Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

• соглашение о разрыве сотрудничества.
• постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
• факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
• арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
• акт возврата имущества владельцу.
• чек, подтверждающий выплату пошлины.
• прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Как новые правила повлияют на судебную практику

«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.

Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора(ст. 620 ГК РФ)

Арендатор может требовать преждевременного прекращения ДА в суде, если:

• арендодатель не передал предусмотренное договором имущество арендатору либо мешает пользованию им;
• переданное в аренду имущество имеет недостатки, не позволяющие его использование, причем эти недостатки не были оговорены в ДА, арендатор не мог заранее знать о них, их нельзя было обнаружить при приемке имущества. К таким недостаткам относится и юридическая невозможность использовать имущество по назначению (постановление АС Московского округа от 06.04.2017 дело № А40-129910/2014);
• арендодатель не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта;
• арендованное имущество станет непригодно для пользования им не по вине арендатора.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

• использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
• систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
• отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Комментарий к ст. 619 ГК РФ

1. По общему правилу договор аренды расторгается по истечении срока его действия. Однако арендодатель может заявить требование о досрочном расторжении договора аренды в следующих случаях:

— использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора либо неоднократным нарушением;

— существенное ухудшение арендатором состояния имущества;

— невнесение более двух раз подряд в срок арендной платы;

— неосуществление капитального ремонта имущества при условии, что осуществление такого ремонта является обязанностью арендатора.

На практике возможно некоторое пересечение вышеприведенных оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, например, невнесение арендной платы арендатором является как специальным основанием для расторжения договора аренды, так и существенным нарушением условий договора либо неоднократным их нарушением. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае суды анализируют период невнесения арендной платы и приходят к выводу, что, например, невнесение арендной платы в течение трех месяцев является общим основанием для расторжения договора аренды — существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение.

Также длительное невнесение арендной платы — общее основание расторжения договора аренды.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для его расторжения по требованию арендодателя до истечения срока действия договора аренды.

Реализовать свое право на досрочное расторжение договора аренды при наличии основания арендодатель вправе только при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

2. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу N А56-59068/2011;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 N 03АП-134/14;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 N 05АП-6454/2014;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 N 17АП-9975/2013-АК;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 N 15АП-4118/2013;

— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007 N КГ-А40/1697-07-П-1,2.

Расторжение договора аренды в суде

По инициативе самого арендатора в суде можно рассмотреть вопрос о полном расторжении договора и аннулирования его требований. Действовать придется в следующем формате:

1. поначалу следует обратиться к официальному владельцу объекта с указанием причин о возможном прекращении взаимоотношений сторон. Данное обращение будет оформляться только в виде определенного документа. К тому же требовать ликвидировать проблему нет необходимости. Необходимо обозначить собственное желание о разрыве документа и сообщить обо всех причинах;
2. согласно со статьей 620 ГК РФ в судебные инстанции следует обращаться только тогда, если сам собственник не отреагировал на ваше обращение. Если рассматривать вопрос в соответствии с судебной практикой, то решение приобретает официальный статус по истечению тридцати дней после письменного уведомления.

Основания досрочного расторжения договора аренды

Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.

Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:

• если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
• когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
• в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
• если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
• в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
• когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
• в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
• иные основания, предусмотренные законом или установленные договором

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.

Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.

Последствия расторжения договора аренды

Как известно, в случае расторжения соглашения отношения между сторонами прекращаются. Они как бы возвращаются в условия, имевшие место до оформления договора.

В связи с расторжением договора аренды:

1. Арендатором возвращается арендованное имущество в состоянии, в котором он его получил (или же в обусловленном контрактом состоянии). Если арендатор не передал имущество (нарушил сроки передачи), арендодатель может потребовать внесения арендных платежей за время просрочки. Если указанная плата не покрывает все убытки, хозяин имущества вправе потребовать их возмещения.
2. Отделимые улучшения сдаваемого имущества передаются арендатору. При решении вопроса о неотделимых улучшениях учитываются следующие моменты:

• если арендатор не согласовал улучшения с арендодателем, то на возмещение их стоимости он рассчитывать не может;
• если улучшения были согласованы, то арендатору полагается денежная компенсация в размере их стоимости (если иные правила не были закреплены в соглашении).

Если соглашение расторгнуто из-за грубых нарушений его условий одной из сторон, то арендодатель/арендатор вправе требовать с контрагента возмещения убытков. Например, если арендодателю из-за нарушений со стороны арендатора пришлось разорвать соглашение, а затем сдать свое имущество по более низкой цене, то он может взыскать недополученную прибыль в суде.

Если стороны закрепили условие о неустойке за нарушение тех или иных обязанностей, то при прекращении соглашения арендодателю/арендатору дано право требовать ее с нарушителя.

