Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

---

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.

Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.

• Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;

• Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;

• Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;

• Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.

Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.

Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.

Возможные риски:

• двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);

• появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;

• банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.

Что означает переуступка прав собственности

Когда заключается договор долевого участия (ДДУ), у покупателя не возникает право собственности на строящуюся квартиру (ведь фактически ее еще нет), но появляется право требования – гражданин может получить жилье после ввода дома в эксплуатацию. ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию в Росреестре.

Имущественные права на объект недвижимости можно передать другому человеку по договору цессии (или переуступки). Продавца в этой сделке называют цедентом (им может быть частное лицо или организация), покупателя – цессионарием. Если оплата за квартиру внесена не полностью, долг переходит на нового дольщика. При этом застройщик должен знать о передаче права требования и дать свое согласие – в ДДУ вносятся изменения и регистрируются в Росреестре.

Продажа строящегося жилья регламентируется Федеральным законом №214. Переуступка квартиры в новостройке предполагает, что такая сделка совершается только на этапе строительства. Если дольщик уже получил право собственности на жилье, заключается стандартный договор купли.

Текущий дольщик должен предоставить покупателю:

• оригинал ДДУ;
• паспорта всех дольщиков (или свидетельства о рождении, если они несовершеннолетние);
• согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом (если договор заключен в браке);
• разрешение органов опеки (если дольщиком является ребенок или недееспособный гражданин);
• согласие застройщика на оформление договора цессии;
• справка о сумме оплаты (от строительной компании);
• разрешение банка, если при заключении ДДУ использовались ипотечные средства.

Как проводится сделка по переуступке права требования:

1. Выберите подходящую квартиру. Изучите общедоступную информацию о продавце и застройщике. Если денег на покупку не хватает, можно оформить ипотеку. Но подобные кредиты выдаются не везде – в первую очередь узнайте, с какими банками сотрудничает застройщик.
2. Закажите правовую оценку сделки. Нужно проверить ее законность, полноту пакета документов, оценить возможные риски. При необходимости убедитесь, что получено согласие застройщика и банка.
3. Подпишите договор цессии. Он составляется, как правило, в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Застройщик и банк, выдавший ипотеку, также могут затребовать этот документ или его копию.
4. Передайте цеденту оговоренную стоимость квартиры – переводом на счет или наличными. Обязательно сохраните подтверждающий документ (платежное поручение, расписка).
5. Заплатите государственную пошлину в размере 350 рублей – ее должен вносить покупатель.
6. Сдайте договор на государственную регистрацию. Если квартира оплачена не полностью, на сделке должен присутствовать представитель строительной компании, так как задолженность переходит к новому дольщику.
7. Получите документ с отметками Росреестра. Как правило, на регистрацию договора цессии уходит около 10 дней.

Плюсы для продавца (цедента):

• Денежная выгода — продавец может получить до 20% прибыли за продажу по переуступке, поскольку цена квартиры в активно строящемся доме выше, чем стоимость жилья на начальной стадии строительства.

Минусы для продавца:

• Время — поскольку для подтверждения сделки необходимо получать разрешения и обращаться в Росреестр, цессия занимает больше времени, чем стандартная купля-продажа.
• Налог — переуступка является сделкой с целью получения дохода, поэтому она облагается налогом.

Плюсы для покупателя (цессионария):

• Стоимость — квартира по переуступке в строящемся доме стоит дешевле, чем жилье на первичном и вторичном рынке.
• Выгода при перепродаже — после завершения строительства цессионарий может продать готовое жилье с выгодой до 50%.

Возможные минусы для покупателя:

• Затяжная стройка или банкротство заказчика — в этом случае получение квартиры отложится на неопределенный срок.
• Неисполненные финансовые обязательства предыдущего владельца — если цедент не полностью погасил задолженность перед застройщиком, она переходит на покупателя.
• Риск потерять жилье, если не зарегистрировать сделку в Росреестре или неправильно оформить договор.

Переуступка квартиры: что такое и когда используется?

Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.

Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.

Что такое переуступка прав

Сегодня продать и купить недвижимость в России можно несколькими способами. Классический договор купли-продажи заключается, если квартира уже построена – когда вы приобретаете готовый объект у застройщика или жилье на вторичном рынке.

Если квартира только строится, можно заключить с застройщиком ДДУ – договор долевого участия. Сегодня действуют достаточно серьезные механизмы обеспечения прав дольщиков, которые делают ДДУ более безопасным инструментом, чем еще несколько лет назад (например, счета-эскроу).

Но как быть, если ДДУ заключен, до конца строительства еще много времени, а квартиру по этой сделке нужно продать уже сейчас? Подойдет цессия, или договор переуступки прав на квартиру.

