, подготовленный организацией, имеющей допуск СРО к выполнению данного вида работ, и заключение о соответствии перепланировки требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам.
«Сказать, сколько времени займет узаконивание перепланировки в суде, невозможно. По моему опыту, самое быстрое согласование выполненных изменений длилось полгода, — рассказывает адвокат Юлия Михайлова. — Что касается затрат на согласование перепланировки, то определить сумму тоже нельзя. Стоимость заключений о соответствии жилого помещения требованиям законодательства будет зависеть от многих факторов, а стоимость услуг лиц, сопровождающих согласование перепланировки, договорная».
В любом случае начинать оформление перепланировки юристы советуют с консультации со специалистом в области проектирования и строительства. Он оценит, можно ли узаконить сделанную перепланировку.
✅ Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ
Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:
- Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
- Вынос элементов отопительной системы на балкон.
- Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
- Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
- Трансформация или устранение системы вентиляции.
- Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
- Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
- Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
- Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.
Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.
Какой ущерб будет нести владелец квартиры
Все самые важные технические показатели жилого помещения отображаются в ее документации, а кроме того — в кадастровом документе. Данные документы в обязательном порядке составляются в процессе вступления в права собственности. Без них недопустимо совершение, каких бы то ни было договоров с недвижимым имуществом. Когда показатели недвижимости изменяются, это сразу же влечет недействительность ее документов. Отсюда следует, что владелец при всяком притязании на владение недвижимым имуществом может попасть в неприятную ситуацию.
Если ничего не менять и не заводить новые паспорта, то впоследствии не удастся легко распоряжаться имуществом. Если приобретатель даже пожелает и в таком виде совершить соглашение, то будет требовать объемную скидку, чтобы на эти данные средства впоследствии самостоятельно согласовать изменения. Проще говоря, жилье становится экономически невыгодным, теряет в цене и может продаваться лишь с дисконтом, что владельцу квартиры, который вложил в нее собственные средства, совершенно нерентабельно. В то время как надлежаще отражены в документах изменения экономическую привлекательность квартиры стремительно увеличивают, поскольку недвижимость с удачными переделками обычно вырастает в стоимости, в отличие от обыкновенных вариантов с обычным комплектом недочетов.
Немаловажных моментов великое множество, но нужно помнить, что наиболее популярный и малоприятный момент – это ванные помещения над кухонными зонами и комнатами. Для того, чтобы не «прогадать» с приобретением подобной недвижимости, необходимо исследовать не только его технический паспорт, но и планировку объекта, который располагается на нижнем этаже.
ВАЖНО !!! Кроме того, нужно быть готовым к тому, что утверждение перепланировки – дело долговременное, очень недешевое, а действия, которые связаны с ее узакониванием, целесообразно включить в сумму соглашения. Процесс регистрации начинается с создания и удостоверения специализированной комиссией планируемых изменений и оканчивается предъявлением в органы Росреестра нового технического паспорта помещения, на основе которого включаются изменения в документацию.
Как долго длятся утвердительные процедуры? У специалистов, которые работают в данном направлении, на все действия может уйти несколько месяцев. Но, как правило, тот, кто хочет сберечь средства, взяв большую часть забот на себя, как правило, затрачивает на узаконивание модификаций более года.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Что такое перепланировка?
Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:
- Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
- Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.
Вопреки стереотипам, узаконивание нужно не только при сносе стен, перегородок или переносе окон и дверей, но и при изменении оборудования в помещении на иное, существенно отличающееся техническими характеристиками.
Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.
Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.
Что согласовывать необязательно
Мастера по ремонту квартиры могут беспрепятственно вносить некоторые изменения в конструкции по просьбе собственников. Не нужно согласовывать следующие изменения:
- Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
- Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
- Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
- Устройство встроенной мебели.
- Установку антенн, систем кондиционирования.
- Замену электроприборов.
Более строгие требования к узакониванию любых изменений применяются к историческим зданиям, где важно сохранить цвет фасада, первоначальные декоративные элементы, размеры оконных и дверных проемов. Даже замена старых окон на пластиковые в таких домах проблематична.
Чем рискует покупатель?
Множество квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, когда-то были перепланированы их владельцами для повышения комфортности внутреннего пространства.
Законом такие преобразования собственникам разрешены, но только в том случае, если они согласованы с контролирующими органами (ст.25-26 ЖК РФ).
Что делать, если при покупке выявлена незаконное изменение планировки? Покупая такое жилье, важно выяснить, узаконены ли преобразования и отражены ли они в поэтажном плане и техпаспорте.
Если продавец перепланировал всё самовольно, то в документах фактически значится другая квартира, и после её приобретения при оформлении у вас возникнут проблемы.
Если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать? Хуже всего, если вы купили её, не обратив внимания на неточности в документах, а затем решили её продать. В этот момент и могут начаться неприятности.
Какие риски следует учитывать?
Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм. Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, что является уже более серьезным. Помимо этого, пострадавшая сторона может через суд потребовать дополнительные взыскания, и в большинстве случаев им удается их получить. К таким случаям можно отнести следующие:
- нарушение в функционировании вентиляции;
- проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
- снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.
Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.
Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей. Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф. Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.
Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:
- Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
- Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
- Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.
Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.
Минусы приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой
- Оформление документов по изменению технического плана ложится на нынешнего владельца жилья. Это является главным минусом покупки жилья с неузаконенными преобразованиями. Перед покупкой нужно тщательно изучить список изменений, чтобы понимать, какие документы вам придётся оформлять.
- При выявлении угрозы для безопасности дома, вся ответственность также лежит на текущем владельце. Если окажется, что перепланировка опасна для состояния дома, то на текущего владельца могут быть наложены большие штрафы и требование восстановить прежний вид.
- Дополнительные затраты для получения необходимой документации. Некоторые документы будет довольно сложно получить, так что, будьте готовы к тому, что у вас может уйти много времени и средств.
- Риск того, что проведённые изменения окажутся ненадёжными, и будет угроза разрушения жилья.