Договор пожизненного содержания

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор пожизненного содержания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

А.К.: Если получатель ренты получает ежемесячные платежи от ИП или организации, то налоговым агентом или стороной, обязанной рассчитать или оплатить налог, будет являться плательщик ренты, такое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. На самом деле, это обстоятельство не снимает обязанности с получателя ренты относительно уплаты налога, т.е. получатель ренты должен в то же самое время проявить определенную необходимую осмотрительность с тем, чтобы быть уверенным, что налог, который получатель ренты обязан оплатить, оплачен плательщиком ренты как налоговым агентом, в данном случае юридическим лицом или ИП. Если плательщик ренты как налоговый агент своевременно налог не оплатил, то это является основанием для применения к получателю ренты определенных мер ответственности. В данном случае налоговая считает, что если налог не был оплачен юридическим лицом , то у получателя ренты возникает обязанность подать декларацию, уплатить налог.

Плюсы и минусы сделок с договором ренты

Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:

• возможность купить недвижимость в рассрочку;
• перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
• гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.

Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.

Минусы для рентополучателя:

• ограничение права на квартиру или землю;
• сложности расторжения соглашения;
• нечестные рентные плательщики;
• необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.

Минусы для плательщика ренты:

• займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
• отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
• затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.

При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.

Как свести риски к минимуму

Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.

Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.

Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.

Какие документы необходимы для ФНС?

Даже если при вычислении налогового сбора сумма обнулена, то декларацию по форме 3-НДФЛ все равно необходимо подавать. Заполнять ее нужно на конец года, в котором заключалась сделка по реализации недвижимого объекта.

Подается документ в местном отделении ФНС до 30 апреля года, следующего за годом, когда была осуществлена реализация.

Корректно внести информацию в декларацию поможет специальная программа, доступная на странице ФНС. Если планируется использовать налоговый вычет, то соответствующее заявление прикладывают к бланку. При этом также необходимо представить:

• договор о приобретении недвижимых объектов;
• банковские квитанции, доказывающие выплату процентов по кредитным обязательствам;
• расписку о передаче финансовых средств;
• прочие документы, подтверждающие затраты на приобретение определенного имущества.

Подавать декларацию граждане могут:

• при личном обращении в отделение ФНС по месту жительства;
• почтовым переводом, должна быть опись вложения. Дата подачи документа будет совпадать с датой его отправки;
• декларацию может передать доверенное лицо на основании официального документа. Потребуется предъявить удостоверение личности и нотариально заверенную доверенность;
• через портал Госуслуг — требуется обязательная регистрация;
• посредством регистрации личного кабинета на электронном ресурсе ФНС.

Налоговая служба обрабатывает поданные документы в течение 3 месяцев с момента их подачи. Оплата налога производится до 15 июля года, следующего за годом, когда было реализовано имущество. Точные реквизиты для выплаты налогового сбора необходимо уточнить в местном отделении ФНС.

Если декларация не была вовремя представлена, то гражданину грозит штраф 5% от суммы налога. Он начисляется за каждый месяц, начиная с даты, установленной для подачи декларации. Он не может составлять больше 30% от всей суммы, но и не должен быть меньше 1000 рублей.

Отсутствие платы по налогам чревато штрафом в размере 20% от начисленной суммы.

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-недвижимость» Айна Зайцева:

Налогообложение при отчуждении квартиры будет зависеть от нескольких условий. Во-первых, от способа получения квартиры супругом.

Так, если квартира была приобретена в браке на имя супруга, то, согласно положениям Гражданского и Семейного кодексов РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество.

В связи с этим моментом датой возникновения права собственности у супруги является дата приобретения квартиры в общую совместную собственность и оформления ее на супруга.

В случае, если с даты приобретения квартиры до ее отчуждения по договору ренты прошло более трех лет (для имущества, право собственности на которое возникло до 2021 года), то доход, полученный от отчуждения квартиры, не будет подлежать налогообложению НДФЛ. В противном случае доход от отчуждения квартиры будет подлежать обложению НДФЛ на общих основаниях.

