Строительство на землях ЛПХ или ИЖС — что выбрать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство на землях ЛПХ или ИЖС — что выбрать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Достоинства и недостатки: сравнение ЛПХ и ИЖС
Если принимать во внимание наиболее важные характеристики, сравнивая, чем отличается ЛПХ от ИЖС, плюсы и минусы для ИЖС будут выглядеть следующим образом:
- Положительные возможности. Надел располагается в благоустроенном месте, имеется вся необходимая инфраструктура. Вы сможете отстроить капитальный дом, подвести к нему коммуникации. Проблемы с получением адреса и постоянной регистрации не возникнут.
- Минусы, о которых надо знать. У земли высокая кадастровая стоимость; на ее величину влияет местоположение и степень развития инфраструктуры. Надо быть готовым к высокой коммуналке и такому же налогу на землю.
Приобретение ЗУ ЛПХ возможно после изучения следующих особенностей:
- Плюсы. Размер ЗУ может быть гораздо больше, при этом выплаты по земельному налогу и коммуналке будут меньше. Для ЛПХ, расположенного в поле, возможно получение льгот, касающихся ведения хозяйства.
В суд поступило исковое заявление от Рожкова Т. к Администрации Каргапольского района о признании незаконным и отмене отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Истец пояснил, что подал заявление о переводе земли ИЖС в ЛПХ. Мужчина планировал заниматься на своем участке личным подсобным хозяйством. Однако, администрация отказала в осуществлении процедуры, аргументировав свои действия тем, что рассматриваемый участок предназначен исключительно для жилищного строительства и заниматься сельскохозяйственной деятельностью на нем запрещено.
В процессе рассмотрения дела, суд установил, что спорный земельный участок имеет целевое назначение — для ИЖС. Он находится в пределах населенного пункта.
Истец планировал построить на данной земле дом, проживать в нем со своей семьей и заниматься личным подсобным хозяйством.
Согласно действующему российскому законодательству, земли населенного пунктов могут быть использованы для ведения ЛПХ, поэтому суд посчитал отказ Администрации в переводе надела из одной категории в другую незаконным, и удовлетворил иск Рожкова.
Садовое некоммерческие товарищество как вид земли предусматривает выращивание сельскохозяйственных и огородных культур и строительство на месте дачного домика полноценного загородного жилья.
«Строение на участке со статусом СНТ должно отвечать нескольким критериям. Во-первых, использоваться только в личных целях, никак не в коммерческих. Во-вторых, являться не многоквартирным зданием, а жильем для одной семьи. Максимальная высота здания — 3 этажа до 20 метров. В-третьих, под застройку берется не более 30% земли (уточнять нормативы следует в Правилах землепользования и застройки конкретного района и поселка). В-четвертых, высота забора не должна превышать 1,5 метра»,— сообщил Сергей Бондарь.
Как определить правовой статус земли
Ключевая разница между ИЖС и ЛПХ связана с юридическим (правовым) статусом участков земли. Земельное законодательство дает классификацию всей земли страны на несколько категорий. Наиболее важными в случае с обычными гражданами являются такие категории:
- Земли населенных пунктов – т.е. земля под городом, деревней, сельским поселением.
- Земли сельскохозяйственного назначения – т.е. участки, которые формально находятся за пределами города и рассматриваются только для того, чтобы выращивать на них сельскохозяйственные культуры. По сути, это поля, угодья для фермерского земледелия (или ведения личного подсобного хозяйства).
Наряду с понятием категория земли (т.е. конкретная группа земельных участков, определенная по заранее оговоренному критерию) законодательство вводит понятие разрешенного использования земли. Имеется в виду, с какой целью используется участок – строительство дома, дачи, ведение личного хозяйства или одновременно несколько целей.
С точки зрения физических лиц, здесь имеет большое значение 2 вида использования:
- ИЖС – в данном случае предполагается строительство жилого дома, садоводство и огородничество.
- ЛПХ – в данном случае предполагается довольно широкий выбор возможностей ведения хозяйства:
- животноводство;
- заготовка сена;
- пастбище для крупного и мелкого рогатого скота;
- ведение охоты;
- рыбоводство;
- строительство дач.
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
Плюсы СНТ:
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
Минусы СНТ:
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
Так на чем же остановиться при покупке ЗУ? Давайте подытожим.
|
Критерий |
ИЖС |
ЛПХ
|
СНТ |
ОНТ |
|
Расположение |
В населенном пункте |
В населенном пункте или за его чертой |
В населенном пункте или за его чертой |
В населенном пункте или за его чертой |
|
Ипотека |
Да |
Да |
Нет |
Нет |
|
Инфраструктура |
Хорошо развита |
Слабо развита |
Слабо развита |
Слабо развита |
|
Строительство |
Разрешено |
Для приусадебных участков – да, для полевых – нет |
Разрешено |
Жилые дома – нет |
|
Стоимость |
Самый дорогой вариант |
Невысокая стоимость |
Дешевле ИЖС |
Невысокая стоимость |
|
Коммуникации
|
За счет государства |
За счет государства |
За свой счет |
За свой счет |
|
Регистрация |
Да |
Да, если участок приусадебный, а не полевой |
Да, но могут возникнуть сложности |
Нет |
- Главное их отличие кроется в предназначении земель. На участках ИЖС — это строительство жилого дома, а для ЛПХ — ведение хозяйства. То есть построить просто так дом на сельхоз земле не получится.
- Второе отличие состоит в том, что личное хозяйство может располагаться и в населенном пункте — тогда можно и строить, и вести хозяйство; и за его пределами — тогда постройка невозможна. В это время ИЖС располагается на землях населенных пунктов, поэтому постройки разрешены.
- Земля для домостроения гарантирует подключение к коммуникациям и развитие инфраструктуры (магазины, школы, поликлиника).
- Владельцы ЛПХ платят значительно меньший налог и меньшие суммы за электричество, воду и пр.
- Прописаться можно только в домах на землях населенных пунктов (ИЖС).
В чем разница между ЛПХ и ИЖС?
Различия наглядно отразим в сравнительной таблице:
| Показатель | ЛПХ | ИЖС |
|---|---|---|
| Расположение | В границах населенного пункта (приусадебный участок), за его пределами (полевой участок) | Земли населенных пунктов |
| Цель использования | Производство с/х продукции, животноводство. Допустимо возведение некапитальных бытовых строений. Частный капитальный дом можно выстроить только на приусадебном наделе | Строительство частного домовладения и необходимых дополнительных построек |
| Коммуникации и инфраструктура | Не всегда организованы | Имеются |
| Необходимость получения разрешения на строительство | В рамках «дачной амнистии» можно зарегистрировать дом в упрощенном порядке | Местную администрацию необходимо уведомить о начале строительства и об окончании |
| Можно ли оформить постоянную регистрацию в доме? | Да | Да |
| Налог на землю | Устанавливается местными властями и не превышает 0,3% | Устанавливается местными властями и не превышает 1,5% |
| Кадастровая стоимость | Ниже, чем у ИЖС | Выше за счет наличия инфраструктуры и коммуникаций |
| Максимальная площадь надела | Устанавливается местными властями, чаще всего 0,5 га | Не превышает 0,3 га |
| Необходимость застраивать | Не устанавливается | Если в течение трех лет строительство дома не ведется, участок может быть изъят, как используемый не по назначению |
Чем отличается ИЖС от ЛПХ и что лучше, выгоднее?
Выделяют следующее отличие двух категорий земель:
- Разрешенное использование ЛПХ – выращивание продукции, использование ИЖС допускается только для строительства домов.
- Земли ИЖС выдается только на территории городов или поседений, выдача земель ЛПХ осуществляется как на территории города, так и за его пределами.
- Стоимость участка ЛПХ, внесенная в кадастр будет ниже, чем кадастровая стоимость ИЖС.
- Поскольку кадастровая стоимость земель ЛПХ ниже, соответственно и налог на неё собственник будет вносить меньший по размеру, чем за ИЖС.
- На территории земли ИЖС в обязательном порядке должен быть возведен дом, на территории ЛПХ возведение постройки может быть запрещено.
- В случае возведения дома на территории земли, выделенной под ИЖС, может быть осуществлена регистрация собственника. На территории земли ЛПХ такая регистрация может быть осуществлена при соблюдении следующих условий:
- Земля расположена на территории города;
- Построенный дом, отвечает всем требованиям, которые предъявляются при возведении жилой постройки.
Надеемся, что теперь вам предельно ясно, чем отличается ЛПХ от ИЖС.
ИЖС и ЛПХ: в чем разница?
Именно назначение участка в конечном итоге влияет не только на правовой статус земельного участка, но и на право его использования тем или иным способом. По своему определению ИЖС предназначен для решения проблемы обеспечения граждан жильем.
На землях под ИЖС в черте населенного пункта каждый может построить на свои средства жилой дом и прописаться в нем.
Хотя по количественному признаку на участке под ИЖС может расти столько же деревьев, как на ЛПХ и выращиваться столько же птицы или скота.
ЛПХ же по определению — надел, который выделяется для ведения хозяйства и снабжения всей семьи своей продукцией. По закону на землях ЛПХ тоже может быть построен дом, но одобрение строительства можно получить не всегда.
Чем отличаются земли для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства?
В таблице рассмотрены основные различия между двумя формами земельных владений.
| Отличия | ИЖС | ЛПХ |
| В законе, регулирующим использование | Использование регламентируется Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ). | Регулирует Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» от 07 июля 2003 года. |
| В цели использования | Единственное целевое назначение – строительство частного домовладения. |
|
| В ограничениях |
|
|
| В налоге | Облагаются по повышенной ставке. В среднем по Москве и области, земельный налог равен 5000 рублей в год. Если на участке в течение 10 лет не построен дом, то он облагается двойной ставкой налога. | Ставка налога намного ниже. Владелец может самостоятельно принимать решения о взносах в пенсионный фонд. |
| В стоимости | Цена значительно выше, как кадастровая, так и рыночная. Также выше стоимость эксплуатации. | Стоимость гораздо меньше. Расходы, связанные с эксплуатацией, также ниже. |
| В прописке | Есть возможность прописки. Единственное исключение – невозможность поставить на учёт дом (из-за несоответствия стандартам). | Нет возможности прописаться, если дом построен за границами населённого пункта. В рамках населённого пункта, если же дом построен и введён в эксплуатацию, прописка разрешена. |
| Иные |
|
|
Земли под индивидуальное жилищное строительство
Индивидуальное жилищное строительство – одна из наиболее востребованных форм обеспечения граждан жильем. Предполагается, что для возведения дома нужно приобретать участок категории “земли населенных пунктов” с видом разрешенного использования “для ИЖС”. Земли ИЖС предоставляются в городах и других поселениях.
Новый владелец занимается только строительством, поскольку создание коммуникаций и инфраструктуры финансируется из средств регионального бюджета.
В случае приобретения участка земли из другой категории проектирование дорог, газификация, энергоснабжение и внедрение иных благ цивилизации возлагается на собственников.
Согласно классификатору видов разрешенного использования, утвержденного целевое использование надела предполагает:
- строительство жилого дома высотой не более 3 этажей;
- возведение гаражей или подсобных сооружений;
- растениеводство, садоводство или выращивание декоративных культур.