Разные статусы участков: правовые последствия
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разные статусы участков: правовые последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.
ИЖС: возможности капитального строительства
Название ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) прямо указывает на главную фишку надела. Только здесь закон разрешает построить капитальное жилье для круглогодичного проживания.
Подобные наделы всегда располагаются в пределах населенных пунктов, и инженерные коммуникации находятся в прямой доступности. Для дома существует набор ограничительных параметров: максимум три этажа, лимиты по площади и высоте потолков. Кроме того, проживать в таком доме может только одна семья. У наделов под ИЖС имеются следующие положительные возможности:
- У вас не возникнет сложностей с оформлением ипотеки под такой ЗУ.
- Дом после оформления получает почтовый адрес, а проживающая в нем семья – прописку.
- Доступна любая инфраструктура (больница, школа, магазины, дороги). За ее создание и поддержание отвечают местные органы власти.
Что лучше СНТ или ИЖС — аргументы за и против
Перечислю аргументы, дополнив их коротким анализом.
1. На землях ИЖС, строите все что хотите, и никто в последствии не снесет
Звучит такое утверждение очень убедительно.
Во-первых, говорящая сама за себя расшифровка аббревиатуры ИЖС — индивидуальное жилищное строительство, в противоположность устрашающей фразе — земли для сельскохозяйственного производства.
Во-вторых, целый ряд скандальных историй со сносом домов, построенных незаконно в дачных поселках Подмосковья.
Как результат, большинство покупателей убеждены, что ИЖС, с точки зрения законности строительства, однозначно лучше.
Это действительно так, если мы говорим о таунхаусах и дуплексах. В этом случае стоит очень внимательно разбираться с назначением земли и проектом здания. Если таун или дуплекс построены единым блоком без деформационных швов на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, то могут возникнуть вполне реальные проблемы с законностью возведения такого здания. Про деформационный шов можно прочитать здесь.
Однако, если мы говорим об отдельностоящем коттедже, ситуация выглядит почти «зеркально». Как раз на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, построить и зарегистрировать можно более менее что угодно. Главное, чтобы строение представляло собой отдельностоящий дом и было не выше трех этажей. Все это по дачной амнистии регистрируется на законных основаниях.
Не верите? Вот пример из КП «Усадьбы Аносино» — типичный дачный домик 🙂
важно! — Для регистрации строения по дачной амнистии дом должен полностью находиться в границах участка, проверьте это обязательно при покупке (можно через публичную карту Росреестра). Дело в том, что раньше разрешалось зарегистрировать дом без геодезической привязки к участку, и неприятных историй с залезанием здания к соседям предостаточно.
Вот пример трех участков, наложившихся границами друг на друга
В случае же с ИЖС получение разрешения на строительство является обязательным. В принципе ничего особенного, но в любом случае это затраты. Да и слово «разрешение» означает, что могут и не разрешить.
вывод: Если речь идет про отдельностоящий коттедж, разница в уровне риска, связанного с законностью строительства, между ИЖС, дачным строительством и садоводством-огородничеством несущественна. С таунами и дуплексами ИЖС предпочтителен, но не всегда обязателен, — надо изучать проект здания.
2. В поселках с ИЖС можно прописаться, в СНТ — ТОЛЬКО через суд
Возможность прописки является достаточно сильным преимуществом для покупателей, которые хотят продать квартиру и уехать жить загород.
Для прописки в доме, должны быть выполнены следующие условия:
— коттедж и участок в собственности;
— дом зарегистрирован как жилое строение;
— дом пригоден для круглогодичного проживания (обеспечен необходимыми коммуникациями);
— домовладению присвоен почтовый адрес.
важно: Очень часто упоминается требование о том, что участок должен быть отнесен к землям поселений. По моей практике это не соответствует действительности. Есть живые примеры в ближнем Подмосковье, когда люди прописывались в домах, построенных на сельско-хозяйственных землях через суд. Процесс муторный, но достаточно отработанный, и услуги юристов по этой теме относительно недорогие (~30 тыс.руб. под ключ).
Все эти условия почти что автоматически выполняются для коттеджей на землях ИЖС, за исключением коммуникаций.
В случае же с дачными поселками и садовыми товариществами такие требования выполнить не всегда возможно. Однако, это не значит что прописка в СНТ однозначно невозможна, — надо изучать конкретную ситуацию.
