Какой дом построить в 2023 году? Брус, газобетон или каркас?

23.07.2023 0

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой дом построить в 2023 году? Брус, газобетон или каркас?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Из чего строить: что с ценами на стройматериалы

2. Выбор бюджетного фундамента

3. Особенности и преимущества каркасной технологии строительства

4. Что еще влияет на стоимость возведения дома

5. Строительный сезон 2023

6. Подготовка проекта и его привязка к местности

7. Недостатки и спорные моменты

8. Экспертная оценка загородного рынка недвижимости

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты допускают в ближайшем будущем дальнейшее снижение цен на стройматериалы, но уже незначительное — с учетом инфляции оно, скорее всего, будет почти незаметным. В дальнейшем же вероятен рост как минимум в силу сезонного фактора: весной начинается период активного строительства.

Из чего строить: что с ценами на стройматериалы

Снижение цен на стройматериалы затормозилось к концу прошлого года. Как говорит технический директор строительной компании «Хоумлайн» Дмитрий Апанасенко, с сентября по январь подешевели только пиломатериалы — спад цен на доску и клееный брус составил до 30%. В основном это произошло из-за переориентации лесопереработчиков на внутренний рынок, поясняет эксперт. Он прогнозирует, что стоимость строительства в ближайшие месяц-два останется неизменной, а весной постепенно начнет расти. Поэтому тем, у кого намечена загородная стройка, не стоит ждать более выгодных условий.

Похожую точку зрения озвучил и руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, в 2022 году рынок стабилизировался и пока остается спокойным.

«Рассчитывать на дальнейшее снижение я бы не стал. Изменения возможны лишь в рамках сезонных колебаний. Поэтому в идеале планировать таким образом, чтобы весной приступить к возведению фундамента», — говорит эксперт.

Чтобы начать работы вовремя, остаток января и февраль нужно посвятить решению организационных вопросов, рассказывает Баннов: это заказ проекта, поиск подрядчиков и заключение договора на строительство.

«Работы по строительству фундамента и теплого контура (стен, крыши и установки окон) должны быть завершены в теплое время года, — говорит эксперт. — При плюсовой температуре рекомендовано выполнять и все «мокрые» процессы (бетонирование, покрытие штукатурными составами и пр)».

Заняться подготовительными работами советует и владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Эксперт напоминает, что зима остается невысоким сезоном в загородном строительстве, поэтому и услуги подрядчиков, и стройматериалы пока дешевле, чем будут весной.

Сейчас самое время разработать проекты, составить подробную смету, закупить стройматериалы и найти подрядчиков, подчеркивает Лазовский.

Профессиональные подрядчики помогут ускорить процесс, спланировав строительство так, чтобы начать еще до наступления тепла.

«Зимой спрос на материалы и рабочие руки падает. Если вы найдете бригаду, которая знакома со строительством в зимних условиях, а также организуете отопление площадки и зон хранения материалов, можете немного сэкономить. Кроме того, гарантированно успеете в рамках одного строительного сезона», — добавил он.

Управляющий партнер компании NORDHUS Ольга Магилина отмечает, что снижение цен на некоторые стройматериалы пока продолжается, но откладывать строительство из-за этого не стоит — на конечном бюджете это мало отразится.

«Важнее подумать о горизонте планирования личных финансов: нет ли перспективы снижения доходов и как в эту перспективу вписывается уже практически неизбежная в 2023 году серьезная инфляция», — рекомендует эксперт.

Выбор бюджетного фундамента

Стоимость возведения фундамента в среднем составляет 20-30% от стоимости дома. На фундаменте экономить невозможно, но, зная особенности грунта на участке, можно выбрать наиболее рациональное решение. Только специалисты смогут точно определить характеристики грунта, глубину промерзания и уровень грунтовых вод (УГВ) после проведения инженерно-геологических замеров.

