Продать квартиру с прописанным человеком не собственник
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать квартиру с прописанным человеком не собственник». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.
Что делать, чтобы всё-таки продать квартиру с прописанными людьми
Первое, что нужно понимать при продаже квартиры с жильцами, — выписаться самому и снять с регистрации других жильцов желательно до заключения сделки.
Если не получается освободить квартиру от других людей, алгоритм дальнейших действий зависит от того, кем именно являются эти люди и какой у них тип регистрации. Те, кто прописан временно, доставят меньше всего хлопот — право их пользования квартирой автоматически закончится вместе со сроком регистрации, дополнительно делать ничего не нужно. Проблем нет и с обладателями постоянной регистрации, которые готовы выписаться добровольно — тут всё решается мирно.
Сложнее всего — с теми, у кого есть постоянная регистрация, а желания отказаться от неё нет. В первую очередь нужно понимать, что таких людей почти всегда можно выписать из своей квартиры только через суд. «Почти» — потому что всегда есть исключения.
Продающая сторона рискует меньше. Самое страшное – в случае, когда вы сокрыли то, что есть люди с регистрацией, — сделку аннулируют.
Придется выплачивать компенсацию, а сама недвижимость переходит к тому, чьи права были проигнорированы.
Теперь вы знаете, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком. Можно отметить, что в целом перепродать жилье с обременением несложно. Есть несколько способов лишить различные категории граждан прописки, также вы можете найти покупателей, которых не испугает наличие зарегистрированных лиц. Но не забывайте установить достойную цену за жилплощадь и учтите все нюансы.
Порядок снятия с регистрации
Добровольное снятие с регистрации проживающего в продаваемой квартире лица происходит в следующем порядке:
- гражданин обращается в местное отделение УФМС с заявлением;
- сотрудники УФМС принимают документы в работу;
- через 3 рабочих дня в паспорт обратившегося ставится печать о снятии с регистрации.
В заявлении нужно указать адрес будущего места проживания. Если прописка временная, то заявление может подать и сам собственник жилого помещения. К заявлению нужно приложить документы:
- копию паспорта;
- справка с нового места жительства;
- разрешение службы опеки (при необходимости).
Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Как выписать граждан после продажи квартиры
Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.
Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:
- отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
- систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
- систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.
Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
- направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
- обратиться в суд за защитой прав собственника.
Что нужно предпринять для того, чтобы выписать человека из квартиры:
1. Сначала просто переговорить с ним и предложить ему добровольно сняться с регистрационного учета. Это делается очень быстро, путем подачи документов в МФЦ.
2. Если переговоры не привели к нужному результату, то следует написать письменную претензию с просьбой сняться с учета и указать сроки.
3. Если ваше письмо проигнорировали, то нужно обращаться в суд с исковым требованием о снятии регистрационного учета гражданина. Для этого нужно подать иск в районный суд по месту регистрации ответчика, т.е. по адресу вашей новой квартиры. Госпошлина по таким делам составляет 300 рублей. Поскольку, само существо иска несложное, то можно обойтись без помощи юристов. В этом случае нужно составить правильно исковое заявление. Образец можно скачать здесь. Нужно быть готовым к тому, что дело будет рассмотрено не раньше двух месяцев, а то и трех-четырех. Но в итоге суд вынесет решение, по которому прописанный гражданин, оставшийся в наследство от предыдущего собственника, будет снят с регистрационного учета.
Важно!Итак, какие плюсы и минусы покупки квартиры с прописанными людьми:
К плюсам можно отнести экономию, ведь такие квартиры дешевле.
К минусам следует отнести: — долгая процедура выписки в случае добровольного отказа — расходы на принудительную выписку, те же судебные издержки — увеличение платы за коммунальные услуги. Если в квартире не установлены счетчики — вероятность конфликтных ситуаций между новыми собственниками и прописанными гражданами — есть вероятность быть втянутым в разборки по долгам прописанного.
Поэтому покупая квартиру с прописанными гражданами, следует взвесить все «за» и «против», оценить свои силы и только тогда принимать решение.
Возможные риски и правовые последствия
Основной риск покупателя – это купить квартиру с прописанным лицом, которое имеет право пользоваться помещением независимо от того, кто является собственником.