вывод: Прописка на землях ИЖС возможна практически во всех случаях. На землях для садоводства-огородничества и дачного строительства — не всегда, и, как правило, требует судебного решения.
3. Налог на дом на земле сельхозназначения значительно ниже
Вроде как логично. Сельскохозяйственные земли и строения на ней не должны облагаться высоким налогом, чтобы не усложнять жизнь сельхозпроизводителям. Обычно так и происходит.
Но есть существенный нюанс. Налог на недвижимость рассчитывается на основе оценки кадастровой стоимости. И, в идеале, кадастровая оценка стоимости должна совпадать с рыночной оценкой.
Давайте теперь посмотрим на два абсолютно одинаковых участка с разными назначениями: ИЖС и дачное строительство / садоводство-огородничество. На этих участках построены одинаковые дома с идентичными коммуникациями. И тогда скажите мне, почему рыночная стоимость у этих объектов должна существенно различаться ???
Следуя этой логике, получается что и налог не должен отличаться. К примеру, если в качестве кадастровой стоимости была принята цена из договора купли-продажи.
В качестве дополнительно аргумента в пользу СНТ можно использовать утверждение о том, что дом на дачке не признают объектом роскоши. Здесь сложно предсказывать, как будет сделано. По идее опять же объект роскоши или нет, логично определять исходя из кадастровой стоимости. С другой стороны в той же Беларуси, за базу приняты физические характеристики дома и участка (площадь участка и дома, статус земель и т.п.).
вывод: Покупка дома и участка в СНТ не гарантирует более низкого налога на недвижимость по сравнению с ИЖС. Однако существенно снижает угрозу попасть под санкции высоких налогов.
4. Тарифы на газ и электричество на землях ИЖС ниже
Обнаружил для себя достаточно интересный момент. Оказывается жители коттеджных поселков с ИЖС в большинстве своем приравнены к жителям деревни. Как следствие, МОЭСК и Мособлгаз предоставляют им энергоносители по более низкому тарифу, нежели владельцам коттеджей в СНТ.
Так, по электричеству разница достаточно существенная, в 2014 г 1 кВт/час стоил:
— для ИЖС 2.81 руб.
— ДНП, СНТ 4.01 руб.
Согласитесь, разница заметная. Детальная информация по тарифам на энергоносители в статьях «Тариф на электроэнергию в Подмосковье» и «Тариф на газ в Подмосковье».
важно: Возможна ситуация, когда вашей энергоснабжающей организацией является ДНП или управляющая компания поселка. В этом случае рекомендую внимательно изучить договор на поставку энергоносители. Всякое может быть.
вывод: Льготный тариф на энергоносители заметное преимущество ИЖС перед СНТ, и этот фактор не стоит сбрасывать со счетов при оценке вариантов для покупки.
5. Местные власти обязаны развивать социальную инфраструктуру поселков с ИЖС
Действительно, законодательство об органах местного самоуправления возлагает обязанность по обеспечению территории социальной и инженерной инфраструктурой на местные органы власти.
Но я бы особо не обольщался. Должны они может и должны, но реалии обычно оказываются противоположными. Чаще случается наоборот, девелопера коттеджного поселка с ИЖС постоянно нагружают все новыми и новыми задачами по развитию прилегающей социальной инфраструктуры.
Так что я считаю этот аргумент несостоятельным.
Вот вроде бы и все….
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.
Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.
Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.
Целевое назначение участков под ИЖС
Чтобы иметь ясное представление о том, чем отличается СНТ от ИЖС, нужно сравнить статус одного и другого надела. Все участки имеют конкретное целевое назначение. Если речь идет о земле городских поселений, то назначение участков будет следующим:
- Строительство объектов недвижимости для жилья.
- Обеспечение необходимыми коммуникациями.
- Работа общественного транспорта.
- Нахождение сельскохозяйственных угодий.
- Другие возможные задачи.
Данные участки могут приобретаться для разных целей, а именно:
- Для ИЖС, то есть строительства капитального сооружения, в котором возможно проживание круглый год.
- Для ведения подсобного хозяйства, а именно: выращивания сельскохозяйственных культур, разведения домашних животных и так далее.
- Для дачного строительства, то есть постройки, предназначенной только для летнего проживания.