Чтобы построить дом недорого, можно использовать следующие варианты фундамента:

Столбчатый. Вы можете использовать бетонные столбы или построить опоры самостоятельно из кирпича или бетонных блоков. Такой фундамент подходит для деревянных или каркасных домов. Его нельзя возводить на участках с перепадом высот и высоким УГВ.
Ленточный. Вместо стандартной глубины 1,5-1,8 м фундамент закладывают под землю на 0,5-0,7 м. Подходит для большинства типов почв.
На винтовых сваях. Такой фундамент на 40% дешевле традиционного ленточного фундамента. Основная экономия достигается за счет отсутствия большого объема земляных работ, необходимости привлечения дорогостоящего оборудования. Может использоваться в сложных условиях — в прибрежной полосе, на склоне. Свайно-винтовой фундамент выдержит каркасные, деревянные, кирпичные и блочные конструкции.

Особенности и преимущества каркасной технологии строительства

Каркасная технология предполагает два способа строительства. Первый – возведение деревянной конструкции, которая впоследствии обшивается специальными панелями для обеспечения теплоизоляции дома. Второй метод заключается в использовании готовых утепленных щитов, из которых собирается сооружение.

Каркасная технология имеет ряд преимуществ:

высокая скорость строительства, что позволит в короткий срок получить готовый дом;
рентабельность;
простота конструкции;
отличные теплоизоляционные характеристики;
отсутствие усадки в течение всего эксплуатационного периода.

Что еще влияет на стоимость возведения дома

Указанные выше цены являются не окончательными. Есть еще обязательные элементы, которые стоит учитывать отдельно. Они также будут влиять на итоговую стоимость дома.

Так, зданию необходима качественная крыша, которая будет надежно защищать от всех внешних воздействий внутреннее жилое пространство. К примеру, для домика площадью 50 м² потребуется крыша площадью 80 м². Стоимость материалов – в среднем 1 600 рублей за квадратный метр. Не стоит забывать и об оплате работы, которая обойдется в половину суммы от цены материалов.

Учитывать также нужно прокладку коммуникаций (если в них есть необходимость) – электричества, газа, канализации, водопровода, отопления. На это придется потратить около 1 млн. рублей.

Отделка дома – дело индивидуальное и зависит от пожеланий заказчика, его фантазии и бюджета. Не стоит забывать и об остеклении, которое может стоит как 300 тысяч рублей, так и более миллиона.

Строительный сезон 2023

Начался строительный сезон 2023. В отрасли большой трафик, в том числе за счет программы субзидирования и льготной, сельской ипотеке и т. д. Есть проблемы с оценкой стоимости строительных работ. Сметы составляются с очень коротким сроком действия, а цены на некоторые строительные материалы, например на арматурную сталь, меняются практически каждый день. Год назад колебания цен и оценок были с разницей в несколько месяцев или недель, сейчас – в несколько дней.

В этой ситуации строительные компании, особенно крупнейшие, начинают закупать материалы на складе, что может еще больше взвинтить цены. Компании, располагающие собственными ресурсами, вкладывают их в материалы, чтобы покупать их по более низким ценам. Другие используют, например, факторинговую поддержку покупки. Он хорошо работает, среди прочего в строительной отрасли, где у компаний много поставщиков и счета выставляются с коротким сроком оплаты или поставщик требует оплаты наличными.

Факторинг покупки — это когда компания подписывает контракт с фактором. Она закупает необходимые материалы, а оплату производит фактор. Расчет с ним происходит позже, например, после завершения инвестиций и получения оплаты строительной компанией. Мирослав Губинин, директор по продажам одного из крупных девелоперов Московской области, одного из лидеров микрофакторинга в России, говорит:»Строительные компании предпочитают иметь запасы материалов и сырья для будущих работ, а не денежные средства. Однако они не всегда могут сразу оплатить материалы, которые будут использовать для своей работы через месяц или два. Вот почему они приходят к нам. Все чаще мы финансируем обязательства предпринимателей, которые обращаются к нам по отношению к своим поставщикам. Это позволяет строителям добиваться более высокой прибыли, ведь комиссия за такое финансирование намного ниже, чем удорожание многих стройматериалов. Предприниматель может заказать больше продуктов, необходимых для выполнения заказов, не оплачивая их сразу «.

Центр Независимых Исследований опубликовала сводку цен и продаж в первом квартале 2021 года по сравнению с первым кварталом 2020 года. Выручка ведущих поставщиков стройматериалов выросла на 16%, в том числе эффект от повышения цен составил 3,4%. Цены на оптовые материалы выросли примерно на 3,0%, а в секторе дома и сада — на 3,6%.

