Можно ли оформить ½ доли в ипотечной квартире в собственность?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить ½ доли в ипотечной квартире в собственность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.

Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:

• досрочное погашение кредита;

• разделение оплаты;

• переоформление договора кредитования на другого покупателя.

Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.

• Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.

После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.

На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.

• Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.

Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.

Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.

• Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:

• покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;

• Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.

• Продавец получает средства за недвижимость.

Причины отказа в выдаче долевой ипотеки

Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:

• маленький доход;
• плохая кредитная история;
• недвижимость не соответствует требованиям банка;
• возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
• нет первоначального взноса;
• гражданин официально не трудоустроен.

Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.

Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.

Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.

Особенности раздела военной ипотеки

Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.

Может ли банк отказать в выдаче ипотеки

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

• сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
• родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
• сделка совершается с использованием наличных.

Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Как оформить ипотеку на долю в квартире?

Чтобы банк профинансировал покупку отдельной части в жилой площади, необходимо заключить соглашение, для чего следует придерживаться конкретной инструкции:

1. Заемщик собирает пакет документов, требуемых для оформления права на получение ипотечных средств. Шаг подразумевает первоначальное уточнение запрашиваемых позиций у сотрудника выбранного банка.
2. На втором этапе проверяется, что продавец добился письменного отказа от каждого совладельца, которые вправе воспользоваться приоритетом в выкупе доли.
3. Третья стадия подразумевает разрешение банком вопросов, связанных с уточнением факта соответствия жилья санитарным и жилищным нормам. Проверка проводится как по документам, так и при фактическом посещении объекта.
4. Далее от клиента потребуется запросить документы от продавца, которые подтверждают соблюдение принципа преимущественной покупки и доказывают наличие прав на недвижимость.
5. Итоговое решение банка зависит от полноты пакета предоставленных бумаг, технических характеристик объекта и от платежеспособности клиента.

Льготы для молодых семей

Целевых льготных акций на покупку доли в квартире сейчас Сбербанк не может предложить. Но потенциальные соискатели могут воспользоваться программой «Молодая семья», действующую в рамках ипотечного кредитования на приобретение вторичного жилья.

Условия ипотечного кредита в Сбербанке на долю квартиры для молодых заемщиков:

• на семью из двух человек должно приходиться 42 кв. м общей площади, из трех ‒ по 18 кв. м на каждого;
• занимаемая жилплощадь не отвечает установленным санитарно-техническим нормам;
• семья заемщика живет вместе с человеком, страдающим серьезным заболеванием (последнему полагается проживать отдельно);
• супруги не должны быть старше 35 лет (каждый).

При соответствии всем этим требованиям соискатель может рассчитывать на субсидию от государства в размере до 40% от стоимости покупаемого объекта. Размер льготы определяется в индивидуальном порядке.

Можно ли купить долю в квартире в ипотеку? Каждый банк индивидуально предлагает программу ипотечного кредитования, которая в некоторых случаях может показаться выгодное, а в других наоборот, будет слишком растратной для будущего собственника. Однако есть некоторые особенности, которые могут сопровождать данную сделку по приобретению доли в недвижимости.

• Так, у вас не возникнет проблем с получением ипотечной программы и одобрением в банке в случае, если вы являетесь полноправным владельцем всей недвижимости, и собираетесь приобрести последнюю чужую долю. Учитывая тот факт, что в скором времени вы станете полноправным собственником недвижимости целиком, а значит, сможете обеспечить залогом сделку, из вас получается привлекательный клиент для банка. Кредитная организация оформит ипотеку.
• Если речь идет о ситуациях, когда гражданин приобретает доли в недвижимости, при этом, остальная часть находится в собственности супруга, то возможность финансирования данной сделки от кредитных организаций ставится под вопрос.
• Плачевной ситуацией считается случай, когда вы, не имея никакого отношения к квартире, хотите получить ипотеку на долю в ней. Банки редко решаются на то, чтобы сотрудничать с подобным клиентом. Имейте это ввиду.
• Еще одна особенность состоит в том, что сделка с вашей стороны должна быть обеспечена залогом. Это значит, что вы должны предоставить банку гарантии от своего лица в том, что не обманете его. Поэтому, подумайте, что вы можете предложить банку взамен, если произойдет ситуация неуплаты.

Кто относится к близким родственникам по мнению банков

Как и иные кредитные программы, долевая ссуда обладает соблюдение соответствия некоторым параметрам. Будущим заемщикам следует учитывать, что Сбербанк перед вынесением решения о выдаче кредита, будет проверять не только заявленного заемщика (платежеспособность, возраст, семейное положение), но и само жилье (состояние и форму владения).

Чтобы заявитель смог воспользоваться предложением банка, ему необходимо полностью соответствовать заявленным условиям, которые Сбербанк предъявляет к займополучателям. Они следующие:

• возраст: 21–75 лет (на момент полного погашения займа);
• официальное трудоустройство с возможностью подтверждения ежемесячного дохода;
• трудовой стаж: от 6-ти месяцев на последнем месте службы и от года за последние пять лет.

Строгие требования предъявляются банком и к жилью, где выкупается часть. Дом/квартира обязана соответствовать следующим параметрам:

• год постройки дома: от 1970;
• отсутствие перекрытий из дерева;
• наличие всех необходимых для проживания коммуникаций;
• общая площадь выкупаемой по ссуде части недвижимости от 12 кв. м;
• не аварийное состояние, недвижимость должна быть полностью пригодна к проживанию.

Важным условием является и наличие созаемщиков. Причем следует учитывать, что супруг/супруга становятся поручителями автоматически, по умолчанию, независимо от уровня платежеспособности и возраста. Исключением может стать лишь наличие брачного договора, где отдельным пунктом прописывается такое условие или отсутствие у второй половины гражданства РФ.

Оформление соглашения о разделе ипотечной квартиры при разводе

Согласно пункта 2 статьи 38 СК РФ, соглашение по разделу вместе нажитого имущества (в том числе и ипотечной квартиры), подлежит визированию у нотариуса. В данном документе прописывают следующие моменты:

• кто платит и сколько;
• с кем будет взаимодействовать банк;
• каким образом поделены доли квартиры.

График внесения платежей и их размер, сроки и проценты могут быть изменены только по решению банка. Если он отказывается вносить поправки в договор, то все остается по-прежнему. Тогда супругам только и остается, что решить между собой, как они дальше будут выплачивать кредит.

Что еще должно быть в мировом соглашении о разделе ипотечной квартиры при разводе:

• полные инициалы обеих сторон;
• паспортные реквизиты;
• даты рождения;
• место постоянной регистрации каждого из супружеской пары;
• сведения из свидетельства о браке либо его аннулировании;
• данные о жилой недвижимости, по которой выплачивается ипотека (кадастровый №, адрес, тип собственности);
• подробная характеристика объекта (количество комнат, площадь, на каком этаже располагается, год возведения здания и прочее);
• основные данные из свидетельства о собственности или ипотечного договора;
• ответственность, возлагаемая на обе стороны и порядок разрешения спорных вопросов;
• дата и подписи.

Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке

Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно. Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним. Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:

• Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
• Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
• Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
• Прибегнуть к помощи другого банка.

Получение согласия банка-залогодержателя

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Заключение предварительного договора купли-продажи доли

В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.

Похожие записи:

• Как оформить в собственность земучасток по книжке садовода
• Льготы и компенсации донорам крови и (или) ее компонентов
• Как начисляются командировочные в 2024 году в Беларуси