Реализация земельного участка при УСН
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реализация земельного участка при УСН». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога считаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
До момента его последующей реализации данный земельный участок в соответствии с п. 2 ст. 256 НК РФ не подлежит амортизации.
Учитывая, что согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом в Налоговом кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ, и принимая во внимание, что ст. 130 ГК РФ земельные участки отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), земельные участки для целей налогообложения относятся к имуществу.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от такой операции на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ.
При реализации имущества и (или) имущественных прав, указанных в ст. 268 НК РФ, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, обслуживанию реализуемого имущества.
Таким образом, налогоплательщик имеет право учесть стоимость земельного участка, приобретенного у организаций или физических лиц, в расходах для целей налогообложения прибыли при его реализации (данная позиция подтверждена совместным Письмом ФНС РФ от 07.06.2012 г. N ЕД-4-3/9380@ и Минфина РФ от 28.05.2012 г. N 03-03-10/57 и Письмом Минфина РФ от 30.08.2012 г. N 03-03-06/1/443).
Несмотря на то, что п. 2 ст. 268 НК РФ установлено, что если цена приобретения имущества, указанного в частности в пп.2 п.1 этой статьи, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, налоговые органы в письме ФНС РФ от 09.07.2010г. N ШС-37-3/6383@ разъясняют, что убыток, полученный от реализации земельных участков указанной категории, учитывается в соответствии со ст. 283 НК РФ, то есть переносится на будущее в течение десяти лет, следующих за тем налоговым периодом, в котором получен этот убыток.
Страховые взносы ИП в 2023 году
Все предприниматели без исключения являются плательщиками страховых взносов. Они могут быть освобождены от уплаты при наличии обстоятельств, указанных в п. 7 ст. 430 НК РФ, пп. 1, 3, 6–8 ч. 1 ст.
12 закона «О страховых пенсиях» от 28.12.2013 № 400-ФЗ.
В 2023 году изменилась сумма фиксированных платежей, подлежащих уплате по итогам календарного года. Она составляет 45 842 рубля. Отметим, что до 2023 года эта сумма была разбита на части: например, в 2022 году 36 723 рублей — на ОПС и 9119 рублей — на ОМС (то есть ИП оформлял две платежки).
В новой редакции НК РФ, действующей с 2023 года, разбивки уже нет.
Кроме этого, в случае превышения дохода над 300 тысячами рублей ИП должен будет доплатить 1% с суммы превышения.
Сроки уплаты взносов ИП за себя останются прежними:
- для фиксированного платежа — 31 декабря;
- для 1% — 1 июля следующего года.
Таким образом, основные изменения, связанные с уплатой страховых взносов, коснулись:
- суммы фиксированного платежа;
- отказа от разбивки при уплате предпринимателем;
- способа уплаты в связи с введением единого налогового платежа — с 2023 года все платежи в бюджет идут с единого налогового счета.
Итак, и для организаций, и для ИП в 2023 году изменения по налогам и взносам являются существенными.
Поменялся порядок начисления взносов. Страхователям не надо рассчитывать каждый взнос по отдельности, как это делалось ранее. Тариф стал единым — 30%, определенные категории могут применять его в пониженном размере.
Размер фиксированного платежа в 2023 году стал больше и достиг 45 842 рублей.
Сроки уплаты всех бюджетных платежей привязали к одной дате — 28-му числу. НДФЛ и взносы за работников нужно вносить в бюджет ежемесячно (при наличии начислений), остальные налоги — по мере прохождения отчетных/налоговых периодов.
Что касается обязательных налогов для ИП в 2023 году, то порядок их начисления в целом не поменялся. Изменился лишь способ их уплаты в связи с переходом на механизм ЕНП. Именно это, кстати, и является главным нововведением 2023 года. С 1 января не обязательно заполнять отдельную платежку, прописывать КБК по каждому налогу.
Все перечисления могут сводиться к единому платежу, который необходимо произвести до 28-го числа. В то же время до конца 2023 года есть возможность платить налоги и взносы старым порядком.
Предпринимателям необходимо отслеживать всю актуальную информацию по изменениям, чтобы не совершать ошибок при переводах в бюджет.
Организация на УСНО, земельный участок продается по цене ниже кадастровой
ОТВЕТ: При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка, а также порядок ее уплаты определяются по соглашению сторон (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 555 ГК)
Передача земельного участка покупателю не влияет на налоговые обязательства продавца, применяющего УСН. Доходы при передаче земельного участка не возникают, поскольку в данном случае важен факт поступления оплаты.
Нюанс с разностью кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка определен для физических лиц, в целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ.
ОБОСНОВАНИЕ: Кадастровая стоимость земельного участка — это определенная расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.