Часто при заключении договора арендатор передает арендодателю задаток в размере одного или нескольких арендных платежей. Этот задаток удерживается владельцем имущества в качестве гарантии исполнения обязательств арендатором. Судьба задатка может решаться по-разному:

• если в роли нарушителя выступил арендатор, арендодатель оставляет денежную сумму себе;
• если в роли нарушителя выступил арендодатель, задаток перечисляется арендатору, например, в двойном размере.

Однако конкретные условия о задатке согласуются сторонами в соглашении.

Основания для расторжения по инициативе арендатора

В первую очередь стоит сказать, что в самом заключенном документе, зачастую, прописываются причины, которые могут служить основаниями для прекращения арендных отношений съемщиком. Однако указаны они не всегда или у арендатора возникли другие основания для прекращения срока действия договора.

По нормам законодательства арендатор может прекратить действие договора двумя способами:

1. Договорившись с арендодателем и составив с ним дополнительное соглашение о расторжении.
2. В судебном порядке.

В первом случае причина не имеет особого значения, так как арендодатель не оказывает сопротивления и не препятствует расторжению. Для прекращения действия арендных отношений в суде этого недостаточно. Арендатор может подать иск с требованием расторгнуть договор только при наличии следующих оснований:

1. После заключения договора собственник имущества не передает его в пользование арендатора.
2. Собственник всячески препятствует использованию имущества. Это будет основанием, если арендатор пытается пользоваться предметом договора в соответствии с его назначением или с качествами, определенными соглашением.
3. Собственник передал в пользование имущество с существенными недостатками и из-за них арендатор не может использовать его в соответствии с назначением. Эта причина может стать основанием, только если арендатор не знал о недостатках до заключения договора.
4. Арендодатель не выполняет своих обязательств, возникших в момент подписания договора (к примеру, не делает капитальный ремонт).
5. Возникла чрезвычайная ситуация, которую невозможно было предвидеть до заключения договора, вследствие чего арендатор уже физически не может пользоваться арендованным имуществом.

Если расторжение будет происходить в судебном порядке, необходимо обосновать причину инициирования расторжения документально.

Договор аренды считается достаточно распространенным приемом, обеспечивающим взаимовыгодные отношения между собственником имущества и потенциальным его пользователем. Первый получает доход от того, что предоставляет другому лицу возможность использовать объект по назначению в соответствии с законом и условиями договора. Вторая сторона получает возможность вести свою деятельность с минимальными вложениями в оборудование, недвижимость и прочие объекты, необходимые для успешного ведения бизнеса. Однако в любых правоотношениях есть обязанности, которые необходимо исполнять. Во избежание досрочного расторжения договора аренды необходимо следовать букве закона, а также условиям контракта и своевременно предупреждать друг друга об обстоятельствах, препятствующих этому.

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора аренды может произойти в следующих случаях:

• Если арендодатель и арендатор пришли к согласию по поводу расторжения договора аренды;
• По желанию одной из сторон соглашения. Аннулирование контрактных отношений в представленном случае возможно только по основаниям, которые предусмотрены в тексте договора;
• Если арендодатель или арендатор направил в судебное учреждение исковое заявление для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Необходимо отметить, что для подачи иска у заявителя должны быть весомые основания, которые обозначены в положениях законодательства РФ.

Необходимо помнить, что в первой ситуации, если стороны сделки после переговоров пришли к согласию, трудностей при расторжении соглашения о найме у них не возникнет. Обсудив все нюансы, арендодатель и арендатор должны составить соглашение, на основании которого и происходит расторжение представленной договоренности.

Возникновение сложностей допустимо в случае, когда один из участников правоотношений не желает осуществлять процедуру досрочного расторжения договора аренды. В представленном случае прекращение контрактных отношений происходит посредством обращения в судебную инстанцию.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

1. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

• нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
• использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
• не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
• арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Расторжение договора аренды арендатором

По общему правилу расторжение договора аренды арендатором возможно досрочно в судебном порядке в нескольких случаях.

Так, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если арендодатель не предоставил имущество арендатору или препятствует в его пользовании по условиям договора или по назначению.

Также в судебном порядке расторжение договора аренды арендатором возможно, если имущество, переданное в аренду, имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно и когда арендодатель не выполняет своих обязанностей по производству капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а если таковые в договоре не установлены – в разумные сроки.

Наконец, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Кроме того, в судебном порядке досрочное расторжение договора аренды арендатором возможно и по общим основаниям, предусмотренным законодательством для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон: при существенном нарушении договора аренды другой стороной, в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

• По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
• В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
• По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Похожие записи:

• 28.12.2022 Повышение зарплаты полиции в 2023 году
• Ветеран труда в Тверской области в 2023 году сумма
• Как открыть фермерское хозяйство — необходимые документы