Выросла продажа предметов малой архитектуры (63% при росте цен на 1,3%) и материалов для сада и отдыха — более чем на 50%, а цены выросли на 4,8%. Продажи инструментов, освещения и электрики увеличились на 36%, а цены выросли примерно на 3-5%. Отрицательные результаты продаж зафиксированы по цементу и извести (-12%) при росте цен на 6%. Аналогичное падение продаж также касается стен и дымоходов, хотя их цены упали на 6%. Наибольший рост цен зафиксирован на продукцию из групп: плиты ОСБ — 17% и сухое строительство 11%.

В таблице показано, как менялись средние цены на различные группы строительных и отделочных материалов в крупных магазинах и специализированных торговых сетях в годовом исчислении и в мае 2021 года.

Группа материалов	Годовое изменение цены [%]	Изменение цены в мае 2021 г. [%]
плиты ОСБ	32,4	36,2
освещение, электрика	9,6	7.3
сухое здание	7,9	8,0
теплоизоляция	7,9	8,7
установки, отопление	7.1	10,0
сад, хобби	6,5	7.3
крыши, водостоки	5	9,7
инструменты	4.4	5,8
оборудование, бытовая техника	4.0	5.3
цемент, известь	3,6	4.4
плитка, санузел, кухня	3.0	5,8
краски, лаки	2,7	4.2
строительная химия	2,6	4.6
подрезать	2,5	3,6
гидроизоляция	2.2	5,5
столярные изделия	2.1	4,8
декор	1,8	4.1
окрестности дома	1.1	3,8
стены, дымоходы	-6,6	-4,5

Рекордно высокий рост цен на ОСБ в 2021 году был обусловлен конъюнктурой на мировом рынке древесины. В начале мая 2021 года цена на это сырье превысила стремительно растущий уровень в 1700 долларов за 1000 планочных футов, увеличившись более чем на 400% по сравнению с прошлым годом . Через 6 недель биржевые цены упали до 770 долларов, что означает, что рост цен на древесину в годовом исчислении снизился с более чем 400 до менее чем 80%.

Еще одна важная выгода от внедрения цифровых технологий в строительство заключается в возможности использования данных для улучшения управления проектами и принятия более обоснованных решений. Цифровые инструменты могут помочь собрать, обработать и проанализировать огромные объемы данных, которые генерируются в процессе строительства. Например, использование датчиков и IoT-технологий позволяет собирать данные о производительности оборудования, использовании материалов и состоянии инфраструктуры. Анализ этой информации помогает менеджерам проекта и инженерам-строителям определить, какие материалы и оборудование наиболее эффективны, какие процессы можно оптимизировать, а также предсказывать возможные проблемы и задержки в проекте.

Существует также множество других возможностей для включения цифровых технологий в строительство, сюда можно отнести виртуальную и дополненную реальность, которая может помочь архитекторам и инженерам визуализировать проекты и проверить их на соответствие требованиям заказчика.

Одним из наиболее перспективных трендов в управлении проектами является использование искусственного интеллекта (AI) и машинного обучения (ML) для анализа больших объемов данных и принятия более точных решений в режиме реального времени. Эти технологии позволяют оптимизировать процессы, предсказывать возможные проблемы и риски, и, таким образом, улучшать качество строительных проектов.

Подготовка проекта и его привязка к местности

По многим параметрам типовой проект является самым выгодным вариантом (если сравнивать с самостроем и индивидуальным проектом). Он позволяет сразу приступить к строительству, не задерживаясь на проектировочных работах.

Оптимальной будет покупка у фирмы или строительной компании с солидными рекомендациями и гарантиями. Скачанная в интернете версия в итоге может обойтись дороже. Выбирая проект, владельцы отталкиваются от условий и способа своей жизни, определяя важные параметры будущего дома:

Нужен ли второй этаж. Расходы на фундаментные и кровельные работы для двухэтажного дома меньше, к тому же можно увеличить площадь для цветника или беседки.
Форма крыши.
Количество комнат и их площадь (зависит от того, сколько постоянных жильцов и как часто планируется прием гостей).
Возможно предусматривается строительство дома с баней
Высота помещений (для жилых этажей – от 3 м).
Форма крыши и размеры комнат определяются при выборе проекта

Недостатки и спорные моменты

Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».

Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.

Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:

существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.

В архитектурно-строительной компании «1000 проектов» отметили тенденцию на уменьшение числа заказов на дома площадью 400 и более метров квадратных (хотя они по прежнему есть).

— Основная масса заказов приходится на разработку проектов площадью 200−300 м², — говорит Андрей Щемелинен, руководитель компании «1000 проектов». — Каких-то сильных перекосов по сравнению с предыдущими несколькими годами у нас нет. По прежнему большое внимание к местоположению участка, функциональности и эстетике дома и, конечно же, качеству строительства.

Архитекторы подготовили сразу несколько оригинальных проектов в современном стиле.

Проект Plano, 230 м². Две важные особенности данного проекта заключались в том, чтобы вид из окон максимально сосредоточился на террасе на заднем дворе, и в том, чтобы закрыться от соседей и улицы.

В следующем году эксперты прогнозируют сдержанный спрос на строительство частных домов, увеличение ипотечного кредитования в сегменте ИЖС и рост цен не выше инфляции. По словам председателя правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр», ценовая динамика будет зависеть от доступности рабочей силы и от промышленной инфляции цен на стройматериалы. «Производство стройматериалов — это энергоемкий сектор, а в декабре производители уже получили внеочередное повышение тарифов на электроэнергию и газ. Считаем, что до весны цены будут стабильны, далее ожидаем их рост», — сказал он.

«Многое зависит от курса валюты и скорости развала общемировой логистики. Если же не будет серьезных потрясений, то подорожание может быть в пределах традиционного допандемийного периода — 5–10% в год» — добавила Юлия Юрлова из АДД.

Однако есть и те, кто допускает снижение стоимости строительства в следующем году. «Цены на бюджетные дома будут снижаться на 5–10% из-за уменьшения стоимости материалов и развития импортозамещения. В то же время в премиальном сегменте возможен рост на 10–30%. Причина — использование импортной отделки, лакокрасочной продукции и, главное, инженерии», — сказал владелец строительной компании «Дом Лазовского».

В 2023 году цены останутся на прежнем уровне, считает руководитель компании «Валдайский Мастер». По его мнению, подорожание каркасных домов возможно «при крайне повышенном спросе». «На это может повлиять только развертывание адекватных ипотечных программ от 3%, что, скорее всего, не может произойти в нашей стране в ближайшие лет пять», — отметил он.

По мнению Андрея Баннова, из-за текущего снижения спроса количество игроков на рынке ИЖС в следующем году заметно сократится, а часть подрядчиков уйдет. Девелоперы будут делать ставку на развитие крупных коттеджных поселков — с большим количеством готовых домов и инфраструктурой. «Какими будут цены на пиломатериал в следующем году? Ответ на этот вопрос зависит от объемов заготовки, открытия экспортных направлений, например на восток. Тенденций на снижение пока не прослеживается», — заключил эксперт.

Экспертная оценка загородного рынка недвижимости

В 2022 году российский рынок недвижимости переживает далеко не лучшие свои времена. Соотношение низкого покупательского спроса и быстрорастущего предложения первичного жилья в новостройках можно было аргументировать таким фактором, как неопределенность населения. Многие попросту не хотели инвестировать собственные средства в бесперспективную среду.

Для кого-то подобная ситуация раскрывает новые возможности. И правда, в 2022 году можно отметить стремительное снижение стоимости стройматериалов, да и теперь можно спокойно торговаться с продавцом земельного участка. Идеальная «почва» для строительства частного жилья где-нибудь в пригородной зоне.

Стоит отметить, что на фоне пандемии коронавируса, спрос на объекты загородной недвижимости увеличился в несколько раз. В то время обзавестись элитным коттеджем, который расположен вдали от надоедливой городской суматохи, было крайне необходимым для любой состоятельной персоны. Провести выходные в кругу семьи в частном доме, насладиться природой или пожарить мясо на костре – что может быть лучше данной разновидности отдыха?