Когда и какой налог с продажи земли нужно уплатить
При продаже недвижимости вы получаете доход, а он в свою очередь облагается налогом, который так и называется — налог на доходы физических лиц (сокращённо НДФЛ). С вашей зарплаты его удерживает работодатель, который затем перечисляет соответствующую сумму в бюджет. А если вы получили доход самостоятельно — например, от продажи земельного участка или другого имущества — обязанность подать декларацию и уплатить НДФЛ полностью ложится на вас.
Размер этого налога зависит от плательщика. Налоговый резидент (человек, который проживает на территории РФ не менее 183 дней в течение календарного года) платит 13% от суммы полученного дохода. Для нерезидента налог существенно выше — 30%, а прав на налоговые льготы и вычеты нет: ему придётся платить НДФЛ в полном размере.
Обратите внимание: налоговый резидент — не то же самое, что человек, имеющий гражданство РФ. Иностранец может оказаться налоговым резидентом, а гражданин РФ — нерезидентом, если проводит за границей больше времени, чем дома.
Если же вы бываете за границей раз-два в год, то без сомнения остаётесь налоговым резидентом и, соответственно, платите налог при продаже участка по ставке 13%, а также можете воспользоваться имущественным вычетом.
Но для начала стоит убедиться, что вам вообще необходимо платить НДФЛ: в ряде случаев деньги, полученные за проданную недвижимость, не облагаются налогом.
Порядок определения налоговой базы
Когда предприниматель продает земельный участок, он обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13% от полученной выручки. Однако, если он использует упрощенную систему налогообложения (УСН), то может получить определенные льготы.
Для определения налоговой базы необходимо учитывать данные о продаже. В первую очередь, это договор купли-продажи и кадастровый паспорт на земельный участок.
В декларациях на УСН предприниматель должен указать доходы, полученные от реализации имущества, а также расходы на приобретение и владение этим имуществом. Сумма выручки от продажи земли здесь выступает в качестве дохода, а возможные затраты на ее приобретение (в том числе нотариальные расходы и налог на покупку) — в качестве расходов.
Кроме того, УСН — это ежеквартальная налоговая декларация, где выписываются доходы и расходы за отчетный период. Отсюда можно определить налоговую базу.
Если предприниматель реализовал жилой объект на земельном участке и планирует купить другой жилой объект (например, квартиру) в течение 180 дней со дня продажи земли, то ему допускается вычет налога, уплаченного при продаже земельного участка. В этом случае необходимо предьявить сведения о расходах на покупку жилья.
Важно отметить, что по российскому законодательству родственникам, купившим упрощенку, она отдельной налоговой базой не облагается, а все доходы в декларациях указываются исключительно на физических лиц.
Минфин России предоставляет разъяснения о том, какие льготы предприниматель может получить в тех или иных случаях продажи земли. Для этого необходимо быть внимательным к правилам налогообложения и сумме дохода, полученной от реализации объекта недвижимости.
Порядок проведения торгов
Торги проводятся в месте, день и час, указанные в выдаваемом извещении о проведении торгов.
Аукцион, предполагающий открытую форму подачи предложений о цене, начинается с оглашения основных характеристик и начальной цены земельного участка, шага аукциона и порядка его проведения. Шаг аукциона составляет от 1 до 5% начальной цены и во время торгов остается постоянным. Участникам раздаются пронумерованные билеты, которые они поднимают, если готовы купить участок по заявленной цене. Ведущий называет номер первого поднятого билета и наименование его держателя. Затем цена поднимается на шаг аукциона. Если ни один участник не откликнулся, цена повторяется три раза. Если и после этого поднятых билетов нет, аукцион завершается. Победил тот, чей номер был назван последним. Аукционист объявляет о продаже земельного участка, указывает его цену и номер билета нового обладателя.
Конкурс или аукцион, на который предложения о цене подаются в закрытой форме, проводится следующим образом. Организатор, предварительно принимая предложения о цене, разъясняет их подателям право повторно обратиться до начала торгов. Учитываться будет последнее предложение. Приступая к торгам, он проверяет целостность запечатанных конвертов (это фиксируется в протоколе о торгах). При вскрытии конверта и оглашении предложения помимо его подателя могут присутствовать другие участники или их доверенные, а также работники СМИ, если это разрешит организатор.
Предложения должны быть изложены на русском языке и подписаны участником или его представителем. Цена указывается цифрами и прописью. Предложения с ценой, ниже начальной, не рассматриваются.
И на аукционе, и на конкурсе победителем признается назвавший максимальную цену. Правда, на конкурсе нужно выполнить еще определенные условия. Если предложений несколько, победителем станет тот, кто раньше подал заявку.
Продажа земельного участка при УСН
Вариант 1: ИП купил имущество, когда еще не являлся предпринимателем и затем стал использовать его в своей деятельности. В этом случае при продаже имущества нельзя будет учесть расходы на покупку имущества независимо от того, какую систему налогообложения применяет ИП. На этом настаивают ФНС и Минфин, а суды поддерживают эту позицию.