- Строительство в данном случае разрешается, если имеется специальный документ для этого. Все постройки должны быть в соответствии с градостроительным планом надела.
Для каждого участка земли существуют свои нормы строительства. За любую незаконную постройку собственнику грозит штраф в размере 3 тысяч рублей. Для проверки использования земель, в частности в Подмосковье, летают квадрокоптеры и фиксируют все изменения.
«Сейчас много случаев, когда на землях ИЖС строят многоквартирный дом. Вскоре дом проверяют по жалобам соседей. Если на землях ИЖС построен многоквартирный таунхаус, то его вправе снести как незаконный. Поначалу собственнику направят уведомление об исправлении ситуации, в противном случае последует постановление в суд. Сносить здание будет администрация. Счет за работы она направит владельцу», — добавил Сергей Бондарь.
Сравнительная таблица
Предлагаем кратко обобщить информацию о возможных формах организации деятельности на земельном участке.
| Название | Расшифровка | Назначение |
| СНТ | Садовое некоммерческое товарищество | Занятие огородничеством с доступом к коммуникациям |
| ДНП | Дачное некоммерческое партнерство | Занятие огородничеством без доступа к коммуникациям. Земля стоит меньше |
| ИЖС | Индивидуальное жилищное строительство | Строительство жилого дома |
| ИЖД | Индивидуальный жилой дом | |
| КП | Коттеджный поселок | Проведение досуга с удобствами |
| СДТ | Садовое дачное товарищество | Занятие огородничеством с возможностью обособления |
Виды земельных участков
Все земли в Российской Федерации делятся по целевому назначению на категории исходя из назначения – земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта и т.д.
Кроме того, существует такое понятие, как вид разрешенного использования земли. Виды разрешенного использования участков устанавливаются в соответствии с классификатором, принятым органами исполнительной власти.
Что из себя представляет ИЖС? Это вид разрешенного использования земельных участков, который расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Такой вид использования предполагает предоставление земель для выполнения строительных работ по возведению частных домов для проживания граждан. Такие работы выполняются за счет личных средств индивидуальных застройщиков.
Земли выделяются в отношении граждан на основании договора купли-продажи или договора аренды земельного участка на продолжительный срок.
Допускается использование данных земельных наделов для возведения объектов недвижимости не более трех этажей и не выше 20 метров.
Предоставление участков граждан возможно и в границах города, и в дачных или садовых товариществах. При этом нормативно-правовая регламентация этих категорий земельных участков различное.
СНТ — это садовое некоммерческое товарищество, которое представляет собой объединение граждан для ведения садоводческих и огороднических работ.
Отличие между участками под ИЖМ и наделами в СНТ в земельной категории, из которой выделяются под данные цели участки физическим лицам.
Садовые товарищества, обычно, размещаются на земле для сельхоз. назначения, а наделы ИЖС предоставляются из земель населенных пунктов.
Что можно и нельзя на земле СНТ
Участки в садовом товариществе можно продать или купить, подарить и передать по наследству. Для владельцев существуют ограничения и послабления.
Можно:
- строить дом;
- возводить хозяйственные постройки;
- разводить огород с сельскохозяйственными культурами;
- менять статус участка.
Нельзя:
- заниматься подсобным хозяйством и предпринимательством;
- проводить коммуникации без согласия остальных членов партнерства;
- не подчиняться правилам, принятым на собраниях товарищества.
Как прописаться на участке ИЖС?
Дом, находящийся на территории ИЖС, подразумевает наличие официального адреса. Поэтому собственник может получить временную или постоянную регистрацию на такой территории.
Прописка возможна, если будут соблюдены следующие условия:
| Строительство дома только планируется | Для прописки участок должен располагаться в населенном пункте или рядом с ним. Сначала придется построить дом, ведь регистрация не допускается на участке без него. |
| Дом еще строиться | Должен быть поэтажный план, который можно получить в БТИ |
| Имеется готовая жилая постройка | Для оформления прописки достаточно наличия официального почтового адреса |
Каждая из территорий имеет свои плюсы и минусы.
Плюсы ИЖС:
- возможность оформления льгот;
- обустройство ближайших территорий;
- возможность простой регистрации;
- инфраструктура.
