Как сделать оценку квартиры для ипотеки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать оценку квартиры для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Как банк использует закладную
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
- Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
- Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
- Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Услуга оценки квартиры в новостройке
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
- Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
- Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.
Кто проводит оценку квартиры для ипотеки?
Оценку квартиры для ипотеки проводят оценщики. Вы можете посмотреть список агентств, аккредитованных банком, где вы берете ипотеку, на официальном сайте банка. Либо вам подскажет данную информацию риелтор, если вы покупаете квартиру и оформляете все через агентство недвижимости.
Напомним, что оценка квартиры для ипотеки – дело официальное, «дядя с улицы» проводить ее не может. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который четко определяет основные требования к оценщику. Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. В любом случае, у лица, которое будет проводить оценку, должно быть:
- профильное образование,
- членство в СРО,
- застрахованная ответственность.
Для чeгo нyжнa зaклaднaя пpи ипoтeкe
3aeмщикy. 3aeмщики, пpeдocтaвляющиe бaнкy гapaнтии вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв — в тoм чиcлe зaлoг — пoлyчaют бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния. B ocтaльнoм зaклaднaя зaeмщикy нe нyжнa — oнa нyжнa бaнкy.
Бaнкy. Дoкyмeнт oбecпeчивaeт пpaвo бaнкa тpeбoвaть вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв или взыcкaния имyщecтвa, ecли зaeмщик нe выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa. Нaпpимep, opгaнизaция мoжeт пepeдaть или пpoдaть зaклaднyю бeз coглacия зaeмщикa, a тoлькo c eгo yвeдoмлeниeм. Кpoмe тoгo, цeннaя бyмaгa пoзвoляeт пpивлeкaть cтopoнниe инвecтиции — ecли бaнк cмoжeт зapaбoтaть нa cдeлкe, oн мoжeт пpeдocтaвить бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния зaeмщикy. C пoмoщью зaклaдныx бaнки фopмиpyют кaчecтвeнный финaнcoвый пopтфeль.
Результат оценки квартиры
Когда сбор, необходимой информации, завершён, специалист-оценщик начинает обрабатывать данные. Обычно это занимает 1-2 дня. В результате заказчик получает отчет, которым будут руководствоваться работники банка, принимая решение о выдаче займа, его сумме и размере процентной ставке по кредиту.
В отчете обязательно должна содержаться следующая информация:
- реквизиты экспертной компании;
- паспортные данные заемщика;
- методы проведения оценки;
- общая характеристика объекта недвижимости;
- аналоговое исследование жилищного рынка;
- ликвидная и рыночная стоимость жилого помещения;
- приложение, содержащее копии всех предоставленных заемщиком документов и фотографии квартиры.
Письменная версия аналитической оценки, проделанной экспертом, выполняется в формате А4, прошнуровывается и имеет средний объем 25-30 листов. Страницы нумеруются, в документ заверяется с помощью печати и подписи ответственного сотрудника оценивающей компании.Важно! Многие банки уделяют особое внимание качеству и количеству фотографий, прилагаемых к отчету. Фотосъемка должна проводиться днем в условиях хорошего освещения.
Сбор документов для получения ипотеки на квартиру процесс крайне трудоемкий. Когда встает вопрос об оценке потенциальной собственности, заемщик часто теряется.
Если подойти к данному вопросу с умом, то процедура определения оценочной стоимости пройдёт легко:
- Сбор документов для подачи в экспертную компанию лучше начать заранее, до заключения договора с исполнителем.
- Лучше остановить выбор на одной из фирм, предложенных банком-кредитором. Так можно избежать немало проблем, связанных с согласованием кандидата, а также уменьшается возможность попадания в мошеннические схемы.
- Информативный и правильно оформленный отчет – это половина успеха. У сотрудников банка не должно возникать ни малейшего сомнения в объективности оценки квартиры. Не имея возможности лично осматривать каждый объект залога, работники финансово-кредитных организаций являются крайне мнительными. В связи с этим, даже мелкие недочеты оценщика могут плачевно обернуться для заемщика.
На что влияет оценка квартиры при ипотеке?
«На что влияет оценка квартиры при ипотеке?» — этот вопрос особенно актуален для тех, кто приобретает в ипотеку недвижимость на вторичном рынке. Конкретнее — квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах или «с рук».
Важно с самого начала прояснить что называется «первичкой», а что «вторичкой». Ведь оценка квартир в первом случае несколько отличается от второго.
«Первичкой» считается квартира, которая приобретается еще на этапе строительства. Если такая квартира берется в ипотеку, то оценивается она не сразу, а только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания Акта приема-передачи.
Оценка квартиры для закладной в этом случае является скорее формальной процедурой. В данном случае она никак не влияет на выдачу банком кредита.
Другое дело — «Вторичка» (квартира в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию). В этом случае оценка для ипотеки производится до выдачи кредита и напрямую может на нее (выдачу) повлиять.
При этом не стоит обнадеживать себя тем, что вам бала предварительно одобрена определенная сумма. По большому счету этот факт мало что значит.
Ведь по факту банк даст вам в кредит не ту сумму, которая предварительно одобрена, а ту, в которую оценил недвижимость оценщик
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Закладная — это документ, который подтверждает право кредитора на залоговое имущество. Составляет закладную банк, а подписывает заемщик.
Для кредитора закладная не только как гарантия возврата денег от заемщика, но и инструмент для привлечения дополнительных финансов. Если банку потребовались деньги, он вправе продать закладную другому кредитору. Законом это разрешено, согласие плательщика не требуется. Но условия ипотечного договора от этого не изменятся.
Когда банк выпускает ценные бумаги для торговли на бирже, он подкрепляет их закладными. Так финансовой организации удается сохранять нужный оборот денежных средств.
Для заемщика закладная не несет никакой пользы, а только накладывает дополнительную ответственность. Но отказаться от ее подписания нельзя по закону.
Когда банк дает кредит на покупку жилья, ему взамен нужен залог. Залогом при ипотеке выступает та квартира, которая покупается. И пока заемщик не выплатит все деньги банку, квартира в залоге.
Оценка банку нужна для того, чтобы он видел, сколько стоит то жилье, которое у него в залоге.
Например: банк дал ипотеку на 2 миллиона рублей. Следовательно, предполагается, что залоговую квартиру можно будет продать в случае невозврата кредита минимум за 2 миллиона. Поэтому проводится оценка, чтобы подтвердить ликвидность объекта.
А для покупателя оценка – это подтверждение того, что квартира стоит тех денег, за которые она продается.
Что входит в отчет об оценке
Итогом работы оценщика является отчет об оценке. Оценка недвижимости для ипотеки обязательно должна содержать информацию:
- О квартире:
- Метраж: общая и жилая площадь, площадь кухни, высота потолков.
- Лоджии и балконы: их количество, площадь, состояние, наличие/отсутствие остекления.
- Соответствие планировки квартиры плану из БТИ. Обязательны данные о перепланировках, если таковые проводились.
- Окна: вид из окон, состояние остекления, возможные изменения размера оконных проемов.
- Инженерное оснащение квартиры: водоснабжение, наличие горячей воды, отопление. Следует указать, обновлялись ли батареи и система электроснабжения, упомянуть наличие теплых полов, электрических и газовых колонок, бойлеров.
- О доме:
- Проект, год постройки, количество этажей и подъездов.
- Стены и перекрытия: материал, состояние.
- Общее состояние: вид фасада, состояние входной группы и подъезда, степень износа.
- Ремонт: проводился ли капитальный ремонт дома, насколько он необходим в данный момент.
- О расположении объекта:
- Прилегающая территория: состояние двора, примыкающих улиц, возможность подъезда автотранспорта, состояние подъездных путей и пешеходных дорожек, наличие и состояние детских площадок.
- Инфраструктура: наличие и удаленность детских садов, школ, парков, скверов, коммерческой и развлекательной инфраструктуры.
- Транспорт: удаленность транспортных развязок, интенсивность движения, расстояние до остановок общественного транспорта. Обязательно указывается расстояние до ближайшей остановки метро.
- Средняя стоимость м2 жилья в этом районе.
К отчету прилагается таблица технического состояния дома с информацией о серьезных дефектах конструкции или инженерного оборудования. Обязательно следует указать вероятность признания жилья ветхим или аварийным, возможность и необходимость проведения капитального ремонта.
Обязательно ли оценивать недвижимость и можно ли этого избежать?
Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.
Почему так происходит? Дело в том, что, по законодательству, при ипотечном кредитовании закладную на недвижимость невозможно оформить до тех пор, пока это жилье не будет оценено. Точно так же должны быть заранее определены предмет обременения и конкретные обязательства кредитора и заемщика. Законодательная норма закреплена в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Это правило действует и в 2021 году.
Как выбрать оценочную компанию
Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.
Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.
Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.
Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.
Где заказать оценку квартиры для ипотеки?
Требование провести оценку квартиры предусмотрено п. 1 ст. 9 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данной норме предусмотрено, что в договоре в обязательном порядке должен быть прописан предмет ипотеке (то есть объект недвижимости), его стоимость, срок действия кредита и общая сумма. Также в контракте может быть прописан порядок взыскания задолженности.
Выбрать оценщика может сам заемщик, но обычно у банка есть собственный список специалистов, к которым он может порекомендовать обратиться. Настаивать на конкретном оценщике банковская организация права не имеет, но обращение к одобренному финансовой организацией эксперту ускорит процесс рассмотрения заявки по ипотеке, так как банку не придется проверять квалификацию неизвестного специалиста.
Запретить или указывать, к какому специалисту обращаться, банк не имеет права. Если заемщик категорически не хочет обращаться в указанную банком компанию, а банковская организация отказывается принимать вывод другого эксперта, то заемщику нужно требовать письменного отказа с указанием обоснованных причин.
Оценку объектов недвижимости при ипотечном кредитовании имеет право производить аккредитованный специалист, который соответствует целому ряду требований:
- является представителем зарегистрированной организации оценщиков недвижимости;
- иметь полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 000 рублей. Данный полис является гарантией того, что в случае допущения случайной или специальной ошибки при проведении оценки недвижимости не пострадают третьи лица. В случае неправильной определения стоимости объекта ущерб будет покрыт за счет данного полиса. Требование о наличии полиса гражданской ответственности оценщика регламентировано ст. 24.7 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».