Вариант 2: ИП купил имущество уже будучи предпринимателем. Тогда он обязан заплатить налог с полной суммы продажи. Уменьшить ее на расходы по покупке он также не сможет.
Мало того, если у ИП ранее стоимость основного средства была включена в расходы по УСН, придется ее восстанавливать. Надо будет вынуть из расходов всю стоимость ОС, а взамен начислить амортизацию по правилам для налога на прибыль и доплатить налог и пени в бюджет. На этот моменте мы подробно не будем останавливаться — это тема для отдельной статьи. Скажем только, что так надо делать только в случае, если ОС продано менее чем через 3 года (по недвижимости 10-ти лет) с даты списания в расходы.
В этом случае к нему применяются те же правила, что и к обычному физлицу (см. предыдущий блок статьи). Трудность в том, что если начать продавать имущество сразу после прекращения статуса ИП то можно нарваться на неприятности от ФНС.
Налоговая склонна к подозрительности и раз вы решили продать имущество сразу после того, как прекратили быть ИП — значит хотите уйти от налогов.
Зато у бывших ИП есть один важный плюс. В статье 220 НК РФ говорится, что при продаже «жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств», если налогоплательщик ранее учел расходы на покупку этого имущества в расходах на спецрежиме (в частности УСН «Д-Р») или в составе профессиональных налоговых вычетов (при применении общей системы), то ему предоставляется имущественный налоговый вычет.
Размер вычета равен разнице между суммой расходов на покупку имущества и расходами, учтенными ранее при определении налоговой базы.
Пример: ИП купил авто за 3 млн рублей, применяя УСН по ставке 15% он включил в расходы стоимость этого имущества в сумме 0,5 млн рублей. Затем прекратил предпринимательскую деятельность и решил продать автомобиль за 2,3 млн рублей. Если автомобиль находился в собственности ИП более 3-х лет, то он вправе не платить налог и не подавать декларацию. Если менее — применить налоговый вычет на выбор — в 1 млн., но это не выгодно. Или посчитать его, как описано выше.
Берем сумму расходов на покупку — 3 млн. и вычитаем из нее расходы, которые ИП успел учесть на УСН 0,5 млн. Получается 2,5 млн. рублей, а продажная цена 2,3 млн. Получается вычет полностью перекрывает продажную стоимость. Декларацию 3-НДФЛ экс-предприниматель подает, указывает вычет — налог не платит.
Надо ли платить земельный налог при УСН
Статья 346.11 НК РФ описывает случаи освобождения упрощенцев от уплаты некоторых налогов. Земельный в их число не входит. Это значит, что если упрощенец подпадает под критерии налогоплательщика земельного налога, то он обязан рассчитывать и оплачивать земельный налог на общих основаниях.
Налогоплательщики земельного налога перечислены в ст. 388 НК РФ. К ним относятся:
- собственники земельных участков;
- обладатели земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования;
- обладатели земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения.
В п. 2 ст. 389 НК РФ перечислены объекты земельных участков, которые налогообложению не подлежат.
Расчет земельного налога производится от его кадастровой стоимости. А вот налоговая ставка устанавливается в отдельности для каждого региона нормативно правовыми актами муниципальных образований. Статьей 394 НК РФ установлены лишь максимальные величины ставок, которые не могут превысить местные органы исполнительной власти.
Также регионами устанавливается и срок оплаты налога. В ст. 397 НК РФ приведены лишь самые ранние сроки, которые могут установить субъекты РФ. Это:
- 1 февраля года, следующего за налоговым периодом, для организаций (этот же срок предусмотрен и для подачи налоговой декларации);
- 1 декабря года, следующего за налоговым периодом, для физических лиц (данный срок распространяется и на предпринимателей).
Для организаций регионы также вправе устанавливать и обязанность уплачивать авансовые платежи по земельному налогу (п. 2 ст. ст. 397 НК РФ).
Зачем платить налог при продаже земли
Как отражаются в учете организации, применяющей УСН, приобретение у ООО земельного участка и его последующая продажа?
Есть два ИП на УСН, которые совместно покупают земельный участок, совместно строят жилой дом для дальнейшей его продажи. Участие 50/50. Как в данной ситуации будет происходить уплата налогов каждого из ИП?
Если продавец владел участком дольше тех сроков, о которых я сказала выше, он освобождается от уплаты НДФЛ.
Есть два ИП на УСН, которые совместно покупают земельный участок, совместно строят жилой дом для дальнейшей его продажи. Участие 50/50. Как в данной ситуации будет происходить уплата налогов каждого из ИП?
Если продавец владел участком дольше тех сроков, о которых я сказала выше, он освобождается от уплаты НДФЛ.