Во-вторых, нужно посмотреть условия договора ренты. У Вас, как у получателя ренты, доход может возникнуть по двум основаниям: от платы за передачу имущества в собственность и от рентных платежей.

Плата за передачу квартиры (если это предусмотрено в договоре) признается доходом от продажи имущества. Поэтому если квартира находилась в собственности более минимального предельного срока владения, то плата за передачу квартиры не облагается НДФЛ, в ином случае она будет облагаться на общих основаниях.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

• Штраф за незаконное строительство на своем участке
• Нужно ли ставить на учет садовый домик на трубчатых столбиках (сваях)?
• Правила и ограничения при использовании придомовой территории многоквартирного дома
• Коммунальная квартира: как организована жизнь в мини-государстве
• Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?
• Организация хостела в жилом доме: законодательство, рекомендации
• 5.7.5 Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Такой доход можно уменьшить на сумму расходов или применить имущественный вычет. Что же касается рентных платежей, то такие платежи доходом от продажи имущества не признаются, применить к ним имущественный вычет нельзя, они облагаются НДФЛ в размере 13% на общих основаниях.

По данному виду дохода (рентные платежи) необходимо ежегодно подавать декларацию и уплачивать налог.

Какие вычеты применимы при расчете?

Вычет может предоставляться рентоплательщику. В этом случае вычет основывается на правилах предоставления налогового вычета при приобретении недвижимости.

Рентополучатель подобного права не имеет, так как платеж от ренты не может быть приравнен к доходам, полученным от продажи жилья.

Но в случае передачи квартир на платных условиях, сумма, которая при этом перечисляется, признается доходом от продажи. Соответственно, имеет место налоговый вычет, который основывается на правилах вычета при продаже недвижимого имущества.

По ст. 220 НК РФ при исчислении налогового сбора после продажи недвижимости гражданин может снизить сумму полученного дохода:

1. на величину имущественного вычета. Он составляет 1 млн. рублей, если были реализованы такие виды недвижимых объектов и долей в них:

• земли, садовых домов и участков;
• комнат и квартир;
• жилых домов.

1. на основании средств, перечисленных за приобретенное жилое помещение:

• оплата риэлтерских услуг;
• погашение кредитной задолженности, если кредит предполагал покупку данного имущества.

В расчет принимается фактически уплаченная за недвижимый объект сумма.

Односторонне обязывающее соглашение, направленное на получение регулярного вознаграждения на длительный срок на основании условного отчуждения объекта имущества, называется договором ренты. Такая сделка заключается между двумя субъектами гражданского правоотношения, хотя в круг полномочных лиц может входить большее число людей. Например, оплата ренты нескольким лицам, либо институт правопреемства после смерти получателя вознаграждения.

Правила заключения договора ренты определены 33-й главой ГК РФ (Гражданский кодекс) с внесенными изменениями и дополнениями ФЗ № 363 от 30.11.11 г.

Договор на возмездной основе обладает неопределенной продолжительностью (бессрочный), чаще всего заключенной в рамки длительности жизни самого получателя ренты (рентного кредитора). В тексте соглашения может быть указана возможность правопреемств, поэтому после кончины фактического владельца, обязательство получать рентные платежи может перейти к его наследнику.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Действие соглашения может быть преждевременно разорвано в одностороннем порядке. Инициатором прекращения чаще всего является рентный кредитор. Основные причины: неплатежеспособность плательщика (рентного должника) или опасность гибели или порчи объекта собственности.

Разорвать отношения может и рентный должник, хотя причины его отказа обычно прописываются в самом тексте договора. Основная законная возможность для досрочного прекращения правоотношений – выкуп имущества. При этом плательщик за три месяца должен уведомить фактического владельца о своем желании и затем оплатить денежные средства за собственность, в размере указанном в тексте соглашения или равной стоимости рентных платежей за год. Отсрочка для возможности выкупа может быть оговорена отдельным пунктом соглашения, но не более 30 лет с момента возникновения сделки.

Плюсы и минусы договора пожизненной ренты

На первый взгляд стороны договора пожизненной ренты заключают взаимовыгодную сделку, однако у документа есть не только преимущества, но и недостатки.

