Выделение доли в натуре из общедолевой собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в натуре из общедолевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
- Квартира может принадлежать совладельцам как совместная или долевая собственность.
- Доли в недвижимости необходимо распределить, если имущество супругов делится при разводе, жильё унаследовали несколько человек, купили с использованием маткапитала или один из совладельцев хочет распорядиться своей долей.
- Если жильё купили или приватизировали без выделения долей, переоформлять его в долевую собственность не обязательно.
- Соглашение об определении долей можно составить самостоятельно и подписать или обратиться к нотариусу. Нотариальное заверение необходимо только в том случае, если соглашение выделяет доли супругов.
- Подписанное соглашение регистрируется в Росреестре.
Согласно ГК РФ общая собственность является имуществом, принадлежащим нескольким лицам одновременно. Владельцы являются субъектами права собственности на данное имущество – то есть каждый из них является владельцем одной и той же собственности. Это положение прописано в п.2 статьи 244 ГК РФ. Этот пункт определяет, что общая собственность подразделяется на совместную и долевую. В том и в другом случае всякий сособственник имеет право участвовать в разрешении вопросов судьбы общего имущества
При этом долевая общая собственность является нормой, а бездолевая (совместная) – исключением из правил. Именно на этом предварительном положении и основан порядок выделения доли из общей долевой собственности.
Примеры «незначительной доли»
Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:
- если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
- истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
- если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.
МИРНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРА
Регулирование миром всех споров, вытекающих из общей долевой собственности, является важным и желательным по нескольким причинам:
1. Сохранение отношений между сособственниками: Общая долевая собственность часто возникает между людьми, которые могут иметь длительные и сложные отношения, такие как родственники, супруги, бизнес-партнеры и т.д. Регулирование споров мирным путем помогает сохранить эти отношения и предотвратить дальнейшую эскалацию конфликта.
2. Экономическая эффективность: Рассмотрение споров в судебном порядке может быть длительным, затратным и неэффективным с точки зрения ресурсов и времени. Мирное регулирование споров позволяет сэкономить ресурсы, минимизировать затраты на судебные издержки и юридические услуги.
3. Гибкость и индивидуальный подход: Мирное регулирование споров дает сторонам большую гибкость и возможность найти индивидуальные решения, учитывающие их особенности и интересы. Стороны могут прийти к компромиссу, достигнуть соглашения и установить порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, который лучше соответствует их потребностям и ожиданиям.
4. Сохранение имущественных ценностей: В случае споров, связанных с общей долевой собственностью, важно сохранить ценности имущества. При судебном разбирательстве решение может привести к недостаточно удовлетворительному или неэкономическому дележу имущества. Мирное регулирование споров позволяет сторонам найти более сбалансированные и выгодные решения для всех участников.
5. Сохранение психологического благополучия: Длительные судебные споры могут оказывать серьезное влияние на эмоциональное и психологическое состояние сторон. Мирное разрешение споров способствует снижению стресса, конфликтов и напряженности, позволяет сторон ам сохранить психологическое благополучие и двигаться дальше.
Все эти факторы подчеркивают важность и преимущества мирного регулирования споров, связанных с общей долевой собственностью. Поэтому стороны, столкнувшиеся с подобными спорами, должны стремиться к поиску компромиссных решений и использованию альтернативных методов разрешения конфликтов, таких как переговоры, посредничество или арбитраж.
Когда выделить долю невозможно
Не всегда есть возможность выделить собственнику его долю недвижимости в физическом выражении. Недопустимы такие решения, если они:
- создают угрозу целостности жилья и его безопасности – в рамках перепланировки задуман перенос несущих конструкций, нарушается работа коммунальных приборов и сетей;
- создают препятствия к использованию общих территорий – ванной, кухни, холлов и коридоров;
- нарушают права и интересы других лиц, проживающих в квартире (инвалидов, иждивенцев);
- полученные в ходе перепланировки обособленные помещения не будут соответствовать всем санитарным нормам (отсутствие естественного освещения, отопления).
Комментарий к Ст. 252 ГК РФ
1. В результате раздела общего имущества между всеми сособственниками право долевой собственности на него прекращается. В случае выдела доли одного или нескольких из сособственников из общего имущества оставшаяся его часть по-прежнему принадлежит на праве долевой собственности как минимум двум лицам. Перспектива удовлетворения пожелания о разделе имущества или выдела доли в праве на него зависит, во-первых, от возможности осуществления раздела в натуре с учетом характеристики общего имущества; во-вторых, от готовности участников отношений общей долевой собственности получить или выплатить денежную компенсацию в качестве эквивалента утрачиваемой или приобретаемой доли в праве. Споры о способе и условиях раздела общего имущества, выдела доли в праве на него подведомственны судам.
2. Сформировавшейся на протяжении многих лет судебной практикой раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли считаются допустимыми лишь при реальной возможности такого раздела или выдела, т.е. когда в результате возникают как минимум два не зависимых друг от друга и пригодных к автономной эксплуатации объекта. Так, в соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников. При разделе дома суд обязан указать в решении, какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет. Следует также указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику.
———————————
Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по гражданским судам. М., 1999.
Не должна рассматриваться как безусловно исключающая возможность раздела общего имущества или выдела доли в праве на него перспектива обременения одного из вновь образующихся объектов сервитутом в пользу другого объекта (см. комментарий к ст. 216 ГК). Такая взаимосвязь объектов сама по себе не означает их неавтономного использования.
Случаи, когда происходит выдел доли ЗУ
Выделение доли земельного участка из общей долевой собственности может происходить по разным причинам и в различных случаях. Понятие выдела доли ЗУ в натуре означает необходимость выделить отдельную часть участка с его последующим разделом между другими совладельцами.
Процедура выделения доли ЗУ может быть необходима, если не удалось договориться с остальными совладельцами участка о порядке распределения. Выделение может быть принудительным и требовать решения суда, если согласия совладельцев не удалось достигнуть через законные сроки.
Выделение доли ЗУ также может быть принято по основаниям, предусмотренным законом. Случаи выдела доли ЗУ могут возникать из-за необходимости удовлетворения требований и интересов каждого совладельца.
Для выдела доли ЗУ в натуре необходимо согласие всех совладельцев. Если не удалось договориться с остальными собственниками, выделение может быть произведено судом в соответствии с законом. Процедура выделения доли ЗУ требует следования установленному порядку и законодательству.
Выдел доли в праве в натуре возможен следующим образом:
- в добровольном порядке;
- в судебном порядке.
Если владельцы не возражают на предоставление одному из сособственников права на выделение натуральной доли, то они оформляют Договор. Документ подлежит регистрации в Росреестре.
В случае возникновения конфликтной ситуации между владельцами, вопрос регулируется в судебном порядке. Для этого требуется проведение специализированной экспертизы.
Экспертиза выдела доли в натуре включает выяснение следующих вопросов:
- можно ли разделить дом на два полноценных жилых объекта;
- как провести раздел, чтобы не навредить дому;
- определение износа дома;
- объем работ;
- рыночная стоимость дома;
- примерная стоимость работ по реконструкции.
Когда выдел невозможно сделать?
Условные причины (назовем их устранимые):
- Совершена перепланировка помещения – выдел доли до узаконения перепланировки невозможен
- Один из собственников умер, без вести пропал – выдел доли невозможен до завершения процедуры принятия наследства либо установления места нахождения лица, которое пропало без вести
Безусловные причины (назовем их неустранимые)
- случаи, когда выдел доли прямо запрещен законом, например, запрещено выделять долю в натуре в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
- выдел доли невозможен, если при его совершении будет нанесен несоразмерный ущерб жилому дому, под этим понимают:
- жилым домом неудобно будет пользоваться либо нельзя будет им пользоваться по его основному назначению
- выдел доли приведет к ухудшению технического состояния дома
- при выделе снизится стоимость дома либо его нематериальная ценность (если, например, на фасаде дома имеются элементы, представляющие историческую ценность)
Порядок выделения части дома
Выделение части дома из общей долевой собственности может быть осуществлено по решению суда или на основании соглашения между собственниками. Раздел имущества осуществляется в соответствии с процедурой, установленной законодательством.
В случае, если выделение части дома требуется на основании судебного решения, необходимо подать исковое заявление о выделении отдельного жилого помещения. В этом заявлении необходимо указать все существующие земельные и кадастровые изменения, а также желаемый размер выделяемой части дома.
При выделении части доли в доме на основании соглашения между собственниками необходимо заключить договор о выделе. В этом документе должны быть указаны все согласованные условия выделения и разделения имущества, включая размер выделяемой части и порядок пользования общими комнатами и участком земли.
Каждый дом или другой объект недвижимости требует различных действий и процедур для его выделения. Для каждого объекта необходимо обратиться в орган государственной регистрации прав, предоставить все необходимые документы, оплатить госпошлину и получить заключение кадастрового учреждения.