MM.YYYY’, LL: ‘D. MMMM YYYY’, LLL: ‘D. MMMM YYYY H:mm’, LLLL: ‘dddd D. MMMM YYYY H:mm’, l: ‘D. M.
Следует обратить внимание, что для того чтобы правильно отразить в учете земельный участок, важно правильно выбрать дату постановки на учет. Многие компании и предприниматели учитывают участок на основании даты в реестре регистрации прав. Однако участок может быть передан по акту приемки-передачи ранее даты регистрации в реестре.
Как учесть расходы на покупку земли на УСН
Размер налога, если земельный участок продает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, бывает совершенно разный. Чтобы не запутаться, рассмотрим каждый случай отдельно в таблице:
| Ситуация | Налоговая ставка | Пояснение |
| ОСНО – общая система налогообложения | Варьируется в пределах 20% от стоимости земельного участка | Организация включает полученный от продажи земли доход в расчеты по доходу на прибыль. А вот покупную стоимость земли –в расходы. |
| УСН – упрощенная система налогообложения | В районе 15% от стоимости земельного участка | Компания включает выручку от продажи земельного участка в состав доходов. Если земельный участок изначально покупали для перепродажи, его стоимость можно списать как расходы на товар. |
ИП платит в зависимости от того, для какой цели была куплена земля. Если индивидуальный предприниматель использует участок в предпринимательской деятельности, доходы от продажи земельных участков учитывают в составе доходов по налогу при упрощенной системе налогообложения.
Обратите внимание! Если организация или предприниматель утрачивает право иметь упрощенную систему налогообложения, то декларация подается не позднее 25 числа месяца, следующего за кварталом, в котором они лишились такого права.
Если компания или индивидуальный предприниматель работает по общей системе налогообложения, но совмещает его с УСН, тогда доход от продажи земельного участка будет облагаться упрошенной системой налогообложением.
Налог с продажи земельного участка физлицом
Граждане РФ и иностранцы, получающие доход на территории Российской Федерации, обязаны уплачивать налог с этих сумм. К доходам относится вознаграждение за проделанную работу и продажа активов, находящихся в собственности человека. Это налог на доходы физических лиц (НДФЛ), подробно описанный в гл. 23 НК РФ. В зависимости от того, является человек резидентом России или нет, ставка НДФЛ меняется. Так, для резидентов она равна 13 %, а для нерезидентов – 30 %.
К нерезидентам относятся люди, которые находятся на территории России непрерывно менее 183 дней. Резидентом может быть как гражданин РФ, так и гражданин иностранного государства.
Перед уплатой налога физические лица обязаны уведомить ИФНС о совершенной сделке, указав ее в декларации 3-НДФЛ. Предоставить декларацию нужно в налоговую службу по месту регистрации.
Продажа земельных участков при применении УСН (15%)
Вопрос: Организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Одним из видов деятельности является покупка и продажа земельных участков.
Организацией были приобретены три земельных участка для последующей их перепродажи. Однако до момента реализации данные земельные участки сдавались в аренду сторонним организациям на основании договоров аренды (как краткосрочных, так и долгосрочных). Данные земельные участки находились в собственности организации более 12 месяцев.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» организации, применяющие УСН, ведут учет основных средств в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете.
В п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2022 N 26н, приведены условия, одновременное выполнение которых влечет необходимость учитывать актив в качестве основных средств. Одно из условий — то, что актив не предполагается использовать для последующей перепродажи.
Вместе с тем п. 5 указанного Положения земельные участки включены в состав основных средств безотносительно намерения организации их перепродать.
В соответствии с п. 4 ст. 346.16 НК РФ (далее — Кодекс) в целях применения гл. 26.2 в состав основных средств и нематериальных активов включаются только те основные средства и нематериальные активы, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 Кодекса.
Пункт 1 ст. 256 Кодекса дает определение амортизируемого имущества (имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации). Согласно п. 2 этой же статьи земля не подлежит амортизации.
Разъясните: как в рамках применения упрощенной системы налогообложения учитываются расходы на приобретение земельных участков?
Ипотека на земельный участок: ТОП-3 банка, куда можно обратиться
Ипотека на земельный участок – продукт довольно популярный среди тех заемщиков, которые не хотят жить в типичной новостройке или искать себе квартиру на вторичном рынке. В частности, из-за высокой цены на готовые загородные дома и растет спрос на земельные участки поблизости от города, где еще сохраняется инфраструктура, но уже в разы чище воздух и спокойней проживание.
- Иметь гражданство РФ и прописку в регионе расположения банка;
- Иметь положительную кредитную историю;
- На момент рассмотрения заявки клиенту должно быть больше 20 лет;
- Иметь непрерывный трудовой стаж на текущем месте не меньше 6 месяцев.
- Доход заемщика должен быть официальным и достаточным, чтобы он мог беспроблемно оплачивать запрошенную сумму займа.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством