Как оформить долю в квартире в собственность при покупке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить долю в квартире в собственность при покупке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире

Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.

Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено. В таком случае, если собственники не являются родственниками, квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.

Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.

Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их. Нужно понимать, что в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.

В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.

Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор приватизации;
• дарственная;
• завещание;
• решение суда о признании права на недвижимость.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

Прописка в долю без согласия сособственников

Владение квартирой или домом не всегда совпадает с правом на прописку в данное жилье. Постоянная или временная прописка оформляется в соответствии с законодательством и может быть предоставлена только с согласия всех собственников.

Однако есть случаи, когда желание прописаться в определенной доле не совпадает со согласием сособственников. Что делать в такой ситуации? Закон не предусматривает четкой пошаговой инструкции, но есть некоторые правила и условия, которые могут помочь вам получить прописку без согласия остальных собственников.

Прежде всего, необходимо узнать, какое законодательство действует в вашей стране или регионе. В некоторых случаях, если доля небольшая, можно оформить прописку без согласия сособственников. Однако, в других случаях, собственники могут предотвратить прописку, если есть желание или причина против этого.

Если закон позволяет оформлять прописку без согласия остальных собственников, то следует обратиться в местный орган регистрации и зарегистрироваться по месту жительства. Однако, в этом случае нужно учесть, что соседи могут подать жалобу на нежелательную прописку, и прописанный человек может быть выселен по решению суда.

Если закон не предусматривает возможность оформления прописки без согласия сособственников, то единственным вариантом остается получение согласия. В этом случае необходимо обратиться к соседям и попытаться договориться о прописке в долю. Если соседи не соглашаются, то получить прописку без их согласия будет практически невозможно.

Законодательное урегулирование

Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.

Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».

В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.

Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В чем отличие от совместной собственности

Общая совместная собственность — это когда квартира (или дом) в равной степени принадлежат нескольким людям. Но квартира не разделена на доли, и поэтому у всех владельцев равные права на эту квартиру.

Например, по действующему законодательству РФ, всё, что муж и жена покупают в период брака, считается совместным имуществом и принадлежит обоим, а при разводе делится пополам. То есть при совместной собственности один из супругов не может распоряжаться квартирой в одиночку — продать или сдать в аренду. Для этого необходимо согласие второй стороны. При продаже квартиры владельцы должны действовать совместно, так как фактически являются одной стороной сделки.

При долевой собственности квартира находится тоже в общем владении, но каждый из хозяев имеет свою долю и может распоряжаться только ей, а не всей квартирой целиком.

Зачем покупать долю в квартире?

Люди покупают долю в квартире по разным причинам. Такими причинами могут быть:

• Вложение инвестиций, т.к. стоимость жилья со временем растет, и таким образом возможно заработать определенную прибыль.
• Получение постоянной регистрации в определенном регионе, городе или районе, для того, чтобы пользоваться всеми преимуществами и возможностями, которые она дает: прикрепление к определенной поликлинике, оформление определенных пособий, возможность устроиться на работу, оформление детей в детский сад и школу и т.д.
• Собственное проживание — в таких случаях, как правило, покупается доля в двух-, трех- и более комнатных квартирах, чтобы была возможность человеку жить в таком объекте недвижимости самому. Как правило, стоимость на долю в квартире ниже, чем на отдельную комнату в коммунальной квартире, потому что комната в коммуналке — это уже самостоятельный объект недвижимости с отдельным счетчиком и правом собственника сдавать его в аренду и регистрировать в нем своих родственников.
• Выкуп в дальнейшем всей квартиры целиком. Как правило, с такой целью долю в квартире могут приобретать совладельцы этой квартиры, инвесторы или риелторы.

Алгоритм покупки доли в квартире

Для начала необходимо собрать следующие документы:

• документы, удостоверяющие личности сторон,
• экземпляры договоров купли-продажи по числу подписывающих лиц,
• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы,
• согласие супруга на продажу, если продаваемая доля — имущество, нажитое в браке,
• документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Этого не требуется, если покупатель — это один из совладельцев квартиры;

Алгоритм приобретения доли собственности в квартире у одного из совладельцев следующий:

1. заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире, а также узнать количество собственников в квартире и их доли;
2. обязательно удостовериться, что другие совладельцы получили письменное нотариально заверенное уведомление о продажи доли в квартир, и они в течение 30 дней не воспользовались своим правом преимущественной покупки, либо они подписали нотариально заверенный отказ от покупки доли;
3. согласовать все условия сделки;
4. проверить юридическую чистоту всех документов на квартиру, желательно привлечь к процессу юриста;
5. подготовить документы для оформления купли-продажи доли собственности в квартире (в конце списка).
6. договориться о дате похода к нотариусу;
7. подписать и заверить у нотариуса договор купли-продажи;
8. оплатить все необходимые государственные пошлины;
9. подать заявку в орган Росреестра на государственную регистрацию сделки — это выполняется нотариусом;
10. получить готовые документы у нотариуса, также новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН о том, что он приобрел долю в квартире и является ее владельцем;
11. произвести окончательный расчет, если по условиям договора полная стоимость жилья оплачивается после регистрации перехода права.

Порядок оформления долевой собственности

Поскольку квартира в общей долевой собственности принадлежит нескольким собственникам, проведение сделок с нею осложняется необходимостью согласования с каждым из держателей долей.

Общий алгоритм действий при переоформлении долевой недвижимости представлен 4 этапами:

1. Согласование условий сделки с каждым владельцем доли.
2. Сбор документов на недвижимость и всех собственников, включая несовершеннолетних.
3. Составление документа по распоряжению объектом (договор о покупке, приватизации, дарении, соглашение о разделе или определении долей и т.д.)
4. Регистрация изменений в праве собственности в регистрирующем органе и получение новых подтверждающих документов.

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.

По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.

После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

• Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
• Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
• Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
• Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Похожие записи:

• Цены на услуги по оценке имущества для нотариуса (при принятии наследства)
• Калькулятор транспортного налога на авто мощностью 333 л.с в Тульской области
• Как правильно растаможить автомобиль в России в 2023 году?