В случае наследования доли в доме возможно выделение этой доли отдельному наследнику. Однако, дарение доли в доме или выделение доли недвижимости в пользу третьих лиц может быть невозможно ввиду ограничений и норм, установленных законодательством.
Выделение части дома из общей доли может быть сложным процессом, требующим соблюдения всех норм и правил. Важно проконсультироваться с опытными юристами, чтобы правильно оформить все необходимые документы и провести все процедуры.
Для выделения доли в натуре, порядок обращения зависит от вида имущества и основания выделения. Если доля выделяется в результате дарения, необходимо обратиться в орган кадастрового учета по местонахождению долевого объекта. При выделении доли из общей долевой собственности в доме, необходимо представить в документе о выделении жилого помещения отдельным объектом наследственное заключение. Также требуется уплатить госпошлину в установленном размере.
Порядок выделения доли в натуре может быть регламентирован нормами гражданского и земельного законодательства. Возможно, придется обратиться в суд для разрешения вопроса о выделении долевой доли из общей собственности. Если в доме проживает несколько владельцев, они могут согласовать выделение доли другим способом — заключить договор о разделе совместного имущества.
В процедуре выделения долевой доли в натуре может быт изменений, направленных на установление правильной доли каждого собственника в доме. Также необходимо учесть вопрос о выделении доли в натуре в виде отдельных комнат для пользования.
Плюсы и минусы выделения доли в натуре
Выделение доли в натуре – это процедура, которая позволяет разделить общую долевую собственность на отдельные жилые объекты или помещения в доме. В таком случае каждый собственник получает право пользования и владения своей долей в имуществе.
Один из плюсов выделения доли в натуре заключается в том, что каждый собственник получает отдельное помещение дома, которым он может свободно распоряжаться. Также это позволяет уменьшить возможность конфликтов между собственниками, так как каждый имеет свою отдельную недвижимость и не зависит от решений других владельцев.
Однако, выделение доли в натуре имеет и некоторые минусы. Во-первых, процедура выделения доли может быть длительной и сложной. Для ее осуществления необходимо составить договор между собственниками, получить заключение кадастрового органа, подать соответствующие заявления и уплатить госпошлину. Кроме того, в процессе выделения доли могут возникать споры и иски между собственниками.
Еще одним минусом выделения доли в натуре является то, что после выделения у каждого собственника остается отдельное помещение, которое, возможно, будет им нужно использовать или сдавать в аренду. Кроме того, в случае наследования или дарения доли, выделенное помещение может стать частью наследства или дарения.
В целом, выделение доли в натуре имеет свои плюсы и минусы. Перед принятием решения о выделении доли необходимо тщательно изучить все нормы и правила, а также обратиться к специалистам для получения консультации и оценки возможных последствий.
Цель выделения доли в частном доме
Ст. 252 ГК определяет, что каждый участник общедолевой собственности вправе инициировать выделение личной жилплощади из совместного имущества в натуральном виде. Процедура заключается в фиксации границ конкретной территории, расположенной в пределах дома. Причем размер зоны в точности должен соответствовать значению процента или дроби, зафиксированному в соглашении.
Важно! Процедура выдела означает обретение индивидуального права на предоставленную часть дома. При этом с момента завершения процесса гражданин перестает быть участником общедолевой собственности. Тогда как остальные совладельцы продолжают обладать и пользоваться оставшейся жилплощадью совместно.
Если более конкретно рассматривать, что дает выделение доли в натуре, то, прежде всего, человек обретает возможность самолично распоряжаться имуществом.
Собственник вправе сделать с полученным объектом следующее:
- реконструировать;
- подарить;
- завещать;
- оформить в залог;
- сдать в арендное пользование;
- реализовать.
Для проведения указанных манипуляций получать согласие от остальных дольщиков не потребуется. Право преимущественного выкупа в этом случае также не действует.
Что такое выделение собственной доли знают многие. Это приобретение личного права собственности на свою часть имущества. Основными причинами, которые связаны с таким выделением, являются возникшие разногласия между владельцами.
Для лица, желающего провести данную процедуру, будет оформлено индивидуальное владение собственностью и прекращено наличие общего имущества. Ситуации, которые требуют определение доли:
- При необходимости продажи или иного распоряжения своей частью собственности.
- Желание иметь именно свое индивидуальное имущество.
- Помогает избежать ряд ограничений, которые могут возникнуть при совместном владении.
- При желании сдавать в аренду свою часть жилья.