По переуступке продается не объект недвижимости (ведь его еще нет), а право на него. Действующий дольщик (цедент) выходит из ДДУ, а на его место приходит покупатель переуступки – цессионарий. После оформления всех документов цессионарий (покупатель) получит все права и обязанности дольщика по ДДУ, который ранее был заключен на эту квартиру.

У переуступки есть свою плюсы и минусы. Это вполне законная процедура, главное, чтобы намерения сторон не были мошенническими.

Договор цессии гарантирует тот факт, что в будущем покупатель сможет оформить права собственности на недвижимость в готовом доме. Документ оформляется в дополнение к главному договору ДДУ и тоже подлежит регистрации в Росреестре. Переуступленный договор оформляется исключительно на те квартиры, которые еще не построены и не введены в эксплуатацию. Договор цессии нельзя оформить задним числом – это приведет к его аннулированию.

Перед сделкой покупателю необходимо проверить надежность застройщика и правильность составления договоров. Продавцы могут спешить продать недвижимость из-за проблем со строительством.В этом случае потребуется убедиться в том, что компания надежная, так как взыскать средства с первого собственника уже не получится.

Схема проведения сделки по переуступке прав

Чтобы покупатель мог избежать рисков при переуступке квартиры, ему следует знать, как осуществляется процедура.

1. Дольщик получает согласие застройщика на процедуру и берет справку о том, что его обязательства по оплате договора выполнены и штрафов нет.
2. Оформляется справка из Росреестра, в которой указываются собственники по ДДУ, обременения и т.д.
3. Заключается договор уступки прав требования.
4. Договор регистрируется в Росреестре. Сроки — до 10 дней.

К видам цессии относят сделку с физическим или с юридическим лицом.

• Первый вид сделки (соглашение или договор переуступки прав) оформляется между физлицами. К примеру, гражданин приобрёл долю в возводимом доме, еще на стадии котлована и решает её продать другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор переуступки прав и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняется только фамилия и данные участника «долевки», а все остальное остается прежним, т.е. метраж, сроки сдачи и т.д.

Часто граждане заключают такой вид сделок для инвестиционных целей. Это обозначает что, для них лучше выгодно продать купленную ранее дешевую «долевку». Обычно цена растет, когда подходит срок сдачи, т.е. квартиры со свидетельством.

• Второй мало отличается от первого вида. Отличие в том, что юридическим лицом может выступать подрядная организация, инвесторы и оплату производят по безналичному расчету.

Третьей стороне, то есть второму покупателю, легче оказаться в рискованной ситуации, чем первому дольщику. Потому что он юридически связан только с продавцом, а не с Застройщиком. Если продавец юридическое лицо, то покупатель может и не знать об отношениях этого лица с Застройщиком. Это большой риск, как мы опишем ниже на примере.

Если же продавец – частник, то главный риск в том, что у него может не оказаться всей полноты права требования. Соответственно, покупая долю, приобретатель может лишиться правовой защиты сделки, вплоть до потери денег и квартиры.

Объясним подробнее. Единственным документом, который по закону гарантированно передает право требование, является договор долевого участия, ДДУ. Его зарегистрируют в Росреестре. Переуступка прав по ДДУ, с точки зрения легитимности сделки, считается безупречной. Если при продаже договор переуступки прав заключается на основе ДДУ, то он также считается легитимным.

Но как с этим на практике? С вариациями.

Важно! Если переуступка оформляется другими договорами, то фактической передачи прав требований не происходит!

Кроме того, в других договорах могут быть предусмотрены дополнительные условия перехода прав требования. Пока они не выполнены, сделка не считается легитимной.

Причины переуступки прав

Причины продажи долевого участия могут быть неблагоприятными для покупателя и вызываться не очень комфортными ситуациями. Распространенные случаи, когда строительство заморозилось, не соблюдаются нормы, от чего страдает качество работ, либо Застройщик попросту растратил средства инвесторов и находится в состоянии, близком к банкротству.

Разочарованные дольщики переуступают права требования другим покупателям (естественно, по сниженной цене), чтобы сохранить хотя бы первоначальные взносы. Новый дольщик оказывается в цейтноте. Поскольку добровольно попал в эту неприятную ситуацию, прельстившись дешевой ценой.

Отсюда вывод – причины продажи легко знать, если самому собрать информацию об объекте. Неплохо проверить деловую репутацию Застройщика, его законченные проекты, отзывы инвесторов, любые данные, которые помогут определиться с ситуацией.

Похожие записи:

• Ответы на часто задаваемые вопросы
• Детские пособия в Ненецком автономном округе
• Для малообеспеченных семей с детьми