При заключении договора необходимо прописать в его тексте условие об обязательном снятии с регистрации всех лиц с указанием срока. За время проживания продавца в квартире после совершения сделки лучше установить плату.
В этом случае ответственность за снятие лиц с регистрации возлагается на продавца. При неисполнении этого пункта возникает основание для подачи иска о признании договора недействительным и неподписанным с требованием вернуть переданные за квартиру деньги.
Никто не гарантирует, что продавец вернет стоимость квартиры по решению суда сразу, а у зарегистрированных граждан право пользования прекращается с прекращением этого права у собственника. Поэтому в интересах покупателя до момента подачи документов в Росреестр выяснить, кто прописан и на каком основании. Если просьба пояснить данные о прописанных лицах вызовет затруднения у продавца, лучше отказаться от такой сделки.
Право на обращение в суд за защитой прав и интересов гарантировано каждому, но хочется просто жить, а не ходить по судам.
Возможна ли такая сделка
Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии. Такие ухищрения связаны с тем, что:
- Продать жилье с обременением сложнее, чем юридически «чистое».
- Цены на такую недвижимость значительно ниже.
Конечно, снизить риски при покупке можно при условии тщательной проверки документов на квартиру, в частности справки, содержащей информацию о зарегистрированных лицах. Однако при спешном приобретении жилья такая проверка, как правило, игнорируется.
Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:
- знать об обременении;
- не иметь сведений о наличии прописанных в приобретаемом жилье лиц.
В зависимости от этого правовая законность такой купли-продажи будет неодинакова.
Таблица 1. Правовые последствия при покупке жилья с обременением
| Действия продавца | Правовые последствия |
| Продавец сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (сведения о них указываются в договоре) | Юридически чистая сделка. При этом зарегистрированные лица могут быть выселены добровольно или в судебном порядке. Исключение: выселению не подлежат граждане, обладающие исключительным (пожизненным) правом проживания. Такое право сохраняется за ними даже после смены собственника жилья |
| Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (преднамеренно утаивает информацию) | Действия продавца незаконны. Новые владельцы квартиры могут потребовать выселения зарегистрированных лиц. Но если по закону их выселение невозможно, обманутый покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной |
| Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (при этом он сам не знал или не мог знать о прописанных в квартире гражданах) | В этом случае действия продавца добросовестны, однако это не является основанием для признания сделки юридически значимой. Покупатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке и возврата уплаченных за квартиру денежных средств. Иной вариант – необоснованно прописанные граждане могут быть выселены принудительно |
Возможные риски и правовые последствия
Основной риск покупателя – это купить квартиру с прописанным лицом, которое имеет право пользоваться помещением независимо от того, кто является собственником.
При заключении договора необходимо прописать в его тексте условие об обязательном снятии с регистрации всех лиц с указанием срока. За время проживания продавца в квартире после совершения сделки лучше установить плату.
В этом случае ответственность за снятие лиц с регистрации возлагается на продавца. При неисполнении этого пункта возникает основание для подачи иска о признании договора недействительным и неподписанным с требованием вернуть переданные за квартиру деньги.
Никто не гарантирует, что продавец вернет стоимость квартиры по решению суда сразу, а у зарегистрированных граждан право пользования прекращается с прекращением этого права у собственника. Поэтому в интересах покупателя до момента подачи документов в Росреестр выяснить, кто прописан и на каком основании. Если просьба пояснить данные о прописанных лицах вызовет затруднения у продавца, лучше отказаться от такой сделки.
Право на обращение в суд за защитой прав и интересов гарантировано каждому, но хочется просто жить, а не ходить по судам.
С целью избежать рисков с прописанными гражданами в покупаемой квартире можно арендовать банковскую ячейку, тогда продавец получит деньги только после снятия всех с учета. Такой вариант исключит риск финансового мошенничества.
Также риелторы рекомендуют попросить предоставить продавца архивную справку о регистрации, чтобы исключить появление лиц, отбывающих уголовное наказание или проходящих лечение в психиатрической больнице в момент заключения сделки. В обычной справке о количестве прописанных их может и не быть.
Риск продавца – это продать квартиру, но не получить денежное возмещение. Используйте все имеющиеся способы проверить чистоту квартиры, прежде чем купить ее.
Как продать квартиру с прописанными людьми?
