«Убьют» квартиру или замучают проверками. Чего боятся собственники и арендаторы?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Убьют» квартиру или замучают проверками. Чего боятся собственники и арендаторы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Столкнуться с аферистами, которые выдают себя за посредников в поиске арендаторов — вполне обоснованное опасение наймодателей московских квартир. В последнее время часто можно услышать истории, как квартиросдатчикам по телефону якобы агент крупной риэлторской компании предлагает быстро найти тех, кто желает снять их квартиру. Условие — предоплата на указанный номер карты. Люди платят, ждут услугу, не получают ее и только потом пытаются выяснить в агентстве недвижимости, их ли сотрудник — тот, по телефону. Хотя именно с выяснения нужно было начинать!
Советы всем, кому звонят с такими предложениями. Вам назвали имя крупной риэлторской компании? Прежде чем верить и переводить деньги, позвоните, напишите или придите в офис этой фирмы и узнайте, числится ли у них сотрудник с таким именем и номером телефона — обман вскроется быстро.
Важно помнить: при сдаче квартиры через солидное агентство не требуется предоплата — комиссионные риэлтор получает только после подписания договора найма между арендатором и арендодателем.
Большинство тех, кто сдает квартиры в долгосрочную аренду, дорожат этим имуществом, однако далеко не все заботятся о том, чтобы составить подробное описание передаваемого внаем жилья и скарба. Как правило, собственники просят агента по недвижимости вписать в приложение к договору найма только дорогостоящие предметы бытовой техники и мебели.
При знакомстве и оформлении договора стороны обычно пребывают в состоянии некоторой эйфории — они хотят сразу наладить контакт, понравиться друг другу и на бытовые мелочи часто не обращают внимание. Им вроде бы неудобно показаться чересчур дотошными. На практике множество обид и ссор между сторонами возникает именно из-за мелочей — разбитых тарелок, испорченных кастрюль и так далее.
Совет, проверенный временем: не ленитесь, заранее самостоятельно опишите состояние квартиры как можно подробнее (стены, окна, потолок и пол, двери, сантехника) и составьте перечень всех предметов с указанием срока службы и степени изношенности. Иногда владельцу полезно объективно оценить свое имущество.
И обязательно оставьте арендаторам инструкции по пользованию бытовой техникой — стиральной или посудомоечной машиной, плитой, духовкой, кондиционером и т. д. В договоре пропишите ответственность квартирантов за порчу имущества и размер залоговой суммы на такие случаи. Опыт показывает: только документы имеют силу, эмоциональные выпады без доказательств терпят провал.
Неоплата проживания и ЖКУ
Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…
Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.
Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.
Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.
Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.
Топ рисков, с которыми приходится сталкиваться собственникам
Чем опасна сдача квартиры на длительный срок:
- Соблюдение чистоты – одна из основных проблем. При первой встрече с кандидатом собственнику сложно оценить чистоплотность потенциального арендатора. Загвоздка заключается в том, что от занимаемой профессии и количества денег, порядочность съемщика не зависит.
- Причинение материального вреда. Все вещи, если ими пользуются, рано или поздно ломаются. Это касается смесителей в ванной, забитой канализации, изношенных обоев. Также могут быть и более серьезные поломки, порядок компенсации которых предстоит оговаривать заранее. Эти условия должны быть прописаны в соглашении. Решить конфликт позволит оценка вреда и добровольное возмещение ущерба. Если мирно решить спор не удалось, то предстоит обратиться в суд с исковым заявлением.
- Сложности и конфликты с соседями. Гарантировать, что постояльцы будут вести себя прилежно, не может никто. У всех случаются праздники, воспитание маленьких детей, а также домашние животные могут повлечь недовольство соседей. Избежать ссор можно, если заранее оговорить с арендаторами условия поведения и необходимость соблюдения режима шума.
- Оплата коммунальных услуг – камень преткновения. В контракте подробно описывается, кто и, в какой мере должен компенсировать стоимость квартплаты. Также оговаривается, что пользователь должен оплачивать услуги своевременно. При возникновении задолженности, начислении штрафов и пени хозяин жилья может инициировать досрочное прекращение договора и выселение нанимателя.
- Просрочка платежей за квартиру владельцу. Как уже отмечалось выше, арендодатель имеет право прекратить контракт преждевременно, если наниматель уклоняется от оплаты денег за жилье. При краткосрочной аренде достаточно пропуска двух платежей, а при продолжительном съеме – от шести месяцев просрочки.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
Залог при аренде квартиры
Как мы уже сказали, риски при долгосрочной аренде квартиры выше, чем при сдаче жилья на несколько дней. Квартиросъемщик может «исчезнуть», не внеся деньги за последний месяц проживания и/или оставить неуплаченными коммунальные платежи. Поэтому помимо основной платы арендодатель может потребовать у жильца страховой взнос (залог). Она позволяет владельцу квартиры покрыть вероятный ущерб.