Так несомненными плюсами выступают:

• возможность проживать в собственной квартире вплоть до последних дней жизни;
• получать не только дополнительный доход, но и ряд услуг в виде присмотра и помощи;
• договор можно расторгнуть в судебном порядке при любых существенных нарушениях с возвратом квартиры собственнику.

Плательщик же ренты получает:

• перспективу приобретения собственного жилья с меньшими затратами, чем при заключении договора купли-продажи;
• по желанию получателя ренты право собственности можно оформить сразу же;
• по условиям договора ренты пенсионеру можно предоставить другое жилье.

Однако на фоне радужных перспектив для обеих сторон существуют и определенные риски. Так, пенсионер по неопытности и ввиду своего престарелого возраста может столкнуться с мошенниками, которые после оформления договора, условия выполнять будут номинально. А для плательщика ренты негативными аспектами выступают:

• невозможность переоформить квартиру и пользоваться ею до перехода в мир иной получателя ренты;
• оспаривание действия договора потенциальными наследниками на квартиру;
• обращение в суд получателя ренты вследствие невыполнения даже его мелких поручений для отмены договора;
• неопределенный срок перечисления выплат и предоставления услуг, которые в совокупности могут стоить дороже, чем жилое помещение;
• невозможность выкупа квартиры до смерти получателя ренты;
• обязательность согласия пенсионера на распоряжение квартирой, в частности заселение.

Формулы и порядок расчета земельной ренты

Отличие земельных участков между собой заключается в их местоположении. Одни находятся на благоприятных и плодородных территориях, другие на территориях, непригодных для земледельчества. Земельная рента имеет разделение на два вида: дифференциальная и абсолютная.

• дифференциальная I – представляет собой дополнительный чистый доход, полученный от ведения деятельности на плодородных землях;
• дифференциальная II – представляет собой чистый доход, получаемый в результата активных экономических вложений в хозяйственную деятельность;
• абсолютная – один из механизмов экономики, влекущий за собой рачительное отношение к землям. Такой вид образуется из-за скудного предложения земли.

Землевладелец требует завышенную арендную плату за каждый участок в собственности, вне зависимости от его местонахождения и особенностей почвы.

Стать владельцем имущества плательщик может двумя способами: платно и бесплатно (ст. 585 ГК РФ). О том, какие виды ренты бывают и на каких условиях получения недвижимости они заключаются, мы рассказываем тут.

Платная передача имущества производится через договор купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Для официального получения статуса собственника, передаваемого имущества плательщик обязан произвести гос. регистрацию заключенного договора. С этого момента плательщик принимает на себя обязанность по уплате всех коммунальных платежей и налога на имущество физ. лица.

Ежемесячная рента продолжает выплачиваться собственнику независимо от способа передачи имущества. Кроме того, человек, получивший недвижимость, может рассчитывать и на получение налогового вычета, равного фактической стоимости данного имущества, но при этом в сумме размером не более одного миллиона рублей (2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Денежные средства, получаемые собственником от плательщика за передачу прав собственности, классифицируют как доход, полученный от продажи недвижимого имущества (п. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Сумма, получаемая собственником ежемесячно, классифицируется как доход, получаемый от сдачи имущества в аренду (п. 4 п. 1 ст. 208). Данные доходы облагаются 13% налогом (1 ст. 224 НК РФ). В случае если имущество передавалось по договору дарения, налоговые сборы не применяются. Оплачивать необходимо только налог на договор ренты (ст. 572 ГК РФ). Узнать подробнее о том, чем договор ренты отличается от договора дарения, а также от завещания, можно в отдельном материале.

Налоговый вычет с суммы 1 млн рублей, при условии, что это единственный объект, находящийся в собственности. Вычет полагается при условии соблюдения всех требований (например, минимальном сроке владения) и документальном оформлении.

Можно снизить налог, подав платежки за кредитную задолженность или оплату услуг риелтерской конторы.