Минусы ИЖС:
- высокая стоимость;
- налог;
- ограничение по площади, которое определяется в каждом регионе страны в индивидуальном порядке;
- участок будет принудительно выкуплен, если в течение пяти лет после приобретения на участке не появится объект;
- все строения должны соответствовать нормам и стандартам.
Читайте, можно ли перевести земли сельхозназначения под ИЖС. Возможна ли отмена разрешения на строительство ИЖС? Информация здесь.
В чем разница между ИЖС и ЛПХ? Подробности в этой статье.
Плюсы СНТ:
- низкая стоимость;
- низкая сумма налога;
- экология.
Минусы СНТ:
- требуется развитие СНТ;
- невозможность получения регистрации;
- в редких случаях участок будет принят в качестве залога;
- любой дом без должного разрешения будет являться «дачным».
Плюсов и минусов намного больше, но все они будут определяться в зависимости от цели, под которую приобретается участок. Также это повлияет на то, что лучше: ИЖС или СНТ в каждой ситуации индивидуально.
Сравнительный анализ земель
| Сравнительные
характеристики |
ИЖС | СНТ | ДНП |
| Кадастровая
стоимость |
Наиболее высокая | Ниже, чем ИЖС | Ниже, чем ИЖС.
Равна или ниже чем СНТ (зависит от категории ЗУ). |
| Размеры участков | Максимальные – 10-15 соток. Допускают раздела на два и более участка. | Меньше, чем ИЖС – до 10 соток. | От 6 до 10 соток. |
| Ставка земельного налога | Средняя | Низкая, несущественная | Средняя |
| Членские взносы | Не уплачиваются | Уплачиваются | Уплачиваются |
| Качество почв | Среднее | Отличаются высоким плодородием | Среднее, низкое |
| Капитальное строение | Обязательно | Не предусмотрено | Не предусмотрено |
| Хозяйственные постройки | Разрешены | Не предусмотрены | Не предусмотрены |
| Посадка сада, огорода | Разрешена | Обязательна | Обязательна |
| Оформление разрешения на строительство | Обязательно | Не предусмотрено | Не предусмотрено |
| Постоянное проживание | Разрешено | Не предусмотрено | Не предусмотрено, может разрешаться через суд. |
| Прописка | Разрешена | Не предусмотрена | Не предусмотрена |
| Регистрация строения в Росреестре | Обязательна | Не предусмотрена | Не предусмотрена |
| Регистрация ЗУ в Росреестре | Обязательна | Обязательна | Обязательна |
| Ответственность за отсутствие строительных работ | Административная ответственность | Не предусмотрена | Не предусмотрена |
| Ответственность за не использование ЗУ | Не предусмотрена | Административная ответственность | Административная ответственность |
| Инженерные коммуникации | Предоставляются в полном объёме | Сезонные водопровод и электричество | Сезонные водопровод и электричество |
| Развитие инфраструктуры | Развивается муниципалитетом в полном объёме, из муниципального бюджета. | Развивается по усмотрению членов товарищества, из фонда членских взносов | Развивается по решению правления и общего собрания, из фонда членских взносов |
| Транспортное сообщение | В шаговой доступности,
постоянно |
Сезонное | Сезонное |
| Почтовый адрес | Обязателен | Не предусмотрен | Допустим (зависит от категории ЗУ) |
| Собственник ЗУ | Физическое лицо, администрация населённого пункта (при аренде) | Юридическое лицо (учредитель), администрация населённого пункта (при аренде). | Юридическое лицо (учредитель), администрация населённого пункта (при аренде). |
| Форма собственности на ЗУ | Индивидуальная, долевая | Совместная, совместная долевая | Совместная, совместная долевая |
| Оформление в ипотеку | По усмотрению банка | Не оформляется | Не принимается к оформлению |
| Ликвидность | Максимальная, может выступать залоговым имуществом. | Средняя, иногда выступает в качестве залога | Низкая, в залог не оформляется |
| Стоимость | Максимальная | Средняя | Средняя или самая низкая (зависит от параметров ЗУ) |
| Участие в сделках, передача по наследству | Беспрепятственно участвует в сделках, передаётся по наследству | Участвует в сделках с разрешения общего собрания, наследник обязан вступить в членство | Участвует в сделках с разрешения общего собрания, наследник обязан вступить в членство |
При приобретении земельного участка в собственность или в аренду, следует ориентироваться на указанные выше параметры, чтобы не ошибиться в выборе и беспрепятственно использовать приобретённый надел, согласно установленному виду разрешённого использования.