Размер залога может быть равен арендной ставке за 3-4 месяца. Однако более распространенным случаем является уплата в качестве залога стоимости жилья за 1 (последний) месяц проживания. В случае соблюдения квартиросъемщиком своих обязательств по договору, арендодатель возвращает ему эту сумму после освобождения жилплощади.
Наиболее частая ошибка, которую допускают владельцы квартир при подготовке квартиры к сдаче, связана с проведением ремонта. Естественно, привлекательность квартиры, которая на момент сдачи находится в опрятном состоянии, возрастает. Однако не стоит слишком усердствовать и делать дорогой ремонт, надеясь за счет этого назначить более высокую арендную плату. На цену аренды влияет не только качество ремонта, стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и еще целым рядом факторов.
Кроме того, есть рынок, который определяет примерную цену, исходя из спроса и предложения. Поэтому, например, шикарный ремонт не сможет обеспечить спрос при высокой цене, если в подъезде грязь или отсутствуют места для парковки автомобиля, ремонт должен соответствовать статусу и рыночной цене аренды на схожие квартиры. Кроме того, не стоит делать ремонт сообразно своему вкусу, поскольку он может просто не соответствовать вкусу предполагаемой аудитории, а терять клиентов просто потому, что последним не нравится экстремальный цвет обоев, несколько неосмотрительно.
Таким же образом необходимо спланировать комплектацию квартиры необходимой мебелью и бытовой техникой. Например, цена бюджетной квартиры не может сильно увеличиться, если владелец предоставит квартирантам дорогую бытовую технику, а в результате порчи этой техники хозяин рискует потерять значительную часть прибыли, потратив деньги на ремонт.
Сдача квартиры: посуточно или долгосрочно?
Разница между посуточной (почасовой) и долгосрочной арендой существенна. В первом случае необходимо постоянно уделять внимание полноценному бизнесу: реклама, поиск клиентов, их встреча, последующая уборка. И так каждый день, ведь если взять выходной, то в этот день вы ничего не заработаете.
Краткосрочная аренда приносит в разы больше денег, но увеличиваются затраты времени и денег (стирка и уборка не могут быть бесплатными), есть риски простоя и недобросовестных клиентов, которые так и норовят утащить что-либо ценное с собой.
Но не будем отговаривать от такого подхода к бизнесу, так как он имеет место быть. Просто надо четко понимать, что этот вид инвестирования, а затем и ведения бизнеса немного другой, чем долгосрочная аренда.
Вполне вероятно, что бизнес с посуточной арендой в будущем будет только набирать обороты, так как гостиницы многим не по карману, а дешевые хостелы не дают того комфорта, который может быть обеспечен в отдельной квартире.
Обратите внимание, что мы рассмотрим и этот вариант ведения бизнеса в ближайших статьях.
Вернемся к долгосрочной сдаче квартиры в аренду. Она выгодна прежде всего минимальными затратами времени и денег. Раз в месяц необходимо забрать арендную плату, оплатить услуги ЖКХ и, возможно, решить некоторые бытовые проблемы жильцов.
Конечно, никто не застрахован от разного рода недоразумений: сломанная мебель, протекающие трубы, жалобы соседей, но от всего этого можно застраховаться, просто составив правильный договор.
О том, как составить такой договор аренды мы поговорим чуть ниже.
А чтобы окончательно определиться, ознакомьтесь с таблицей преимуществ и недостатков двух вариантов.
| Преимущества краткосрочной аренды | Преимущества долгосрочной аренды |
| В выходные и праздничные дни заработок увеличивается в разы | Стабильный заработок без затрат времени |
| Спрос есть даже на квартиры на окраине, если они рядом с аэропортом или другим транспортным узлом | Есть время более тщательно подобрать клиентов |
| Недостатки краткосрочной аренды | Недостатки долгосрочной аренды |
| Нестабильность заработка, квартира может подолгу простаивать | Срок окупаемости квартиры может составлять 12-18 лет |
| Дополнительные затраты на уборки и стирку | Нет возможности в любое время поднять арендную плату |
Какой бы способ вы ни выбрали, обязательно уделите внимание подготовительному этапу. Это очень важно сделать до того, как что-либо пообещаете или подпишете!
Выбирайте объявления с большим количеством фотографий, сделанных как снаружи дома, так и внутри. Идеально, если на снимках будут приметы того, что фото сделаны недавно (например, дата, свежая газета, фото по вашему запросу, и так далее). Конечно, снимки не дадут полного представления о том, в каком состоянии дом, но позволят отсеять совсем неподходящие варианты.
Проверьте по возможности честность арендодателя. Хотя бы найдите поселок (деревню, город…), где находится дом, на карте. Убедитесь, что такой населенный пункт действительно существует, похож по виду на то, что описывается в объявлении. Если есть возможность посмотреть качественные сторонние фото дома (например, в сервисах электронных карт), совсем хорошо. Опасайтесь ехать «в никуда», чтобы не оказаться посреди чистого поля с вещами и домочадцами.