Если такого бонуса в нынешней ситуации не существует, можно применить налоговый вычет с 1 миллиона рублей, который полагается и продавцу, и покупателю. Если квартира стоит менее 1 млн., после оформления положенных документов за нее тоже можно не платить НДФЛ. Но налоговый вычет носит заявительный характер и озаботиться подачей в ФНС заявления нужно заблаговременно.

Как найти желающего получить квартиру по ренте

В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:

• действовать через знакомых, родственников;
• связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
• связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.

Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:

• обращать внимание на наличие судимостей претендента;
• знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
• насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.

Как расторгнуть договор постоянной ренты?

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

• Не выплачивает ренту больше года;
• Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
• Не соблюдает условия по уплате ренты;
• В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Стать владельцем имущества плательщик может двумя способами: платно и бесплатно (ст. 585 ГК РФ). О том, какие виды ренты бывают и на каких условиях получения недвижимости они заключаются, мы рассказываем тут.

Статья 585 ГК РФ.

Сравнение различных видов ренты

Условие	Постоянная рента	Пожизненная рента
Получатель ренты	Физлица, а также соцорганизации, у которых в уставе предусмотрено получение ренты	Только физлицо
Имущество, передаваемое под ренту	Недвижимость, движимое имущество, деньги	Недвижимость, движимое имущество, деньги
Срок ренты	Бессрочный	Равен сроку жизни получателя
Смена рентополучателя	Может быть заключен договор уступки прав	Нельзя заключать
Передача по наследству	Возможна	Не передается
Оплата по ренте	Деньги, вещи, услуги, работа	Деньги, вещи, услуги, работа
Размер рентной выплаты	Не менее величины прожиточного минимума	Не менее величины прожиточного минимума
Срок выплаты ренты	Каждый квартал	Каждый месяц
Риски гибели имущества, передаваемого под ренту	Если имущество передается бесплатно, то риски несет плательщик Если имущество передается за деньги, то выплата ренты прекращается, либо изменяются условия договора	Все риски несет плательщик

Сделка регулируется положениями статьи 583 ГК РФ, которые определяют её как получение дохода, получаемого субъектом без осуществления определенной деятельности. В соответствии с положениями договора одна сторона передает другой в личное владение имущество, а взамен периодически получает плату в виде конкретной материальной помощи либо средств для его поддержания в другой форме. Обязанность может быть бессрочной либо на период жизни пожилого человека.

Рентный доход может быть получен с различных видов движимых и недвижимых объектов, например с участков земли или транспорта.

Плюсы и минусы сделок с договором ренты

Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:

— возможность купить недвижимость в рассрочку;
— перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
— гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.

Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.

Минусы для рентополучателя:

— ограничение права на квартиру или землю;
— сложности расторжения соглашения;
— нечестные рентные плательщики;
— необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.

Минусы для плательщика ренты:

— займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;

— отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;

— затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.

При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.

Какие вычеты применимы при расчете?

Вычет может предоставляться рентоплательщику. В этом случае вычет основывается на правилах предоставления налогового вычета при приобретении недвижимости.

Рентополучатель подобного права не имеет, так как платеж от ренты не может быть приравнен к доходам, полученным от продажи жилья.

Но в случае передачи квартир на платных условиях, сумма, которая при этом перечисляется, признается доходом от продажи. Соответственно, имеет место налоговый вычет, который основывается на правилах вычета при продаже недвижимого имущества.

По ст. 220 НК РФ при исчислении налогового сбора после продажи недвижимости гражданин может снизить сумму полученного дохода:

1. на величину имущественного вычета. Он составляет 1 млн. рублей, если были реализованы такие виды недвижимых объектов и долей в них:

• земли, садовых домов и участков;
• комнат и квартир;
• жилых домов.

1. на основании средств, перечисленных за приобретенное жилое помещение:

• оплата риэлтерских услуг;
• погашение кредитной задолженности, если кредит предполагал покупку данного имущества.

В расчет принимается фактически уплаченная за недвижимый объект сумма.

Похожие записи:

• Какие выплаты положены многодетным семьям в Ставропольском крае в 2024 году
• 27.12.2022 Выплаты и пособия на детей в 2023 году
• Что должно быть в автомобиле в России