Чтобы продать квартиру с временно или постоянно зарегистрированными лицами, попробуйте договориться с ними о льготах. Если они согласны, покупателю не нужно делать скидку. Если они не согласны на отчуждение или если его нельзя отменить, продажа по рыночной цене исключается.
В сделке есть несколько этапов
- Найти покупателя и договориться об условиях сделки.
- Если родственники согласны выписаться, составляется договор предварительной продажи, но на это требуется время. В предпродажном соглашении излагаются точные условия основного договора купли-продажи.
- Необходимо подготовить не менее трех копий основного документа о продаже. Каждый из них должен быть подписан всеми участниками сделки или заочным представителем с нотариальной доверенностью.
- Подача документов на регистрацию смены фамилии, которые можно подать непосредственно в Росреестре или направить через МФЦ.
- После регистрации вы получите полный комплект готовых документов.
Примечание: Перед подачей документов рекомендуется заранее записаться на прием. Это избавит вас от необходимости ждать приема.
Процедура снятия с учета
После регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). На основании этого он вместе с регистратором подает заявление в районный или мировой суд по месту нахождения вновь приобретенной квартиры. Однако прежде чем это сделать, необходимо уведомить регистрирующее лицо о необходимости снятия с регистрации и о намерении обратиться в суд.
Лучший способ сделать это — отправить уведомление заказным письмом. Если получатель не отвечает, через месяц может быть подан иск. Ответчиком по гражданскому иску будет являться неосвобожденный гражданин.
Для этого собственник составляет исковое заявление по форме, указанной в разделе 131 Гражданского процессуального кодекса, в котором он указывает
- Основание для обжалования: приобретение квартиры с гражданином, не имеющим права на льготы.
- Причины приобретения «проблемной» квартиры.
- Необходимость исключения его из реестра и факт отказа (бездействия) ответчика в направлении уведомления ответчику.
Заявочная часть должна включать
- Просьба об одобрении всего иска.
- Разрешение на депортацию ответчика (с указанием его имени, фамилии и отчества).
Подпись и дата заявления должны быть поставлены в конце текста. Ниже приводится список приложений. Приложения предоставляются в соответствии со статьей 132 Гражданского процессуального кодекса, в зависимости от количества ответчиков и требований.
Они неизменно включают следующее.
- DKP,.
- выписка из ЕГРН, и
- квитанция почтового отделения об отправке заказного письма в адрес ответчика; и
- надпись, подтверждающая передачу уведомления, а также
- заказное письмо с уведомлением о получении; и
- другие документы, подтверждающие право требования.
После назначения даты судебного заседания лицо, не снятое с учета, должно явиться в суд, чтобы доказать, что оно утратило право пользования жилым помещением.
Если суд примет решение в пользу арендатора, суд будет
- получить выписку из судебного решения, и
- Подождать 10 дней, пока решение вступит в силу
- отнести его в МФЦ и подать заявление о снятии ответчика с регистрации.
Однако, если нежелающий выселяться арендатор отказывается покинуть квартиру, вы должны обратиться в магистрат, чтобы начать процедуру выселения.
Важно: Если ваше дело прекращено, вы можете подать апелляцию в Высший суд в течение 10 дней после получения решения суда.
На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком
Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:
- продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
- продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
- выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.
В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.
Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.
Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.
Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.
В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:
- ему должны предоставить иную недвижимость;
- квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
- новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.
Регистрация и прописка – в чем разница
Прежде чем детально разобрать вопрос, как можно продать квартиру с прописанным человеком, рассмотрим терминологию.
Основываясь на действующее законодательство, термин «прописка» вышел из обихода в 2008 году, став регистрацией по месту жительства. А термин «временная прописка» переквалифицировалась в «регистрация по месту пребывания».
Ссылаясь на 413 Указ Президента, каждый гражданин обязан зарегистрироваться по месту жительства. Причем действующий закон распространяется также на иностранных граждан и лиц без имеющегося гражданства.
Процесс регистрации по месту жительства оформляется бессрочно и действует до момента, пока гражданин не снимется по указанному адресу по ряду причин: регистрация в другом месте, постоянное жительство за пределами страны или признании безвестно отсутствующим.
Регистрация по месту жительства подтверждается наличием штампа в паспорте с указанием адреса и даты постановки на учет.
За отсутствие регистрации предполагается административное правонарушение, предусматривающее штраф.