Если есть возможность, съездите и сами посмотрите на дом. Самый идеальный вариант – приехать без хозяев, чтобы оценить инфраструктуру и обстановку, и с хозяевами, чтобы увидеть дом изнутри (как вариант, можно договориться с хозяевами и приехать заранее, чтобы осмотреться). Да, это не всегда подходит, учитывая то, что дом снимают обычно далеко от места проживания, но, если у вас есть один-два варианта в лидерах, рассмотрите такой способ.
Для того, чтобы подстраховаться, можете обратиться к юристу, который проконсультирует по всем спорным вопросам и возможно будет сопровождать вас на подписании документов. Он поможет разобраться в нюансах и посоветует, какие пункты исключить из договора, а какие стоит добавить.
Ищите отзывы на сторонних ресурсах. Если дом сдают не в первый раз, возможно предыдущие жильцы где-то делились своими впечатлениями. Конечно, всегда есть риск нарваться на поддельные отзывы, но зачастую это дает немало полезной информации.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Аренда жилья: полноценный бизнес, требующий серьезной отдачи
Усилия рантье – это, на наш взгляд, полноценный бизнес, который требует точнейших расчетов. В противном случае, ваши квартиры не принесут такой доход, который мог бы покрыть расходы на их обслуживание. Не забывайте, что вкладываться в ремонт, приглашать клининговые сервисы, оплачивать услуги ЖКХ и прочие мелочи однозначно придется. Да и наниматели не всегда отдают деньги вовремя. С этой проблемой, конечно, можно бороться законными путями: обращаться в агентства недвижимости, юридические конторы и суд. Помощь профессионалов подразумевают очередные траты. Одним словом, особенностей, как и рисков, в «квартирном деле» полно.
Так стоит ли игра свеч? Нашей редакции известен ряд показательных случаев, когда собственникам было выгоднее положить деньги на вклад в банке под процент, чем сдавать несколько квартир одновременно. В первом случае получался тот же самый пассивный доход, только во много раз проще и надежнее. Изначально эти люди преследовали цель не работать, скажем, в офисе, но все равно получать денежные средства и отдыхать столько, сколько вздумается. Однако в итоге судорожно носились от одной своей недвижимости к другой, постоянно решая проблемы с нанимателями, поломанной мебелью, ремонтом и прочими вытекающими «прелестями».
Что такое долгосрочная сдача жилья и когда стоит к этому прибегать?
Долгосрочная аренда квартир – это передача жилья во временное пользование или владение на срок от одного до пяти лет.
Подойдет данный вариант тем, кто твердо определился с намерениями и планирует сдавать недвижимость более года. Главное его преимущество – нет необходимости постоянно заниматься квартирой, искать новых жильцов. Договор заключается один раз, а после в течение нескольких лет арендодатель просто получает регулярные выплаты.
Удобно прибегать к долгосрочной аренде и тогда, когда владельца полностью устраивают квартиросъемщики. Например, если люди прожили уже некоторое время и не нарушали правила съема:
- вовремя вносили оплату;
- бережно относились к имуществу;
- не тревожили соседей и т.д.
В таком случае не будет потребности подписывать новое соглашение каждый год.
Чего опасаться арендодателю?
Результаты опросов, проведенных среди тех, кто сдает жилье в аренду, показали, что чаще всего арендодатели опасаются рисков по поводу неуплаты квартиросъемщиками арендной платы, счетов за коммунальные услуги. На втором месте в рейтинге опасений арендодателей находятся переживания из-за вероятных чрезвычайных ситуаций, таких как затопление своей квартиры и соседей, пожар и др. Третье место занимает порча или кража имущества. Собственники жилья также беспокоятся о том, чтобы из их квартиры не устроили притон; не пытались на ней заработать, подселяя нелегальных жителей; не устраивали ежедневных шумных попоек и оргий.
Вышеперечисленные риски арендодателей вполне обоснованы, т.к. они оправдываются с завидной частотой. Найти добропорядочного арендатора сегодня большая проблема. Тем временем требования к ним совершенно обычные, которые являются нормой для большинства категорий граждан. Идеальный квартиросъемщик должен своевременно вносить плату за квартиру, содержать жилье в чистоте, вести себя спокойно, не беспокоить соседей шумными вечеринками и запахом табака и др. По причине того что все же идеальные квартиросъемщики встречаются не так уж часто, арендодатели не торопятся разрывать с ними отношения, а, скорее, наоборот, пытаются их удержать даже путем уменьшения арендной платы.
При выборе квартиросъемщиков арендодатели чаще отдают предпочтение семейным парам, не обремененным заботами о детях и домашних животных. Однако соблюдение этих критериев отнюдь не гарантия успешных отношений «арендодатель – арендатор». Специалисты говорят о том, что здесь не угадаешь. Иногда с человеком с двумя высшими образованиями, хорошей работой и без детей можно тоже «нарваться» на многие проблемы.
Чек лист по выбору агентства недвижимости
Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.
Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:
- наличие у риелтора высшего юридического образования;
- наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
- наличие опыта работы не менее 3 лет;
- есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
- располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
- готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.