Под определением ”ИЖС” подразумевается персональное жилищное строительство.
Говоря о том, что такое ДНП, расшифровка — земельный участок, который расположен в некоммерческом дачном партнерстве.
Участки ДНП предоставляются местными органами самоуправления с целью ведения:
- дачного;
- садового;
- огородного хозяйства.
Несмотря на расшифровку ДНП земельный участок может обладать различными строениями.
Для формирования партнерства в 2020 году выделяют несколько разновидностей земельных участков, а именно:
- относящиеся к какому-либо населенному пункту;
- являющиеся сельскохозяйственными угодьями.
Если же территория ДНП относится к населенному району, то она может приравниваться к участкам, которые могут предоставляться под ИЖС.
Можно ли построить дом в ДНП? Не просто можно, а нужно, так как по закону (в отличие от СНТ) на участке ДНП обязательно должна находиться жилая постройка, правда, без фундамента и несущих стен, поэтому для постоянного проживания она вряд ли подойдет. И земля на дачном участке не такая плодородная, как в садовом. Ведь основное предназначение дачи – отдых.
Во всем остальном ДНП и СНТ схожи: это официально зарегистрированные объединения владельцев, которые решают все организационные вопросы по облуживанию и обустройству территории общего пользования совместно и за собственные средства (членские взносы в СНТ и ДНП).
Преимущества:
- невысокая цена;
- в черте города возможна прописка в ДНП;
- к дачам, в отличие от капитальных домов, не предъявляется особенно строгих требований.
Недостатки:
- на участке ДНП обязательно придется строить дом, но капитальное жилое строение с фундаментом, там возводить запрещено;
- коммуникации прокладываются за счет владельца;
- недостаточно развита инфраструктура;
- при продаже дачи, расходы на возведение дома не покроются;
- в ипотеку купить объект практически невозможно.
Что выгоднее для собственника
Сопоставление обоих видов земель показывает, что понятие территории поселений значительно шире, чем характеристика участка под индивидуальное жилищное строительство. Последний включается в состав населенных пунктов как их неотъемлемая часть. И тот, и другой вид предполагает наличие недвижимых объектов, но их масштабы и порядок использования значительно различается на поселенческих землях в общем их понимании и на участках под ИЖС.
Выгода приобретения того или иного земельного объекта зависит от целей, руководящих покупателем. Необходимость строительства дома, который беспрепятственно со стороны контролирующих органов можно зарегистрировать как жилое помещение, предусматривает покупку именно участка под ИЖС. Это избавит собственника от дальнейших проблем с постановкой жильцов на регистрационный учёт, продажей имущества, передачей его по наследству и т.д.
1. Построив дом на землях ИЖС, при желании Вы можете прописаться в этом доме и получить милицейский адрес (вопрос однако в том, есть ли у Вас вообще желание выписываться, например, из Москвы?). И кроме этого – обратите внимание: выписку по старому месту проживания и прописку на новом загородном месте обычно планируют делать, например, люди предпенсионного и пенсионного возраста, для того, чтобы якобы была возможность перевести выплату пенсии на другой адрес. Или например, семьи с маленькими детьми/школьниками, чтобы устроить своих детей в детсад и школу. Но в наших условиях в ХХI веке, в котором мы все живем, можно организовать перевод любых средств и выплат на любой адрес/банк/карточку с любого счета, в том числе пенсионного, без смены места официальной регистрации. И любая компания, вдумчиво относящаяся к созданию своих дачных поселков на землях ДНП, обязательно сделает так, чтобы они располагались или в шаговой, или в 2-3 минутной доступности на автомобиле от своих поселков в крупных близлежащих населенных пунктах. А все вопросы устройства детей в детсад/на учебу возможно решить теперь и без прописки на конкретной территории.
2. По идее, земли, отведенные под ИЖС, муниципалитеты должны обеспечить необходимым набором инфраструктуры. Это дороги, транспорт, школы, больницы, магазины – все по специальным социальным нормам. Однако не стоит забывать о том, в какой стране мы живем. Каждый из нас знает, как сложно заставить местные власти хотя бы отремонтировать дорогу возле своего дома. Так что статус ИЖС – это далеко еще не гарантия «райской жизни».